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[請益] 第二間房購買請益

看板home-sale標題[請益] 第二間房購買請益作者
lifebobi
(不正常人類研究所所長)
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大家好

小弟疫情時購入票房毒藥,大坪數公寓五樓,看隔壁棟五樓(坪數略大,格局更好)掛賣2年開價1500->1450(正四房加坡平車位),還是乏人問津。所以也沒打算出售自己的票房毒藥。由於112飆漲嚴重,想先預備個近醫院(基隆)長庚的電梯車位,所以來請教一下大家,貸款相關問題。

小弟太太是正式老師, 扣除公、健保退撫,月收4.6W,不過由於今年2月才復職。所以今年收入是11*4.6=50.6,小弟今年總收(含去年的年終)90萬,等於113年全年收入是140萬。114年可預期太太會有年終+考績獎金,預期收入可以在150-160萬之間。之後應該就是穩定這個數字。

家庭支出部分,看我自己的帳本,112年大概是82萬多(含第一房房貸)。兩個小孩目前是中班和1歲多,就學上都沒什麼花費。從寬列計預估113年支出應該是90萬。目前太太和我手中股票、儲蓄險等可轉換成現金部分總額是270萬。(我的部分是150萬,出掉後手上大概只有2-3萬的零頭。太太是100萬,出光後只剩未滿七年的儲蓄險,以及小孩名義存款20萬)

由於921是建築技術重要分水嶺。所以我們的目標設定是希望921之後的大樓,但是受害QE,就是基隆這個地方,房價也是通膨的厲害,擔心等將來需要時,票房毒藥沒法支撐換房。因此訂定目標價1400萬,如果成功購入的話,掛太太名字(名下無房屋)傾向第2屋暫時出租,等小孩年紀再大一點或是同住父母再老一點搬去電梯。所以想請問:

1.預估總價1400萬(範圍定在城上城三房、美麗上城和橘郡),等於頭期加2%傭金加契稅等,大概現金要318萬左右,我們的缺口大概是38萬,這個部分可能用信貸擋傭金或是把未屆期儲蓄險解約或借款出來等。但是以太太的身分和年紀(32)不知道能否35或40年8成?

2.以2.06%+35年估算,每月是37,447元。這樣負擔是否會太高?還是老實點,去找2X年老大樓(橘郡),把預算降到1200萬以下。但是因為考量CECA的觀點,確實新屋供給有限。將來老大樓更老,好像也難增值。

3.參看實價登錄租金(橘郡),範圍介於1.3萬-1.95萬元,中位數大概1.5萬,就算租出去粗報
酬率也不到房貸利率,又好像沒有急迫必要?而且首購名義租出去也怕被抓來祭旗。

4.如果小弟在這時先將第一房房貸餘額(700萬出頭,30年無寬限,快繳到4年了)拿去轉貸成35年期,這樣是否會影響太太貸款第二房呢?

一些不成熟想法,請房版大大們指教。不想賣掉第一房換第二房,是接受ceca、S26等前輩說法,希望形成資產累積將來可以給女兒當私房錢。



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happytravell03/31 17:00你這轉貸會被銀行查吧

lifebobi03/31 18:28不是轉貸買,而是轉貸年限較長銀行,減少第一房的月付

lifebobi03/31 18:28

Windtears03/31 23:38這樣一家4口花費在60萬不到?這應該不會一直在這狀態

tc198804/01 08:18首先 你首購跟有沒有出租完全沒關係,首購銀行端搞定之後

tc198804/01 08:18你要怎樣搞他不會理你

tc198804/01 08:21建議可考慮預售,先鎖房價,這段時間慢慢存錢,買小坪數

tc198804/01 08:21低總價進可攻退可守,一來你不怕房價一直上去,二來之後

tc198804/01 08:21出租報酬率也還行