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Re: [請益] 增貸操作確認

看板home-sale標題Re: [請益] 增貸操作確認作者
yiliang1107
(海門天險)
時間推噓42 推:42 噓:0 →:159

統一回文包含來信的:

以下為「目前」113/8/8的狀況,後續如何未知

1.掛四(信貸增貸)資金出來會追,1年以上的流向。原有存款(閒置一定時間)大於掛四資金,直接斷點不追。

2.第二間核貸,會追a.自證金流b.三年聯徵、有保人的話聯徵一起查。若遇到無法說明卻有掛四資金、或者窗口人治認為,核貸完金額扣掉有疑慮掛四資金,進行放款。若不滿意換銀行再闖關。


3.72-2是動態平衡跟年度無關,所以接下來兩三年內預售屋交屋高峰。銀行不缺房貸。

4.短期清償被認標註投資客(自行去跟各家銀行確認)就算是名下第一間貸款房,成數一樣被砍。
………………………………
承上點如果你是銀行業務窗口,不缺業績的情況下,各類政策緊縮下(查到要記點)會優先承辦誰?

a.新青安、首購。
b.聯徵沒有掛4。
c.大客戶。
d.聯徵有掛4,的普羅民眾。


當然c、d 核貸當然沒問題,只是條件差(成數低、利率高)。

記住板上分享的:
1.時間點差異:各類政策緊縮,每季央行會議後變化,金管會部分也要注意,他們直接對金融機構(銀行、農漁會、合作社),下達新的查核機制,外面不知。

2.全貌性:本業強、家裡有礦等;資金池相對大,就算此路有狀況,依舊可輕易週轉。但在分享時,很難全面描述,所以「自身風險」要評估好。

「投資先別想贏,先想輸不輸得起」

記住是在投資,不是在賭博

已知的政策叫做限制
未知的政策叫做風險

目前來說「清德宗」&「生活成本暴增」這兩個因子要注意。

房地產在稅制、第二戶限貸之下,短期已無法套利,後續清德宗會不會繼續發功不知道?投資類型走向置產。依個人財務狀況與整體規劃進行。





自住的,請依照能力範圍,挑選最適合自己的快上車XD

利息=租金
本金=定存
增值=獲利

板上目前投資初階入門資金流向:非七都「苗栗」、「嘉義」、「宜蘭」、「雲林彰化」、「基隆」之預售屋。

要注意雖然帳面上「第二間」沒有限貸,但實際申請貸款核貸金額又是一回事,此外9月、12月,有沒有新的管制措施(全省性限貸)要追蹤。另外要注意有沒有溢價,不要追高。


手上預售屋接下來交屋到2028年的,基本上抓情況最好狀況核貸5成交屋、最差全額付現。為規劃。

最後祝大家都能順利核貸交屋,越來越多間XD


※ 引述《YahooTaiwan (超可♥小南西我老婆✡ )》之銘言:
: 不好意思,想請問大家這樣的增貸操作可不可行
:
: 目前名下有一間房產有機會增貸 800 萬
: 我想要用增貸的錢支付所有生活開銷、稅金
: 薪資入帳到薪轉戶後原封不動,拿來支付預售屋工程款
: 薪資入帳到薪轉戶後原封不動,拿來支付預售屋工程款
: 薪資入帳到薪轉戶後原封不動,拿來支付預售屋工程款
: 增貸的錢與薪資完全分離,金流盡量清楚分開
: 請問這樣是可行的嗎?
: 請問這樣是可行的嗎?
: 謝謝各位


--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.73.197 (臺灣)
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yiliang110708/08 23:34補充4.短期清償(去問各家銀行),會被標註投資客,

yiliang110708/08 23:34就算是名下第一間貸款房,依舊砍成數放款。

instratos08/08 23:35

yiliang110708/08 23:36第4點,也是近期新措施(年限縮短、件數縮短)

a232289608/08 23:39請問什麼情況算短期清償?

※ 編輯: yiliang1107 (42.73.73.197 臺灣), 08/08/2024 23:39:54

onenineone08/08 23:40佛心推

yiliang110708/08 23:44例如:3年內清償3間

CrabBro08/09 00:09推,雖然有些不知道正確性,但給的方向很好

CrabBro08/09 00:09推,雖然有些不知道正確性,但給的方向很好

winner108/09 00:09y大必推~

randy0108/09 00:11不好意思請問 每家銀行或金融機構都是統一的ㄛ?還是你

randy0108/09 00:11講的是限定哪幾家銀行之類 另外為啥金管會不乾脆發新聞

randy0108/09 00:11稿講清楚貸款規則 要在那邊查 這樣不是很消耗人力麼 真

randy0108/09 00:11奇怪

yiliang110708/09 00:13金管會就是要殺雞儆猴,不會昭告天下洞在哪裡,要怎

yiliang1107: 麼避開。

08/09 00:13

A80211ab08/09 00:13很棒的資訊

Januvia08/09 00:15不然就把房子過戶給配偶去掛4 自己買第二間

yiliang110708/09 00:20核貸時會1.簽署聯徵申請2.繳交財產清冊

a9693200008/09 00:30推~

randy0108/09 00:39為啥要殺雞儆猴?很沒效率ㄟ 直接公告不就好 你在金管會

randy0108/09 00:39工作喔?

yiliang110708/09 00:42因為掛四資金出來,就會簽署切結XD

yiliang110708/09 00:43現在只是張開一隻眼睛

yiliang110708/09 00:44不對,是一隻眯眯眼針對第二戶以上

Januvia08/09 00:48過戶給配偶後自己名下沒房沒貸款 聯徵跟財產清冊沒差吧?

yiliang110708/09 00:49只要「那個時候」,第一戶不查金流來源

yiliang110708/09 00:50外加你老婆掛四資金金流超過一年

yiliang110708/09 00:51銀行那邊已經斷點。邏輯上可行

yiliang110708/09 00:54最重要你金流(收支)要夠啦

Januvia08/09 00:55我是都直接現金再掛四 只是很好奇大家是不是都沒結婚

yiliang110708/09 00:56直接4,是目前資金夠的做法啊

yiliang110708/09 00:57全額付現後,轉理財型房貸(掛4)

yiliang110708/09 00:57板上一些醫生,多件置產目前都朝這個方向

a9693200008/09 00:59不過想好奇一點,若買賣都是全額買(第一間全額買->掛四

a9693200008/09 01:00+自有資金再全額買第二間->第二間再掛四+自有資金繼續

a9693200008/09 01:00全額買) 這樣就可以嗎?只要沒經過辦理掛一貸款,就不會

a96932000: 被抓?

08/09 01:00

yiliang110708/09 01:02老實說我沒玩過XD,但這裡有一個門檻

yiliang110708/09 01:03增貸收支比要過,所以本業要強、財力要夠,再搭配租

yiliang110708/09 01:03金認列

a9693200008/09 01:04不過就常理來看"增貸掛四"的貸款額其實大多小於"掛一"

a9693200008/09 01:05所以感覺能這樣玩的人,收支比本來就會比掛一得來的強吧

yiliang110708/09 01:05利用時間斷掉掛四資金被追流向

yiliang110708/09 01:06是的,所以討論到最後

yiliang110708/09 01:06大者恆大,強大本業穩定金流、家裡有礦

yiliang110708/09 01:07本來就很多路可以轉

a9693200008/09 01:08所以我才會納悶,先不論法規/政府放不放水的問題

a96932000: "掛1->增貸掛四->進到下一間掛1...loop" 跟現金->掛四-

08/09 01:09

a9693200008/09 01:10無論哪個都會以收支比為依歸,如果收支比都能過,這兩者

a9693200008/09 01:10對於銀行來說其實是一樣的東西吧(?)

a9693200008/09 01:10包含風險

a9693200008/09 01:11而收支比不過,自然~無論哪種,都會被銀行擋住

yiliang110708/09 01:一樣,但掛4資金不受限72-2

yiliang110708/09 01:13所以板上才會瘋狂收到信貸、轉增貸

yiliang110708/09 01:13「銀行」就是錢莊…,他們希望在可控風險內

yiliang110708/09 01:14越多人借錢越好XD

yiliang110708/09 01:14只是房貸掛1,受限於72-2管制

tomap4101708/09 01:14現在買一間幾百萬,要用自有資金存不是要好幾年幾十

a9693200008/09 01:15所以得要本業夠強

yiliang110708/09 01:16基本上自從民國38年後的動盪

yiliang110708/09 01:16一般正常家庭都有三代累積

a9693200008/09 01:16但嚴格來說只要能湊到第一間全額,後續就是重複掛四+現

a9693200008/09 01:16金買

yiliang110708/09 01:17爺爺奶奶爸爸媽媽,聽到買房泰半有能力的都會資助

a9693200008/09 01:17甚至舉例來說,父母房屋增貸個500萬,你自存的300萬~直接

a9693200008/09 01:18買斷800萬的房,然後再增貸640萬出來,那這時候只要你再

yiliang110708/09 01:181.本業要跟上(收支比才會過)

a9693200008/09 01:18湊個160萬現金,你就又能再買斷一間800萬的房

yiliang110708/09 01:182.租金要cover 本金加本息

a9693200008/09 01:18直到你去辦掛四的時候銀行認定你收支比過不了

yiliang110708/09 01:19邏輯上這個model會有邊界效應

a9693200008/09 01:20畢竟你貸款還是持續在增加麻XDD 以目前的房價+一般人收

yiliang1107: 真的到一定程度:1.開公司管理(租金年收over500萬

08/09

a9693200008/09 01:21入,多半也就兩三間收支比可能就嘎不過了

yiliang110708/09 01:212.轉玩土地、店面

yiliang110708/09 01:22是啊,所以網路上聽聽就好 哈哈哈哈哈

yiliang110708/09 01:23但早年的醫生應該沒問題,這次限貸是109開始

yiliang1107: 更早期還有一次

08/09 01:23

harlenshaco08/09 01:52感謝分享,以接下來預售交屋潮來看 ,萬一交屋後貸

harlenshaco08/09 01:52款成數如果拉低,感覺預售屋的風險相對大的很多? 要

harlenshaco08/09 01:52擔心是否交屋前能存到需要自備的金額

看你目的性是自住還投資,基本上投資「現在」進場預售屋,私自認為風險過大: 1.建商開高價把未來五年利潤吃掉,並預估接下來整體為上行市場。 1.建商開高價把未來五年利潤吃掉,並預估接下來整體為上行市場。 2.投資來說轉售時,假設入手30坪,35萬,加上車位150萬,總價1200萬。 跑短來說,交屋時沒有漲到1400萬(單坪42萬),扣掉稅、暫收款等摩擦成本,獲利跟風險不成比例。(風險:政策緊縮、限貸、市場未來走向未知)。 3.重劃區上行時可以一案疊一案,下行時不用一案跌一案,只要平盤。後面新案價差沒出來,就難出貨獲利。 4.以投資來說,會找預售屋。部分潛在含義「現況資金不足」,用時間當緩衝,這類的投資盤相對不穩。

SOPHIEHUNG08/09 02:01質押當頭期會查嗎?如股票800,質押200當頭期這樣?

「現在」來說,不要找銀行連動的,找券商可。未來如何不知道XD

fonder08/09 02:23重點就是自住趕快買~感謝分享

abelyang08/09 02:49去年11月,3年還清1500萬銀行沒在管或標注,看來是新規

abelyang08/09 02:49

CIIIO08/09 04:45Y大名下一間掛4 2026交屋一間掛1

CIIIO08/09 04:45這樣會被卡嗎

沒有通靈XD,對我來說有風險的不會碰,要碰就是做最壞打算,就是就算被卡,手邊資金也足以面對。很多認為可以,但忽略 沒有通靈XD,對我來說有風險的不會碰,要碰就是做最壞打算,就是就算被卡,手邊資金也足以面對。很多認為可以,但忽略 1.背景是夫妻各自名下第一間房(新青安) 2.時間點 視為「現在」第二間以上可操作手法,是有風險的。

PIMCO08/09 07:08本來本業就要強,房子只是放大本業的獲利,不懂一

PIMCO08/09 07:08堆本業爛或收現金的在那邊喊風險很大幹嘛

yiliang110708/09 07:16以為人人都本業強、家裡有礦?

yiliang110708/09 07:17這些都是市場不穩定因子

※ 編輯: yiliang1107 (42.73.73.197 臺灣), 08/09/2024 07:42:06

amethystboy08/09 07:18謝bro

PIMCO08/09 07:29本業或資產不強,銀行就不會借你啦,跟魯空一樣

PIMCO08/09 07:30不就貸不出來在那邊喊燒 ,呵呵

同意本業才是底氣,在最好年華努力本業,投資為輔,共創財富。

angeleye1208/09 07:56請問妻掛四,房子是先生購買,但是頭期款是從妻戶頭出

angeleye1208/09 07:56會影響嗎?

yiliang110708/09 08:18第幾間? 本業金流? 資訊量不足無法討論

cleoh08/09 08:20實用!

ChikanDesu08/09 08:22質押的問題是你損失的財力證明部位很大 如果那個部分

ChikanDesu08/09 08:22沒差那根本不會查==因為質押出來的錢你至少是有1.4倍

ChikanDesu08/09 08:22股票阿

ChikanDesu08/09 08:22你知道質押就不能當財力證明吧 對帳單看不到呦

cutesuper08/09 08:媽的 現在怎麼這麼煩啊 囧

ChikanDesu08/09 08:25但我是建議證券戶不要清空存款然後質押撥款啦 這樣看

ChikanDesu08/09 08:25你戶頭很像不知名來源的幾百萬匯進來

ChikanDesu08/09 08:26例如你帳上本來就400 股票1000 去質押後撥款400 共800

ChikanDesu08/09 08:26現金你再轉400當頭款大水庫

ChikanDesu08/09 08:27其實就是脫褲子放屁 你本來就要有400的意思

ChikanDesu08/09 08:27這樣就靈活的資金運用罷了

yiliang110708/09 08:29所以說穿了,很多人是「資金足夠」銀行認列週轉金沒

yiliang110708/09 08:29錯XD

※ 編輯: yiliang1107 (42.73.73.197 臺灣), 08/09/2024 08:37:47

yiliang110708/09 08:38沒辦法,手機會重複出現內容,將就吧XD

shryuhuai08/09 08:52走過一次買房流程後,深深理解到台灣完全是人治社會XD

reiborei08/09 09:02是人治阿 只要讓放貸的相信你還得出來都好辦 不然領現金

reiborei08/09 09:03賣豬肉的不就都不能貸款了

l9808/09 09:14這篇沒有吵架,寫得不錯呀。 我認同你說的要做最壞打算

l9808/09 09:14尤其是現總統要怎麼出招再加上 ceca 一直再說明年政府要

l9808/09 09:14壓制房價避免失控。 結合起來就是保守一點

yiliang110708/09 09:15不要看說了什麼 要看做了什麼

l9808/09 09:16再來有一些操作就倖存者偏差,尤其房貸部份。 同家機構不同分

l9808/09 09:16行給出的額度都可能不同了

yiliang110708/09 09:16坦白跟你說,有些銀行現在變成總行分配

yiliang110708/09 09:17直接由總行控管撥款

yiliang110708/09 09:19已經銀行行員特別上來發文,也有人推文說注意外部稽

yiliang110708/09 09:19

yiliang110708/09 09:19 保守謹慎為佳,當然現在人家裡都多少要底

yiliang110708/09 09:20真的不行,朋友頭寸家人借調也ok

yiliang110708/09 09:22還要高調發文不合時宜的作法XD 厲害

LINPINPARK08/09 09:46

diiiib08/09 09:53推 投資先別想贏,先想輸不輸得起

floatfaith08/09 10:09推分享

Tatsuya7208/09 10:29還是y大論述比較客觀,但考慮全額現金會不會太扯lol

yiliang110708/09 10:34你看狗狗大,提出貸款金額3倍多的存款

yiliang110708/09 10:34目前核貸依然不順遂,採取全額付款

yiliang110708/09 10:34後面掛4出來資金運用。

Tatsuya7208/09 10:35掛4年限不如房貸吧?全額現買再掛4不過就是分批貸款的

Tatsuya7208/09 10:35概念,可是短期你密集申請拉聯徵銀行也可能直接不作

yiliang110708/09 10:3572-2是動態平衡而非跨年度,也是最近被教育的XD

Tatsuya7208/09 10:36y大你說的那種是本來現金就很夠的人再換操作而已

Tatsuya7208/09 10:37其實最好的人頭還是配偶跟直系啦...

yiliang110708/09 10:38他不知道是第幾間了XD

Tatsuya7208/09 10:38單打要上鑽石這種就阻力重重,連帶法人也關了

yiliang110708/09 10:39一樣現在預售屋禁轉,基本上要玩房地產正規就是要到

yiliang110708/09 10:39核貸

yiliang110708/09 10:39檯面下灰暗作法先不討論

Tatsuya7208/09 10:40總歸一句還是手骨要夠粗,貧富差距繼續拉大,唉,清德

Tatsuya7208/09 10:40仔死腦筋

yiliang110708/09 10:40很早他一選上,就追問板上幾個資深前輩

yiliang110708/09 10:42基本上是不要懷疑清德宗啦,他的出身跟信念

Tatsuya7208/09 10:42基本教義派很頭疼就是這樣

yiliang110708/09 10:42他是有核心價值要來救世的XD

yiliang110708/09 10:42希望不要衝過頭,過猶不及

yiliang110708/09 10:43另外要注意郭國文在立法院檢討72-2

yiliang110708/09 10:44他是要把原本特例不含在72-2內的,檢討納入

yiliang110708/09 10:44所以一但納入,就會佔掉30%放款額度

ting55508/09 10:46請問如果只把科目一還完不塗銷,這樣有算短期清償嗎

yiliang110708/09 10:47這也是為什麼,本身後面交屋抓5成-10成現金作為風險

yiliang110708/09 10:47管控的原因。

Tatsuya7208/09 10:51不塗銷你怎麼貸?xd

darkdogoblin08/09 10:53所有政策都在鎖你中產,借不到錢你就只能跟低端在

darkdogoblin08/09 10:53在一起,真的很厲害

Tatsuya7208/09 10:55我只是單純覺得熟悉社會真實運作後還腳踩道德制高點教

Tatsuya7208/09 10:55人家“腳踏實地”不要妄想令人反感,特別是政策制定者

yiliang110708/09 10:56其實我們這一波算風口,還沒有十年循環

yiliang110708/09 10:57有賺到錢沒錯,但後面五年能不能

yiliang110708/09 10:57獲利依舊、或是能安全下莊

foda08/09 10:57

yiliang110708/09 10:58將獲利、財富穩穩收入口袋,才是重點

yiliang110708/09 10:59我是個很俗辣的人啦,做好最壞打算掌握好風險,順勢

yiliang110708/09 10:59而為。

Tatsuya7208/09 10:59這跟砸錢買法環結果第一次玩走沒幾步就被大樹守衛劈死

Tatsuya7208/09 10:59一樣滿滿宮崎英高的善意

yiliang110708/09 10:59每個階段的規劃,隨著資產累積、環境政策變化進行調

yiliang110708/09 10:59整。

yiliang110708/09 11:00通往地獄的路,通常是「善意」鋪成

Tatsuya7208/09 11:00實際上王城內爛城什麼樣沒人管 lol

yiliang110708/09 11:02唉…其實越後面世代越難…

Tatsuya7208/09 11:04哭惹

Tatsuya7208/09 11:22阿還有,人家提到大同應該是指另一位啦...

yiliang110708/09 11:36認真說我不在意XD 都出社會多久還在討論學歷

yiliang110708/09 11:37也很以學校為榮,只是我太爛學校無法以為我榮XD

yiliang110708/09 11:37不如好好討論房地產走勢與風險XD

askey08/09 12:30

darkangel11908/09 13:39佛心整理推

qqdin8308/09 13:45謝謝佛心分享,近期預售已對保等待使照後跑流程,希望別

qqdin8308/09 13:45出,trou

kyukyu08/09 14:31

CIIIO08/09 22:02謝謝 就往最大風險去估

iamOsaka08/10 00:04

n13141908/10 00:11推y大

sendoh0708/10 03:32推佛心

harlenshaco08/10 13:53感謝Y大分享,

harlenshaco08/10 13:53另外分享聽到的,有些還是繼續收案,但人的處理速度

harlenshaco08/10 13:53還是有極限的。 可以貸但也是要看趕不趕得上您要交

harlenshaco08/10 13:53屋的時間。只能說時間目前不是站在買方身上

celine00708/10 14:13推優文分享

esheep08/10 14:18借貸部分時間,銀行可以操作的部分太多,一般來說銀行很懶

esheep08/10 14:18,不會為了幾個小小的借貸人,增加自己的風險(額外加班也

esheep08/10 14:18是風險),所以金流控制時間要抓鬆一點。

esheep08/10 14:18親身遇過的就有 1. 文件不齊(卡貸款專員)2. 核貸部門審

esheep08/10 14:18核(可快可慢還可要求補件...)3. 總行審核(就...內規)4

esheep08/10 14:18. 金管法規。可大可小,通則是:金管單位發了一個小修正/

esheep08/10 14:18建議,銀行就會有大把的“配合政策修正時間” XD

eplovecm08/10 23:46請問第一點的閒置資金夠大,銀行就不追是如何向銀行證

eplovecm08/10 23:46明呢?