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[心得] 先買房?先買股? 用買房的現金流投資!

看板home-sale標題[心得] 先買房?先買股? 用買房的現金流投資!作者
zarty
(拉堤)
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https://i.imgur.com/tOTEJDF.jpg


以大多數我們7-8年級這一批的朋友,一般平凡小資族,工作幾年辛苦存到200萬,且人生也開始面臨轉捩點時,這筆錢買房/投資 該怎麼做決定?

首先最大的結論是:若有居住的剛性需求,你就買房,計算上租房的租金還是遠大於利息的。

若有可用於投資的閒錢,在<合理且合法>的情況下,數學分析怎麼投資效益最高?

【設定參數】

1.初始金額:200萬
(以工作幾年存下200萬開始討論)

2.房價漲幅:通膨2%計算
(抓保守跟通膨一樣2%就好,這幾年比較誇張都有10%以上)

3.金融商品:股利5%,重覆投入計算複利
(抓保守5%就好,5%以上的股息產品絕對不難)

4.薪水存入:每月存1萬,年存12萬計算
(每個月存下1萬就好,存不到就...)

5.房租淨收入:每月租金淨收入1萬,年存12萬計算
(200萬頭期款可以買一間約千萬的房,出租後,淨收入是租金收入扣除利息.管理費.雜項等,細節計算方式可內洽交流)

我們各項參數都儘量抓貼進實情,且都抓很保守,像是房價漲幅、股利率、房租淨收入等,這幾年穩定操作應該都遠遠不止設定值。

【分析過程】

操作方式1-純金融投資(洽表格1)
起始資金200萬,每年薪資投入12萬,設定5%股息再投入,10年後總資產484萬。

https://i.imgur.com/9j0KsyL.jpg


操作方式2-先買房+金融投資(洽表格2)
200萬先買房,每年薪資投入12萬+房租淨收入12萬,共24萬,5%股利息,再投入複利,10年後含房子增值總資產736萬。

https://i.imgur.com/CVlsodA.jpg


【結論】

存到第一桶金後:

1.純金融投資,繼續利用時間複利,有存錢很棒
2.如果進房地產轉一圈,用租金加薪水存錢複利,累積資產最保守也比單純投資多50%以上,普遍都超過兩倍。

中間差在哪呢?
<就是爽收10年租金後 + 房子還增值219萬所累積起來的>

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當然啦,進房地產轉一圈多麻煩。

從源頭-要信用評估、挑什麼房好租會漲、買房流程、整理房子到迎合租賃市場、帶看、挑租客、而後管理租客、房子的維護修繕、退租處理、最後怎麼獲利了解。

再進階-如何利用房產的增值、金融資產怎麼挑、如何去使用更多的槓桿資金(貸款、房子增貸、股票質借)...等。

不過,投資就是這樣,本來就一定要多學習、要做功課。我都跟客戶說:投資如果怕風險,想東想西又嫌麻煩,那我們幹嘛在這裡討論這麼辛苦,錢存銀行就好啦。

為了幫客戶賺取超額利潤,所以我很努力啊!

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至於為什麼是上集,因為已經構思了更精彩的下集,誰要10年才存700多萬?

下篇-這三年存下千萬的數學分享嘍!

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※ PTT 留言評論
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rabinson12/09 17:22那你有算過嗎如果再買一間投報率不是更高?就不用再把

rabinson12/09 17:22錢丟進股票了

testPtt12/09 17:28我是認為買地就好 退休後可以種點東西

piggywu12/09 17:34真的會買股而賺錢的太少了..沒賠到不敢再進股市就不錯了

piggywu12/09 17:35但買了房,吃到房價上漲的甜頭,有錢可能就繼續買房

ohyakmu12/09 17:38你方式2的房貸本金是不用還?還了,你還有薪資存款投入

ohyakmu12/09 17:38

oowlala12/09 17:40好奇這篇有算繳房貸的錢嗎,還是我眼殘

ChikanDesu12/09 17:46利息成本呢 現金流呢 ==

ohyakmu12/09 17:46還是打算無限寬限期

ChikanDesu12/09 17:48一般來說房貸的利息部分會比房租低一點 加上一些零零

ChikanDesu12/09 17:48總總的成本 你那個房租收入可以視為完全扣掉

ChikanDesu12/09 17:52喔我看懂 就是你扣掉成本還額外倒賺1萬 但你十年無限

ChikanDesu12/09 17:52寬限期嗎?

ChikanDesu12/09 17:56但還是推你啦 至少看起來除了寬限期有點疑慮以外 就是

ChikanDesu12/09 17:56目前大多數的人房地產穩穩賺的現況 甚至10年才漲20趴

ChikanDesu12/09 17:56房租投報率這樣抓3趴都算偏低估了

IBIZA12/09 18:11他是算房租減利息每個月還多1萬,不過這個很難做到

IBIZA12/09 18:12打平比較有可能

IBIZA12/09 18:14打平剩個5000

IBIZA12/09 18:15不過你買特化的出租房的話,要做就不難

aq227235371212/09 18:26不夠嚴謹,而且房子是五倍槓桿,增值那邊是整體房價

aq227235371212/09 18:26增值不是一開始你投入增值,總之,亂七八糟

aq227235371212/09 18:29抱歉,沒注意看到,有用總價列計增值,推回來

ChikanDesu12/09 18:30對啊 他看起來就是投資件 我算起來是抓3% 但不能有額

ChikanDesu12/09 18:30外本金投入 不然股票報酬寬限期後就得歸零

Xyla12/09 18:31這麼愛算的我一律歸類在廢物

ChikanDesu12/09 18:34但說實在收入完全Cover本利合的物件不難找啦 就是增值

ChikanDesu12/09 18:34不一定高 這種就是幾乎沒理由有閒錢不買來投資

leadergod112/09 20:03推IB大,以目前市場找不到租金扣掉房貸還有多的,除

leadergod112/09 20:03非就是隔套貸款成數低的,但這種增值的期望值就比較

leadergod112/09 20:03低,而且怎麼都沒算自己的居住成本啊XD

leadergod112/09 20:06修正一下,是找不太到房租扣掉貸款還有多1萬的,哈

olivezoo12/09 22:26我30歲梭哈買了自己開店用的小樓店,現在34,疫情後漲

olivezoo12/09 22:26價貸出來投資,翻成4間房子,若我當初是買股票應無法

bustinjieber12/10 00:20不用算,自住買房就是屌打,

bustinjieber12/10 00:20除非你自認天選之人

bustinjieber12/10 00:23隔套的增值期望不一定比較低,

bustinjieber12/10 00:23還是看你入手成本。

hurbsnail12/10 02:32繳房貸的錢也算下去的話,買房組的每個月多存的錢大概

hurbsnail12/10 02:32要再多五萬吧

chouwang6812/10 06:15流量失敗,G。

guanole12/10 11:52買房的投資最少都16% 你那個5%什麼鬼

我是台中的仲介,很多物件都符合這種條件阿,不會難買喔 今年以協助入手6間,自己今年也存了2間了

※ 編輯: zarty (1.170.106.39 臺灣), 12/10/2023 23:53:48