Re: [閒聊] 是時候取消建商同業互保了

※ 引述《RealID2018 (ID2018)》之銘言：

R大歹勢，原文恕刪

小弟就是文中提及不學無術南部建商的開發部門

我也沒有要洗地，事實上我非常認同你的觀點

南部建商不學無術可不是自嘲

大概八成的建設公司，法規不求甚解管理一蹋糊塗

他們只是有錢，然後買地，剩下全都發包爽爽賺

而且確實如文中所述

在地建商找個非親非故的人頭

開差不多資本額的公司來同業互保是業界常態

說穿了同業互保的關鍵還是保，出事的時候才有用到

兩個相同業務、互不相干的法人彼此簽個名就可以賣一個未來的產權

大家可以問一下各行業的經營者，哪邊有這種"好康"

在以前沒預售登錄、沒合約範本的年代花樣可多了

民國九十年代的預售透天是簽名後先把土地過戶

然後帶著買賣合約跟買方去銀行搬全額或是超額的貸款

設定在買方名下的貸款，貸出來給建設公司興建

當時的銀行連現在看來很基礎的風控跟債權抵押權都這麼含糊了

遑論是遇到蓋不完的建商

所以政府才開了一個後門，想了個最簡單的方法

讓你們同業彼此保證，彼此有連帶的履約義務

在這種環境下爽久了的建商老闆

怎麼可能適應現在的價金信託架構呢?

但回過頭來說

信託架構健全建設公司不願意採納，除了上述原因以外

也有幾個建設開發的觀點可以給大家參考

首先預售行為本身就是一種財務上的槓桿

實務上興建跟營造的費用本來就很高

可以少拿錢增加現金投資報酬率，對於大數額的開發是很吸引人的

所以文中所述拿預售價金去購買其他土地這件事情

至少就我所看到的六、七間中等規模建設公司是不會這樣做

就算沒有信託，銀行還是會要求預售的價金要存入土建融開戶的專戶

銀行看你買地的錢是從預售的專戶出款

他土建融可不會這麼容易放你過...應該中小建設是如此

敝小公司老闆是二代建商，其實觀念上也受我們開發的影響很多

他聽完銀行的預售信託架構還是不願意採納

現況遇到的是有發票才能撥款的問題

營造實務上真的有很多沒有發票的項目

點工、土水、部分的泥作或鋼材

就算不討論沒開發票的項目

大部分的發票也不會提早開，提早開要提早報營業稅

營造價格隨便就上千萬，收齊款項可能都要一兩年

5%營業稅沒有先上繳國庫的道理，這點應該各行業都是如此

那這樣建設方拿不到發票，撥不到款

預售房屋等於徒增廣告代銷費用

就失去財務槓桿的用意了

當然以上的討論都是預售

有實力全現金完工銷售的建商本來就不屬於中小建商的範圍

一點趣聞給大家參考

閒聊一下，最近房貸越來越難撥，老闆越來越不想做

我們越來越閒，整天掛在591上面看行情

地主好像稍微有點要降價的趨勢

雖然最近評估的三件案子報酬率都10%不到

但有點要醒要醒的味道，不知道是不是春天要到了

想問一下有沒有代銷或仲介的賢拜有沒有一些來客或案量的數字

我們可以做個報告給老闆做推案參考

叫老闆努力點做，我房子裝潢才不會浪槓

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