Re: [請益] 去日本買房當包租公的效益如何？

※ 引述《kevin5821 (kevin)》之銘言：
: ※ 引述《tfct (小尼)》之銘言：
: : 日幣跌，
: : 因為同學在糾一起去去日本買房收房租來花
: : 想說有沒有人住日本，或有經驗開示一下
: : 主要也不是要投資發財
: : 只是收租來的收益當做「哈日」族，旅遊花費的的現金
: : 就不用換錢換來換去匯損了
: : 問題一
: : 買個東京好出租的套房，大概多少起跳
: : 300？500萬台幣夠嗎？
: : 問題二，扣掉税金及管理成本
: : 每年大概會有淨利多少日元可以爽花？
: : 如果每年去日本三四趟以上的人
: : 不用換錢就能花的話
: : 應該還是很划算吧
: : 畢竟不管日幣未來升值貶值
: : 都拿到一樣的租金可花
: : 這個構想，有沒有陟礙難行的地方？
: 以下為個人經驗，不擔保正確性
: 1.東京很大，不是每個區都很保值，例如板橋區的房價就很低，日本朋友說他沒去過這區: 因為這區比較多外來人口，日本人沒事不會來這邊，且就算是車站附近，也要看是哪種: 地鐵，小線的房價就會比大線吃虧
: 2.日本的租屋市場很成熟，投報很好算，好算到每個物件都已經算好投報給你
: 這有部分是因為他們租屋法令很完整，但有個缺點就是不能沒理由不續租，
: 也不能隨意提高租金
: 3.日本的買賣規費很高，更不用說每年要繳的房地稅跟所得稅，且他們5年內賣掉，
: 賺的錢要繳30％的稅
: 4.日本人對房屋維護很重視，沒幾年就要整修外牆或屋頂，那費用也不便宜，
: 這不單指一般大樓，我買整棟APT也都需定期維護
: 5.一般外國人都會請代管，行情是每月租金5％，但他找租客或續租要額外拿1個月的租金: 好處是什麼是都不用管，每月固定匯錢到你戶頭，也不用去擔心半夜租客打電話或
: 兇殺案之類
: 6.日本有銀行可以貸款給外國人，但限定東京23區，且成數跟年限很差，自己是自備5成跟
: 15年，利率更要2.5％
: 總而言之，買日本只是圖他租屋方便，加上日幣最近貶值太多，匯損有限，扣完所有費用: 跟稅金後，還有一點錢可以去日本時拿來花
日本的法令比台灣更保護房客

我有趕過日本惡房客的經驗，比台灣困難很多

這部分的風險承擔反應在高房租的投報率、以及入住時嚴格審查、保證人

目前台灣政府對房客的保護法規也是越來越多

未來會有日本化的趨勢

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