Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我

shaoyu 發表於 2024/2/18 上午1:46:08

看板home-sale標題Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我作者

(shaoyu)時間Feb 18 01:46:08 2024推噓 2 推:3 噓:1 →:4

要比一定要用杠杆比，才是实际上会发生的事，才有意义。
你这样标准化年化，是教室里面教的没错，但是我们要street smart不要 book smart ，不关心课本上的嗦，只关心我实际进口袋是不是比较多。
拿股票出来跟 c大比的，只能算杠杆2倍。

股票只能开2倍是因为，我们在讨论「一般人」：

* 一般人股票融资上限就是2倍，这是最重要的
* 股票融资会随抵押品补金，房贷就是贷款，管你房价跌到负的，我利息缴得出来你银行奈我何
* 股票起伏较大，一般人心理承受较不易

简单讲就是90%的人股票融资只开2倍，但90%的人房贷会开5倍。
要比就这样比，不这样比只是在幻想。

至于其他商品，期货的话，我就不知道一般人会怎么开，标准怎么比了。

2025-02-16验收的话，依景气来看你可能会赢。
但是2030结算的话，ceca大赢面很大。他增值部分大于年化6%就赢了，这几率不小。

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: ※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: : 今日02/16/2024買進00878國泰永續高股息
: : 總買進成本包含手續費
: : NT$ 1,999,176買進90張90,000股
: : 均價NT$ 22.2/股
: : https://i.imgur.com/Zi29vq4.jpg

: : 這是我的真金白銀標的物
: : 講一下規則，免得爭議
: : 1. 比較兩個標的物的槓桿前年化報酬率
: : 也就是說買橋頭房一千萬貸八成出來的兩百萬本金和我買00878兩百萬的本金的槓桿前
: 年
: : 化報酬率%
: : 所以，不包含任何槓桿後擴大本金的總收益
: : 一千萬的總租金與兩百萬的00878的總現金流會有差，但要比較的是產生的淨報酬並經
: 過
: : 時間推移計算年化報酬率
: : 要比較的只有槓桿前年化報酬率%
: : 2. 租金/股利等收入都需要扣除相關費用精算
: : 因為是年化報酬，要精算到稅後淨現金
: : 00878
: : 領股利扣除各種股利合一稅
: : 減碼賣出扣除證交稅等等
: : 橋頭房
: : 租金要扣相關費用及綜所稅
: : 賣出要扣適用期間的房地合一稅
: : 3. 沒有質押後和租金/股利再投入的再投資收益
: : 沒有再投資收益，純粹比較兩者標的物能產生的
: : 報酬，只有是租金或股利或賣出的資本利得
: : 沒有再質押或歷年股利再投資的報酬複利
: : 4.現價的比較
: : 未來某一個點會有標的物現值價值的比較
: : 我認為房地產應屬於近三個月最近實價登錄
: : 橋頭房在20樓，理當此特定社區在18-22樓之間的實價登錄，為現價參考
: : 00878則為每日市場現價報價
: : 以上四點
: : 會每半年更新一次
: : 包含領股利的狀況和持有的部位
: : 小帳戶分享一下，兩百是很小部位
: : 我是價值投資的堅持投資流派
: : 所以買00878在高點完全不是我的投資邏輯
: : 失敗的機率很高呵呵
: : https://i.imgur.com/RSvF7zW.jpg

: : 還有我有我在北海道滑雪沒空回太多
: : https://i.imgur.com/PpJwpTd.jpg

: 從北海道回來啦，爽滑五天，吃住都舒服
: https://i.imgur.com/ONU15ji.jpg

: https://i.imgur.com/dAUB2HM.jpg

: 言歸正傳
: 找了一下橋頭水岸花園標的物
: 嘗試模擬槓桿前報酬率
: https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg

: 以上標的
: https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg

: 以上查到最近的實價租賃登錄
: 所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權
: 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費
: 減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月
: 一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年
: 算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電
: （假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入）
: 家具家電給他搞個50萬搞定
: 所以總成本1038萬
: 用每年273,444毛租金除下去
: 大概是年毛報酬2.63%年
: 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
: 不用扣利息費用（槓桿前
: 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
: 房價會怎麼漲我無法預測
: 資本利得獲利都還是要適用
: 房地合一稅，才能稅後淨現金
: 那換到00878的年化報酬試算
: 假設兩百萬90,000股 00878
: 未來三年都發1.3好了（我下修了
: 那股利總共351,000
: 稅後0.28就287,820稅後淨現金
: 然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股
: 九萬股就261,000的資本利得
: 假設賣出，證交稅0.3% 得260,217淨現金
: 成本1,999,176 含手續費
: 股利淨現金287,820
: 資本利得淨現金 260,217
: 本利和 2,547,217
: 三年期
: 無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41%
: 這是我的預測
: 我就比這個
: 以上

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bustinjieber02/18 02:07雀食

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kyova02/18 02:17融資大部分是2.5倍。不過會斷頭跟房貸不同。

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kyova02/18 02:19開滿大概2根就快斷頭了。賭徒或瘋子以外應該沒多少人這樣幹

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