Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我

LINPINPARK 發表於 2024/2/17 下午10:56:27

看板home-sale標題Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我作者

(lalalo)時間Feb 17 22:56:27 2024推噓40 推:40 噓:0 →:79

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 今日02/16/2024買進00878國泰永續高股息
: 總買進成本包含手續費
: NT$ 1,999,176買進90張90,000股
: 均價NT$ 22.2/股
: https://i.imgur.com/Zi29vq4.jpg

: 這是我的真金白銀標的物
: 講一下規則，免得爭議
: 1. 比較兩個標的物的槓桿前年化報酬率
: 也就是說買橋頭房一千萬貸八成出來的兩百萬本金和我買00878兩百萬的本金的槓桿前年
: 化報酬率%
: 所以，不包含任何槓桿後擴大本金的總收益
: 一千萬的總租金與兩百萬的00878的總現金流會有差，但要比較的是產生的淨報酬並經過
: 時間推移計算年化報酬率
: 要比較的只有槓桿前年化報酬率%
: 2. 租金/股利等收入都需要扣除相關費用精算
: 因為是年化報酬，要精算到稅後淨現金
: 00878
: 領股利扣除各種股利合一稅
: 減碼賣出扣除證交稅等等
: 橋頭房
: 租金要扣相關費用及綜所稅
: 賣出要扣適用期間的房地合一稅
: 3. 沒有質押後和租金/股利再投入的再投資收益
: 沒有再投資收益，純粹比較兩者標的物能產生的
: 報酬，只有是租金或股利或賣出的資本利得
: 沒有再質押或歷年股利再投資的報酬複利
: 4.現價的比較
: 未來某一個點會有標的物現值價值的比較
: 我認為房地產應屬於近三個月最近實價登錄
: 橋頭房在20樓，理當此特定社區在18-22樓之間的實價登錄，為現價參考
: 00878則為每日市場現價報價
: 以上四點
: 會每半年更新一次
: 包含領股利的狀況和持有的部位
: 小帳戶分享一下，兩百是很小部位
: 我是價值投資的堅持投資流派
: 所以買00878在高點完全不是我的投資邏輯
: 失敗的機率很高呵呵
: https://i.imgur.com/RSvF7zW.jpg

: 還有我有我在北海道滑雪沒空回太多
: https://i.imgur.com/PpJwpTd.jpg

從北海道回來啦，爽滑五天，吃住都舒服
https://i.imgur.com/ONU15ji.jpg

https://i.imgur.com/dAUB2HM.jpg

言歸正傳
找了一下橋頭水岸花園標的物
嘗試模擬槓桿前報酬率
https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg

以上標的
https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg

以上查到最近的實價租賃登錄
所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費
減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月
一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年

算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電
（假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入）
家具家電給他搞個50萬搞定
所以總成本1038萬
用每年273,444毛租金除下去
大概是年毛報酬2.63%年
還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
不用扣利息費用（槓桿前

這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
房價會怎麼漲我無法預測
資本利得獲利都還是要適用
房地合一稅，才能稅後淨現金

那換到00878的年化報酬試算

假設兩百萬90,000股 00878
未來三年都發1.3好了（我下修了
那股利總共351,000
稅後0.28就287,820稅後淨現金
然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股
九萬股就261,000的資本利得
假設賣出，證交稅0.3% 得260,217淨現金

成本1,999,176 含手續費
股利淨現金287,820
資本利得淨現金 260,217
本利和 2,547,217
三年期
無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41%
這是我的預測
我就比這個
以上

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.210.225 (臺灣)

※ PTT 網址

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bms02/17 23:04舉手房子最強的是五倍槓桿拿掉這個跟綁住手腳對打一樣啊

他月還款27,512跟毛租金22,787還有每月4,725的缺口，我不知道要不要開下去欸？然後橋頭是摸擬盤 00878兩百萬是我的錢我也是可以多買個八百萬00878啦或槓桿五倍八百萬，信貸利息超低比房貸低買到一千萬的00878

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:07:35 ※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:10:26

推

kko556602/17 23:09認真給推

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duriel331302/17 23:11要用寬五年算吧,租金還要扣仲介與空租,目前看起來是無

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:11:42

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duriel331302/17 23:11法秒出租的. 另外不算槓桿,買房本來就沒優勢,沒啥好比

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duriel331302/17 23:11起手就是貸8成寬5年,威力加成就強很多了

忘記有個寬五年四十年房貸的新青安其實我認為比槓桿前年化報酬率相對簡單槓桿後年化報酬率有太多工具可以使用我也不計再投資複利繼續滾不然00878計算會複雜化簡單就是資產報酬率一千萬房對兩百萬00878

→

duriel331302/17 23:14另外還要看如何結算,只看淨值還是要獲利(房地合一),這

→

duriel331302/17 23:14就差更多,一直不結算比投資也許沒差,凡人來看卡一戶首

→

duriel331302/17 23:15購在高雄不能自用,很容易影響到自己的人生規劃

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:19:30

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duriel331302/17 23:16喔..結算還要仲介費2-4%總價喔..

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ytlintexas02/17 23:19有點想念以前冬天會去Aspen/Vail 滑雪的日子（亂入

→

LINPINPARK02/17 23:21Aspen現在物價已經壞掉了超貴

推

kusomanfcu02/17 23:28話說新屋會有人買來出租等嗎？

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kusomanfcu02/17 23:28你要不要他選最近一個案子預售的實價登錄

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kusomanfcu02/17 23:30然後今年會交屋的

最近實價又高樓層是這筆後續看看交屋會不會拿出來租參考租金

https://i.imgur.com/Heo5gBD.jpg

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:33:27

推

suhhwanjen02/17 23:37你算的是全款買股跟全款買房的比較，跟真實世界兩回

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suhhwanjen02/17 23:37事

我也覺得，正常來講都會定期定額平均投資法買ETF不會這樣全款all in 買房一定也是開槓桿視個人風險開幾倍離現實都有點差距所以我才想根據標的物來做年化化報酬比較就好

推

kusomanfcu02/17 23:38話說哈密瓜+螃蟹吃到吐幾年去一次就好..….

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:41:42

→

kusomanfcu02/17 23:40先不論比較方式合不合理，總是這樣看才有趣

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LINPINPARK02/17 23:42最快的方法還是一摸一樣投入比較真實

推

kusomanfcu02/17 23:43畢竟一個是ETF 一個是單一房價多找幾個差不多的房當E

→

kusomanfcu02/17 23:43TF看也好

→

kusomanfcu02/17 23:44模擬阿一起用權重下去

推

kusomanfcu02/17 23:51已視公平高股息成分股前十五倍槓桿期權？

→

kusomanfcu02/17 23:53然後到期前一週換月？

推

tfct02/17 23:54房出租還會空租還要帶看或找仲介時間成本很高啊

→

kusomanfcu02/17 23:54正常人的做法是買房頭期+房貸 vs 同樣的頭期投入ETF+

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kusomanfcu02/17 23:54本利和定期定額

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kusomanfcu02/17 23:55再來買的屋很多都是自住 .....

推

Arnol02/17 23:55推推

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kusomanfcu02/17 23:58其實很簡單啊改高股息成分股拿去質押到槓桿接近五倍

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kusomanfcu02/17 23:59質押買入質押買入這樣然後留一點錢付利息

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kusomanfcu02/18 00:00咦不對啊反正買房本來就要付房貸，你利息另外補就好

→

kusomanfcu02/18 00:01有任何問題你另外補錢進出當作正常5倍槓桿最後扣回

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kusomanfcu02/18 00:01利差就好

推

cherrybabe02/18 00:02所以這串我只推滑雪，不用浪費生命跟模擬盤+槓桿仔上

→

cherrybabe02/18 00:02課，永遠都是無效溝通，青森雪場品質也不錯，人又少

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cherrybabe02/18 00:02，疫情前頗常去，給你推薦

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kusomanfcu02/18 00:02補差期間用信貸去算

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kusomanfcu02/18 00:03這樣簡單吧？

推

aq227235371202/18 00:03坐等3年後878報酬率沒那麼好，你預估好，我預估到時

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aq227235371202/18 00:03輸大盤

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aq227235371202/18 00:046J家訓，凡買ETF逐出家門

→

kusomanfcu02/18 00:04兩邊都五倍槓桿就合理了

推

GX90160SS02/18 00:10ETF槓桿也可以開很大 (自有資金+信貸)*質押2.5倍*正二

推

kusomanfcu02/18 00:17高股息沒有正二

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cherrybabe02/18 00:19一樓可能只知道房子能開槓桿，暈。知道期貨可以開到2

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cherrybabe02/18 00:190倍搭配客製商品還能更高嗎？

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kusomanfcu02/18 00:20我覺得用富台指遠月比較接近高股息

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kusomanfcu02/18 00:21五倍槓桿就好

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kusomanfcu02/18 00:22富台指有遠月阿

→

kusomanfcu02/18 00:23房貸本利和就算進去當加碼保證金

推

cherrybabe02/18 00:27不然雪球槓桿只能開到四倍要怎麼讓一堆華爾街有錢人

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cherrybabe02/18 00:27大爆死

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bms02/18 00:28要比不就是200w看你要做任何投資工具和任意槓桿嗎你要開幾

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bms02/18 00:28倍都ok啊

→

bms02/18 00:29你想開20倍就去開啊

推

kusomanfcu02/18 00:30TWN 基金開五倍期權？

推

floatfaith02/18 00:30好像一般很難弄到5x槓桿的正常金融商品既有股息又低利

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floatfaith02/18 00:30率成本的lol…

→

kusomanfcu02/18 00:32sell put 遠月？

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floatfaith02/18 00:32還不用補錢@@ L大這串會不會變成教大家如何絞盡腦汁開

→

floatfaith02/18 00:32低風險槓桿惹

推

cherrybabe02/18 00:32錢不夠哪個投行要幫你開？槓精繼續表演你的鬼叫

推

rabinson02/18 00:36房子收租有限，主要利潤來自賣出的價差啦

推

kusomanfcu02/18 00:36還是buy call 遠月？

推

CaLawrence02/18 00:48期貨做22倍都不用利息成本做個五倍輕鬆好嗎

推

rabinson02/18 01:02唉如果限制房產不能五倍槓桿，那還有啥好比，肯定是股

→

rabinson02/18 01:02票贏阿

也不一定喔，三年漲個三十趴房價我想橋頭房槓桿前是大勝的喔

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/18/2024 01:05:25

推

rabinson其實到現在我已經看不懂你們怎麼比了 02/18 01:25

不然橋頭房就槓桿後年化報酬率

ETF00878 無槓桿的年化報酬率

這樣也公允但我建議必須都精算租金利息等等

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/18/2024 01:30:08

推

prichman02/18 01:3510個買房 9個開滿吧 10個買股的開滿的有3個嗎所以還是

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prichman02/18 01:35把房地產最有價值的槓桿加入比較公允

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prichman02/18 01:37但其實怎麼算都是不合理股票有流動性房地產一定是交

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prichman02/18 01:37屋五年閃最不划算的房地合一前期稅率或是自住免稅重

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prichman02/18 01:37購退稅

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prichman02/18 01:39所以搞清楚遊戲規則該用的紅利用完多的股票一起加

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prichman02/18 01:39入資產配置比較理想沒有絕對的優劣只有更適合自己工

→

prichman02/18 01:39具

推

webber12302/18 01:41真金白銀推啦不像有人嘴一堆結果模擬盤呵呵

推

bustinjieber02/18 01:5600878有比0056穩嗎？

沒有，我的觀察是蠻多AI成份

推

AIIT02/18 02:06房屋的特性就是簡單槓桿你都去掉了還需要賭甚麼XD

推

dreamdds02/18 04:22房子沒漲靠房租的真的打不贏股票啦自住房可以買投資房

→

dreamdds02/18 04:22就是靠房價上漲收租只是打平持有成本

推

C2412839002/18 05:57你考慮很多但我認為要反思這間房到底能不能用200搞定

→

C2412839002/18 06:00原價988頭期就要197.6 說是說能殺價但這部分自由心證

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C2412839002/18 06:01另外雖然利息可用租金抵但房貸本金還是需要持續投入

你跟我在想的是一樣，就是要真實盤才會槓桿五倍的真實情況才可以去紀錄和計算

→

C2412839002/18 06:03這樣股市也要加上房貸本金的定期定額條件才相似

推

C2412839002/18 06:09不過我認為目前也不用太計較這樣到時如果報酬接近再說

→

C2412839002/18 06:14現在算太多反而模糊焦點XD 就下好離手每年來看就好

推

IUIST02/18 06:31二世谷今年雪況很差，連鎖裡面柏悅還行，隱世很雷。

雷暴，很少很少粉雪

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junior02048602/18 09:05開價988，你們就988買噢？

推

NTU30315019502/18 09:23哥，他意思就是，股票再怎麼玩，本金就是200，沒有

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NTU30315019502/18 09:23銀行協助五倍槓桿就是很難贏房地產

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NTU30315019502/18 09:23你一直講去槓桿，很不符合你的身價捏

推

Lenon456102/18 09:26人家就無槓桿比了是看不懂嗎？

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NTU30315019502/18 09:26房版正常人，都會自己算報酬率，開這個模擬盤就是d

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NTU30315019502/18 09:26iss 那些嘴砲股神

應該這麽說我在嘗試用一個apple to apple 的比較基礎，有兩者 1. 槓桿前年化報酬率無槓桿前一千萬房和無槓桿兩百萬00878下去跑，精算紀錄實際發生的淨現金流，時間推移來計算年化報酬率 2. 五倍槓桿橋頭房和無槓桿00878 這樣會變成討論槓桿的可行性但我認為這個就不能說摸擬盤是真正的投入五倍槓桿雖然你們說常見安全穩定，但操作下去也須要精算紀錄而不是摸擬盤那00878也還是保持無槓桿去跑我覺得這兩個上面我都接受但第二種我建議要真實盤 apple to apple

※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:35:04 ※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:45:20

推

NTU30315019502/18 09:44case1實際案例應該不存在，因為理性投資人會拿去掛

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NTU30315019502/18 09:444,再拿800萬去買00878XD

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NTU30315019502/18 09:44case2就等大佬的發文紀律明年公布了，明年其他人可

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NTU30315019502/18 09:44能都忘了

所以這樣了解後一個就是單純資產的報酬精算成年化報酬摸擬盤vs 現實盤大概可推算一二一個是現實世界的真正兩個投資活動現實盤vs 現實盤五倍槓桿為什麼我說現實盤，因為他牽涉到很多真實發生的變數（當然00878更多）寬限期內的利率變化/個人承受風險/寬限期五年後的利率變化/貸款利率（假設青安）這些是融資成本，還有買賣費用，家具裝潢購置和日常維護費用，這些可以推估，但實際發生才是最有基礎比較信服力

※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:52:23

推

welly041202/18 09:49股票的波動度較大，交易成本低，限定時間比較不利，一

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welly041202/18 09:49年內或許可以進出兩次到三次。

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welly041202/18 09:49不動產漲幅平穩，交易成本高，點對點比較有利。

推

welly041202/18 09:53200萬丟十口大台，賺1000點就翻倍了，相當於現在大盤

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welly041202/18 09:53的6%不到，可能三個月就可以達成了，何必放一年，大概

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