Re: [新聞] 「台灣房價真的太高了！」玉山金董座嘆：

※ 引述《blow5566 (吹56)》之銘言
: 連結：https://niurl.cc/7jgBMW
: 內文：「台灣房價真的太高了！」玉山金董座嘆：再漲危及中產階級
: 外界關心今年銀行的房貸緊縮，房市急縮急凍，被問到玉山銀對下半年房貸的展望？玉山: 金（2884）董事長黃男州說「下半年房貸會比上半年稍提高一些」，但他不禁感嘆「台灣: 房價真的太高了」，台北買房的家庭71%收入都拿去繳房貸，家庭所得得花16.4年才能買: 一棟台灣中位數的房子，整體台灣房價也比世界平均值高太多了。他說「年輕人最大的問: 題都是房子」，包括少子化等，他說房價若「再往上升」對中產階級的影響非常大。
: 對於房市的問題，黃男州說，央行信用管制措施不是主要問題，而是「台灣房價真的太高: 了」。他分享現在一些統計資料顯示，台北買房的家庭月收入有多少付給房貸？據統計為: 71%，等於一個家庭夫妻都在工作收入10萬元，7萬1去付房貸，只剩2萬9千元付生活費，: 整個台灣平均也高達40%，「這比世界平均值高太多了」。
: 再從房價所得比來看，黃男州說，台北市最高16.4年「家庭所得」才能買房，而台灣的中: 位數10年多，他說現今年輕人最大都是買房的問題，小孩生得多不多也跟房價有關，因此: 他說，如何讓房地產正常發展、年輕人有能力購屋自己的房子，這些都是政府施政最重要: 之一，金融業年輕人自主需求，也該貢獻一定的力量，協助想買自住屋的人，是責無旁貸: 。
: 上半年房市只銷售約13萬棟，減少26%，黃男州證實，房屋價格有些微的往下跌，他說，: 目前房價已在比較高的高點，若「再往上升」對中產階級的影響非常大。
: 心得：多多表示：玉山金董事長沒有我懂房市啦、自己嚇自己、台灣例外論、你怎麼不把: 你的房子拿出來賣！

不是啦，不要幻想大家都很痛苦，
事實上大部分的屋主都沒貸款，
就算有貸款，還一還也剩沒多少，
剩下買不起的就乖乖租房子，
還值得慶幸台灣持有成本低。

台灣2024年底房貸餘額大約11兆。

我利用聯徵中心的數據來輔助計算，
https://member.jcic.org.tw/main_member/MorgageQuery.aspx

202412的存量有約144萬筆樣本數，
平均估價11.7M 授信8.3M 餘額6.5M
6.5÷11.7= 55%左右，
55%的意思就是這144萬筆的房屋，
平均尚存房貸額大約是其市值的55%；

也就是11兆房貸餘額我可以反推，
11兆÷55%=20兆=該市值的房屋有貸款。

台灣房價中位數我用1000萬來計算，
1000萬×900萬間=90兆=總市值，
實際上應該不只，但我保守估計就好；

20兆／90兆=22.2% 這數字代表的意義就是
市場上約僅有 22%市值的房屋是有貸款的，
雖然市值不能完全代表房屋間數分佈，
但用市值去推估也是差不多的意思。

然後不要跟我跳針什麼掛4看不出來，
基本上能掛4不掛1=資產高於房屋價值。

再來要討論的是所謂房屋的合理價格，
自住最簡單，通用的邏輯就看基本面
房租 大於等於 持有成本 就是無腦買，
假設該區市場能接受的原始投報率是3%，
你只要自住選到符合3%左右的物件，
那就可預期長期CAGR 3.5%的價值增長，
3.5%來自於長期多空循環房價估值，
不喜歡也可以用雞排價格成長率去計算，
基本上這數字跟通膨是有高度連結的，
大約就是20年會翻一倍的表現，
大概也是雞排3片100 變成 一片 7, 80；

換句話說，房租勢必會跟著通膨漲，
購買的當下，已經鎖定物件成本，
而房租跟真實房價的長期表現
兩者的比值會是接近等比成長，
或許房屋還會遇到折舊的影響，
但反應在長期CAGR不會有太大差異。

所以說了那麼多，房價到底合不合理？
看基本面，有些區域合理、有些不合理，
不合理的原因有很多，供需是一個指標，
在供＜＜＜＜需的地方就會出現倒掛，
（就像是玉山董座嫌貴的台北）
這種情況下，不買真的也不會怎麼樣，
但同時也要確保其他投資能力要夠強，
不然隨著通膨，很多 當下不合理 的物件，
過了10年之後就會變成很合理，
過了20年之後就發現變成很便宜，
...所以，如果沒有把握正確的長期投資，
買一間自住就是保底，投資切忌貪。

如果要說通縮什麼的，當然可能啦，
但也就這樣而已，也不會比其他資產慘，
房屋持有成本低、還能居住使用，
再怎麼樣也不會像股票歸0。

--