Re: [閒聊] 自住到底哪裡沒差?
※ 引述《iamsowei (蘇偉)》之銘言：
: 買了房子之後，換工作地點就需要賣房
: 結婚生小孩後，小孩有上學問題，也需要換房
: 生了小孩後老婆嫌家裡小，也是需要換房
: 老了之後急需用錢的時候也是要賣房子
: 70歲的時候要去住養生村，也是要賣房子
: 除非你買了房子就一輩子不換工作不結婚不生小孩不生病不住養老院
: 那可能真的房價漲跌對你沒差
: 但就我所知大部分新手小白買房都是存款全部丟進去
: 為了買房子搞到自己身無分文的
: 所以到底自住哪裡沒差?
投資房地產有一種說法叫做「自住沒差」，意思是指自住需求不用擔心下跌，請問這種說法合理嗎？
ChatGPT 說：
ChatGPT
「自住沒差」這種說法常見於房地產討論中，主要的意思是，如果買房是自住需求，即使房價下跌，對購房者的影響也不大，因為房子是用來居住而非投資，沒有出售的壓力。然而，這種說法是否合理，取決於多個因素：
1. 購房目的與心理因素
自住 vs 投資：如果購房者的目的是自住，那麼房價的短期波動對其日常生活的影響的確相對較小。自住者通常是長期持有房產，不需要頻繁買賣，因此房價下跌可能不會對其生活造成直接經濟損失。而投資者則希望通過房價上漲獲利，房價下跌對其會產生較大影響。
心理壓力：然而，房價下跌可能會對購房者的心理造成壓力，特別是當房貸金額較大時，即使是自住者，看到自己房產價值下降，仍可能感到焦慮。對於有家庭的人來說，這種焦慮感會更明顯，因為他們往往把房子視作主要的資產和安全保障。
2. 財務風險
資產縮水：房價下跌會導致自住房的市場價值下降，這意味著自住者的資產在名義上縮水。這在個人財務報表上會有所反映，特別是如果房子的市值下降超過貸款餘額，房主可能會面臨「負資產」的情況，即房貸餘額超過房產價值。
未來換房或再融資：即使房子是自住用途，但如果未來有計劃換房或需要進行再融資，房價下跌將導致可得的貸款額減少，因為房產的市場價值直接影響貸款的評估價值。這會影響到你在未來購房或再融資的選擇。
3. 機會成本
其他投資機會：如果你購買房產的時候，房價上漲，那麼你的自住房產也是一種資產增值的方式，但如果房價持續下跌，你的資金將被困在房產裡，無法用於其他可能回報更高的投資。自住房產的機會成本是指這些資金如果用於其他投資工具（如股票或基金）是否能獲得更高的收益。
4. 房貸壓力與利率風險
房貸利率上升風險：自住者通常會依賴房貸來購房，特別是在長期利率市場不穩定的情況下，房貸利率可能會上升，從而增加每月還款額。如果房價下跌但利率上升，自住者的財務壓力就會加劇。
房貸槓桿問題：有些購房者會選擇槓桿買房，即貸款高達房價的70-80%，這樣的槓桿會放大房價波動的影響。如果房價下跌超過一定程度，自住者可能會面臨資金緊縮，特別是如果家庭財務狀況不穩定或收入受到影響。
5. 地區房價波動的差異
不同地區的影響不同：房價波動在不同地區有很大的差異。如果你購房的地區是房價下跌較嚴重的地區，哪怕是自住需求，也會遭遇較大的資產縮水情況。例如，在一些人口外流、經濟不景氣的地區，房價可能長期下跌，而自住者的房產價值可能長期低迷，影響其未來的財務靈活性。
6. 不可預見的生活變動
需要賣房的突發狀況：即使是自住需求，也可能面臨一些不可預見的生活變動，比如工作變遷、家庭成員增加或減少，或是健康問題等。這些狀況可能會迫使你賣掉自住房。如果此時房價下跌，那麼你可能會面臨資產虧損。
結論
「自住沒差」這種說法有其一定的道理，但其背後的前提是自住者不打算在短期內出售房產，且可以承受房價的波動。然而，這種說法忽視了房價下跌對心理壓力、未來財務決策、機會成本和生活變動的影響。自住需求並非完全免疫於房價波動，尤其在長期投資或財務規劃上，自住者仍需要考慮房價變動帶來的財務風險和潛在影響。
因此，這種說法並非完全合理，只能作為一個心態上的參考，而非購房決策的依據。
------
自住沒差的大前提是
真的自住，而且不打算短期進出
這種情況當然沒差
有一種長期投資股票的心態就是這樣
我本來就打算投資到 30 年後
現在不賣就不吃虧
你看到下跌認為我虧損了，但就我看來還沒
因為你認定虧損是看「現在的價格」
而真正決定我這筆投資賺賠的
是「30 年後的價格」
兩種人對投資長度的看法不同，結論自然不同
短期投資者整天漲了跌了
長期投資者就是耐心等待
依照機率來講，長期勝率就是比較高
對自住者來講，他們的心態就是長期投資者
我幹麻去關心一年兩年的價格變化
反正我就自住
跌了不開心，但還是得繼續住
然後多住個幾年，怎麼又漲回來了
大多數人買房就是這樣傻傻賺到的
一般人買房會賺錢，就是因為不關心房價
如果每天像股票一樣，標示「你家價格今日多少」
那很多人早就賣飛了
上漲開心，然後賣掉
下跌害怕，然後賣掉
就是不去關心價格，買賣也麻煩
才有機會變成「不動產」
想買自住房，又整天擔心房價漲跌的人
建議去租房，然後買股票
房價變化太慢了
股版那種整天的AVAV叫的才刺激
不只白天能漲跌，晚上也能漲跌
假日還能看一堆鬼故事
比什麼自住房有趣多了
謝謝大家
--
正二哥!!
哇 正二哥耶
不過我覺得大多數自住沒差
跟買聯電不買GG被套十幾年的人一樣
都是嘴硬不承認而已
誰不想邊住邊增值
還有一點沒說到 自住沒差這四個字，跟長期持有一樣 如果我知道價格變化，那我早就擇時進出了 就是不知道未來漲跌，才需要長期持有 自住沒差也是相同 我就是不知道接下來漲還跌 所以不管漲跌，我還是得買間房子住（從居住或抗通膨角度） 你如果知道未來會下跌30％ 那現在趕快賣掉去租房＝做空 但就是不知道未來漲跌 而不管短期漲或跌 能長期持有房地產的人，最後通常都是獲利的 也就是基於這點，自住沒差的勝率很高 自住沒差 跟 租房預測房價下跌 （真的跌下去，是跌多少，然後敢不敢買又是另一回事了） 你認為哪個勝率高就選哪個 目前答案看起來很明顯
正二哥??!
自住沒差 VS 套牢變長投 不動產還是屌打
自住沒差，如果你知道三十年後穩跌50%，誰還覺得自住沒差
這句話背後隱藏太多假設前提了
知道三十年後穩跌 50％ 這個數字還不夠 這三十年先漲多少才是重點 2008 年股市跌 50％ 現在回頭看賺多少？ 就算現在下跌 50％ 08 年高點買標普的人，還是賺錢 因為實在漲太多了 把時間拉長，持有資產的勝率就會越來越高 會從看短期漲跌的不確定性，慢慢變長期必賺 差別只是賺多，還是賺少而已
大前提都是 人類經濟長期向上 沒人會假設經濟長期下行吧
照樓上前提推論 => 自住沒差，其實租人也沒差，投資也沒差
先推正二哥
我了解正二哥的意思，資產增值就目前的過往經驗都是必然的
前提是：在長期必上漲，30年後資產價值不降低，自住沒差
其實就是知道必然解套會賺 才覺得短期套著pay都舒服!!!
大安區老居民 房價腰斬也不會賣
話說前面有人提到，漲價的話可以增貸出來買股票。不過如果
從 Lifecycle investing 的觀點，有沒有增貸的必要要看是否
還有融資的需求。如果已經進入降槓桿的時期，即使漲價也不
見得應該增加槓桿。
30年後跌50%，但你現在就要住，你買不買？
推推
自自住就是最強的凹單狀態，可以凹到贏為止，當然可
以說沒差
漲的時候說紙上富貴，跌的時候又不是了？
自住基本上就是多凹一個自己的租金、持有成本跟自用費率吧
不過前提在必漲的情況下，投資出租跟置產也沒差吧
我想表達的是這個意思
看你對你的房子怎麼定義吧，一次到位的人根本沒差，就
是準備住一輩子了，早買早享受，跌了就跌阿，能腰斬我
就再買一間XD，最好腰斬
30年後跌50%但現在就要住？你可以租阿
Benson就是最好的案例，準備住一輩子，那你買第二間幹嘛
命題一樣是他會漲回來嘛
就 你繳越多房貸 當作投資的角度槓桿就越低 是個去槓桿過程
下跌長投期間你也很難把這筆存在不動產上的增貸來補槓桿
而當你說本來就要住的話 這筆就是固定生活消費而非投資
當你不維持投資比例的時候 就變生活開支(為了住的爽)逐步增加
所以結論：自住不是真的沒差，而是比較好凹單到凹贏漲回
說房價最好腰斬給買，意思是他看漲，但部位還建立的不夠
現在很多租金開本利和的，租短期貴一點合理，你要住長期
的用租短期行情去付，路人都知道不划算
主要還是房地產摩擦成本高 多餘的動作繳一大堆稅 成本上升
另外租跟買比起來的限制不用多說了
不管是自住或投資都要攤提交易成本到買賣的機會成本
Bnn大說的也沒錯，不過台灣住宅出租投報率現在大約2%
你想找一台車開10年，有人去跟租車公司租10年來開的嗎？
"獨家／收租90年才能回本！" 台北還有到1.1%的
所以說=> 買一定比租划算，倒也不一定
當然前提是房價要一直跌啦，房價漲那還用多，都多賺的
"買一定比租划算" 要退回到同一個生活水準來互比
當然前提是房價要一直跌啦，房價漲那還用說，都多賺的
你不能租就用隔套 買就用兩房一廳的不同生活品質互比
這樣要打炒房是不是政府每天幫你房子標價即可XD
正二哥
股票變壁紙，買了房打折哪有差？買在深山裡有差，買在
陸地平路的哪有差？
就猜高低啊，
如果真的認為房市長期不看好，
那就一間都不該持有。
用股票來看房地產本來就很詭異
就對自住漲跌沒差這說法討論，自住沒差，那買來租人也沒差
如果大家假設都是房市長期看漲、租金長期上揚的情況
買郊區每天通勤時間長的比較難過，但也就難過而已不到痛，
經濟炸掉失業住郊區才會痛
推正二哥
不想買貴啊 iPhone一隻二十萬自用沒差？
說自住沒差的都是在自慰
CHATGPT廢話真的好多
正二哥就是推
竟然是正二哥
推心態 如果預期30年後經濟下行 就不該買房直接去租房
看看日本還能說自住沒差嗎 日本通縮本質就是資產砲波 卻背
了大筆的債務 導致ㄧ整個世代消費力都被耗盡
正二招待傻空
24
首Po買了房子之後，換工作地點就需要賣房 結婚生小孩後，小孩有上學問題，也需要換房 生了小孩後老婆嫌家裡小，也是需要換房 老了之後急需用錢的時候也是要賣房子 70歲的時候要去住養生村，也是要賣房子28
這種廣告文你信？ 自住沒差是建立在：房價長期穩定上漲的前提下。 今天跌一百，明天跌一百，後天再跌一百，接著向下盤整五年，你會再說出自住沒差？ 當初發明這個文案的真是天才，洗著洗著變鐵律了。 --11
是沒差啊，你之前買1000W現在賣剩500W你會想賠售嗎？既然不會想賠售，有差嗎？ 如果你打算自住，卻在買氣低迷時願意賠售，那你賠售後要住哪？就買股票一樣一張不賣奇蹟自來，不賣就不賠不賠就沒差，當你真的賣了就真的有差了，因為帳面損益就是-500W。 ----- Sent from JPTT on my Samsung SM-A528B. --14
一個人的淨資產就是資產-負債，對一般人來說差不多就是：自住房+股票+車+現金-房貸-車貸-信貸 而對一般人來說，自住房很有可能是增值最多的投資&佔資產組合最大比例的資產 所以看到很多人（特別是股版）大談自住跌了沒差的言論，甚至有人說他已經買了但希望跌個30%，翻譯起來就是：我希望我的淨資產趕快縮水，超級奇怪的！ ※ 引述《iamsowei (蘇偉)》之銘言： : 買了房子之後，換工作地點就需要賣房
既然是自住就不可能亂買，而你想住的地方通常別人也想住，價格就不會跌，如果你需求特 殊，那甚至能買的便宜，例如地點不好但你公司就剛好在那 對比買股票，看一堆書很可能都是白做功，房地產用自己的居住經驗去買卻是真的貼近產品 價值 最後就是五倍槓桿的收益11
我們中南部過來人告訴你啦 真正意思是 對你沒差 對你的小孩才有差 我身邊就一位長輩 年輕時候和兄弟分開打拼![Re: [閒聊] 自住到底哪裡沒差?](https://i.imgur.com/AKGIJCPb.jpeg "Re: [閒聊] 自住到底哪裡沒差?")
1
傻多會跟你說 套著都舒服 結果一套套20年 不要說套啦 盤整20年就好了
好像沒啥差 250買了一間公寓 這幾年漲到5、600 但也不可能賣 賣了要去睡公園嗎4
不跟你講自住沒差， 每每在房價高檔時一定一堆小白不敢進場，然後仲介跟代銷都要想出這些奇怪的口號。 跌，自住沒差。 買房，房價漲，你的房跟著漲， 沒買，房價跌，你還是沒房。7
說的很好 買房子前... 房子不應該炒作上漲，房子是民生必須品 穩定不漲房價，租金不漲 住了就是會折舊貶值
31
Re: [新聞] 傳央行要減降不動產放款總量 建商公會：我的想法是央行跟本沒有要打房，或是說沒有要讓房價下跌的意思，期望政府祭出強烈政策讓房價下跌只是還沒買房的人一廂情願的想法。 我的看法是，比起讓房價下跌，央行更在乎的 房市對金融穩定性的影響（可以參考前次楊金龍在會後記者會發言），如果央行調控順利讓房價漲幅回歸正常（反應營建成本、通膨？排除例如有台積電題材的特定區域等等），金融穩定性提升，央行也不需要強力打房吧？你說房價暴跌50%對金融穩定跟經濟有幫助嗎？ 當然政策影響很難評估，一個不小心用力過猛讓房價跌個10-20%也不無可能，但憑良心想，如果房價修正15%、多少在等待的自住需求會出來市場？ 結論是房價長期來看上漲，但短期因為政策、外部衝擊（例如疫情），導致房價修正都是好的進場點。![Re: [新聞] 傳央行要減降不動產放款總量 建商公會：](https://i.imgur.com/21EdUI5b.jpeg "Re: [新聞] 傳央行要減降不動產放款總量 建商公會：")
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Re: [閒聊] 自住沒差到底是什麼鬼說法？自住沒差這個東西，實在是很荒謬 一堆人說把時間拉長30年穩漲 照這樣的說法，幾乎任何東西都是穩漲 怎麼不在股市一萬八千點的時候去all in 我敢說三十年後來看，也是穩漲8
Re: [問卦] 台灣房價是不是快崩了房價崩是一定的，看撐到什麼時候而已 美國升息，造成臺灣製造業、科技業單子少，今年領的是去年的分紅，明年連分紅都少甚至沒有分紅 少子化，七年級已經是最後的榮光了，看看身邊同事有幾個生兩個、三個的？ 人口減少需求減少，看房產泡沫在誰手上炸掉而已 炒短線三年、五年還行，放長期資產房子已經不是穩定的標的，不要一天到晚看房板，那邊![Re: [問卦] 台灣房價是不是快崩了](https://i.imgur.com/lARbpvdb.jpg "Re: [問卦] 台灣房價是不是快崩了")
13
Re: [請益] 26歲男 資產規劃擔心買貴的部分，我覺得在金流/貸款匹配的狀況下， 對自住的人來說，買貴一些是相對小事， 因為你是自住需求，漲跌固然有相對失落感， 但擺長來看跟租金比，機會成本大多數時候還是好的。 我主要勸退是對大多數人來說，![Re: [請益] 26歲男 資產規劃](https://i.imgur.com/7somOrvb.jpg "Re: [請益] 26歲男 資產規劃")
Re: [問卦] 居住正義魔人:房價跌 自住沒差?房子本來就是長期保值，30年內都應該漲價的東西 差別只是在漲幅合理不合理 不合理的漲幅才叫炒房 有什麼因素會導致下跌？ 如果你的地區，原本像加州比佛利山丘一樣3
Re: [請益] 自住沒差是什麼意思？自住並不是沒差，而是在某些條件下會比較划算。這部份可以用無風險的定存來估算。 若自備款200貸800利率2%來算，一個月房貸是40,471元。若假設定存是1%，房租是15,000 元每年用2%通膨增加的話。 定存一開始是200萬然後一個月加25,000左右(40,471-房租)。 若不算房屋稅跟搬家費用只算房子跟定存的話，3
Re: [請益] 自住沒差是什麼意思？拿我自己的例子來說一下, 我自住第一間房, 買了芬蘭的二樓三房轉售的 大家都說不要買二樓, 二樓會有管線問題 蚊子多 有噪音 雜七雜八的一堆 但是因為二樓在當下就是比樓上便宜了一百萬, 對我來說我的自住沒差就是 這各房子的這些缺點我都聽別人說完了 但是我接受這些可能發生的缺點, 我喜歡這間所以還是購買他,2
Re: [問卦] 欸幹 房價漲跌 自住根本沒差吧簡而言之自住就真的沒差， ※ 引述《Sparxxx ( )》之銘言： : 有差啦！怎麼會沒差！ : 現在ptt上的大多都是工作好一段時間的人了 : 不要再用覺青式的思考邏輯去想了![Re: [問卦] 欸幹 房價漲跌 自住根本沒差吧](https://i.imgur.com/IJvv3STb.png "Re: [問卦] 欸幹 房價漲跌 自住根本沒差吧")
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