Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？

週末閒聊,
投資房隨時都可以買,
只要找到好的標的物當然能買,
沒有一定要什麼時間點的限制,
問題在於當政策越來越緊縮,
房價還一直居高不下,
能夠找到好的投資標的物就越來越難

對,
我在說廢話,
但是你要投資難道不需要做研究做功課嗎?
找到好標的物就是你要投資該做的功課,
如果投資房太難找, 風險太高,
那就去找其他的投資機會

※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: ※ 引述《mfcke (待退)》之銘言：
: : 一年就是800萬 你拿個400萬去買房子 有可能不行?
: : 我薪資買房 信貸當生活費阿
: : 噓 yiliang1107: 你說的方法全堵了 10/26 12:01
: : → yiliang1107: 這禮拜已經開始了 10/26 12:01
: : → yiliang1107: 在政策緊縮下，換湯不換藥的方式。現在不適合。 10/26 12:02
: 從這邊開場吧。 我同樣是就事論事，不是針對人，是討論內容。
: 如果你看內容覺得我是在針對人，那一定是我的文筆用字不好讓你誤會。
: 同時 Y大一直在善意提醒風險槓桿這塊，原則上是沒啥問題的，本來投資
: 就要考量自身的能耐。 好了，以下正文開始：
: 首先我想先表達一件事，我認為如果要討論一件事情，這件事情本身要夠明確
: 不能太攏統，否則根本沒啥好討論的，我下面用一個例子來表示，希望看的人
: 可以明白我想表達的。
: 舉例： 我知道政府會持續緊縮房貸產政策，包含貸款方式 / 成數 / 利率，
: 甚至是查核上都會比過往更為嚴格，這也是未來第 8 9 10 波管制的重點項目。
: 所以提醒各位在操作上務必準備更多現金，避免被影響到。
: 這是下一波的新規定，妳各位多注意啊！ 以前那些手法不適用！
: 上面簡短講了個意思，除了紅字那行有誰反對？ 我相信正常人都不會反對。
: 但是... 就是這個但是....
: 所以你看完這個內容，我就問你：
: 你知道下一階段實際影響的具體內容是啥了沒？ 如果你的答案是YES，
: 那我請你回答下面的問題。
: 成數降到哪？ 貸款方式具體變化是甚麼？ 不給信貸？ 現金買房不能掛四？
: 利率調高到哪？ 查核變嚴是指跟過去比起來差在哪？
那麼我來分享我這幾年來跟銀行還有房仲交手的經驗,
雖然我這幾年沒有炒房,
我還是持續有在看房問房,

今年2024年八月時候我跟富國銀行問的結果,
其實貸款公式很簡單,
也沒有限制信貸不能買房這種事情,
就很簡單: 稅前(月薪 or 總收入)*0.4 > 每月應繳支出 (房貸+信貸+信用卡+....)
所以你有本事去借信貸來買房或是當頭期款 也沒關係,
你的信貸會增加每月應繳支出,
只要你能夠符合這公式, 一切好談

但是, 就是這個但是,
銀行加了一堆限制,
1. 薪資歷史必須超過兩年,
光是這點就把一堆人打趴了,
剛工作少於兩年, 包含剛換工作少於兩年的,
薪資收入都不能算入,
所以我老婆一直換工作的人,
她那部分的薪資收入就不能算

2. 炒股收入, 股利, 定存利息 不能算收入,
同第一點,
這些收入都不是固定收入, 不算數

3. 房租收入可算入,
但是一樣前提是必須提供連續兩年以上的收租證明,
包含租房合約與銀行每月固定存入房租的statement

算一算, 這個不行那個不行,
最後只能拿我的薪水+年終分紅來算收入,
我隨便舉個例子,
假設我稅前月薪兩萬美金,
我可以借到 20000*0.4 = 8000 月繳房貸,
大概是可以借到90-100萬美金 @ 7%-8%利息 + 1.25% 房屋稅

這還是最好的情況,
如果還要扣掉生活開銷與現在自住房的房貸部份,
能借到的錢 真的少到會哭出來,
這樣怎麼買房呀!!!
每次跟銀行談借錢,
就全身的無力感

: 我認為如果你今天有任何管道得知所謂的新規定政策，要在討論群上分享並提醒
: 眾人避免踩雷或誤觸或是討論後續因應做法，最好的方式就是講清楚具體內容，
: 或是如果你認為你口條不好，你可以假設幾個貸款人情境，並明確告知這些貸款
: 情境，哪些以前可以，哪些以前不行。
: 這樣讓觀看的人才能清楚了解到底所謂的新限制在哪，也才能跟你討論那如何如何
: 去做，是否就不影響。
: 我在這篇文內文雖然沒問到具體新規定的限制內容，但我假設了三個方式，y大有回應，: 所以這篇就單純針對這三點來討論，如果後續有更多『具體』的限制或規定，那我
: 也願意持續跟大家交流討論；反之若一樣是像我前面舉的例子打高空，不清不楚的，: 反正結論只有要你降槓桿 or 增加更多現金來購買，那實在沒啥討論的意義，因為
: 買房子降槓桿 or 用更多現金買，本來就是一件降低風險的操作，阿提醒大家政策
: 緊縮環境，降低大家的買房風險，又怎麼會有錯呢？ 呵呵
: 我剛剛詢問新規定的三個狀況：
: : 推 s8752134: 所以y大是否要具體說一下新規定是啥？ 1. 信貸的錢不能 10/26 14:52
: : → s8752134: 買房 2. 現金買房未來不能辦掛4。 3. 信貸以後不可以作 10/26 14:53
: : → s8752134: 為生活費。 是哪個？ 10/26 14:53
: : → yiliang1107: S大 1是規定一直都如此，大家都知道 10/26 14:54
: : → yiliang1107: 只是有沒有抓、要不要抓，怎麼抓，怎麼認定的問題。 10/26 14:54
: 如你所說，信貸的錢本來就不可買房，這我在這篇文一開始我也有講，
: 所以不會有啥新規定信貸不可買房，是本來就不行。
: 如果你要提的是新規定是指 "審查會變嚴格"，那也可以明講，這樣我們就能來討論。: 例如過去信貸的審查，通常是貸款後三個月到半年內會回查，同時不可在原有帳戶
: 進行買房操作，真的要買房至少要把錢轉去其他帳戶 or 家人帳戶，再從家人帳戶轉: 到你另一個戶頭，多半可以規避查核風險。
: 我以此為例，假設你要講的是查核會更嚴，你可以具體的說往後會回查 1 or 2年，
: 然後轉幾手都沒用，只要該筆信貸的錢借下來，帳戶無等值以上金錢，就將該筆錢
: 轉N手，都會回追並認定此筆是信貸款(假設是這樣)，
: 如果你這樣說，那我認為所謂新規定對於信貸回查這塊地執行內容就很具體，
: 但可惜沒看到這樣的內容 (至少回我的內容都沒看到)。
: 同時如果有上述內容，我照樣可以分享其他手法繞過這樣的查核， 這不就是
: 你要的交流討論，對吧？
: 以上還是要強調，信貸的錢不可進房地產是規定，我沒有鼓勵大家違法操作，
: 只是要討論單純就要針對實務來講，不然一件本來就禁止的事情，查核變嚴格
: 有啥好討論。
: : → yiliang1107: 2.的部分，會連動你的聯徵，回溯一個時間點，有沒有 10/26 14:55
: : → yiliang1107: 掛四。甚至之後租賃、質押都有可能。 10/26 14:55
: 所以你的意思是全現金買房還是可以掛四，只是在你申請掛四的時候會去回查
: 你當初購屋的現金來源是否有其他掛四款(甚至租賃質押)。
: 這點我必須要講的是，你現金買房申請掛四，銀行本來就會去追查原本購屋款是否
: 有其他掛四款的來源，這點仍然跟以往一樣，不是新規定；你提到的租賃也會納入
: 新申辦掛四的還款收支比試算中，質押到目前為止倒是不會有任何限制，這是現況，: 所以你想表達的看起來仍是 "審查變嚴格" 這點(除非質押納入因為質押本來不影響): 那同樣的你也可以具體分享新規定中，對於原購屋款的追查認定，相較現在來說，
: 增加了回查時間？ 還是只要有其他任一掛四款就不給新的掛四？還是你上面提到的
: 新增質押也將其認定為不允許買房的資金來源？
: 以上不管任一項，這樣才比較具體，若有提出，我們也可以討論這個項目有沒有其他: 解法。
: : → yiliang1107: 3.的部分，如果你薪水30萬、遠遠cover掉生活費房款 10/26 14:57
: : → yiliang1107: 。當然沒差 10/26 14:57
: : → yiliang1107: 但是你的薪水無法同時cover生活費+房款部分。同時間 10/26 14:58
: : → yiliang1107: 又有信貸，對於銀行來說就是換湯不換藥。 10/26 14:58
: 這塊原本現有規定也有，當你身上揹信貸，去申請房貸，銀行本來就會審查你的
: 收支比，高薪沒差是因為收支比審的過，現在也有審不過的要降成數 or 找保人
: 的，所以單就你回復的內容，我看不出來所謂的新規定增加了甚麼。
: 例如新規定規定未來有人揹信貸的前題下申請房貸收支比貸不下來，禁止
: 找保人，那這就是新規定。 但你沒這麼說，所以這只能稱我腦補。
: 這也是我說你講的內容根本太空泛，10個人解讀就會有不同版本。
: 還是其實這點也是針對 "審查" 變嚴格？ 收支比認列更高？ or？
: (你看，因為你沒具體說明，我還是只能在那邊瞎猜)
: 所以回到我最上面留下前文的那段，當 m大分享信貸這個方式的時候，
: 你回復信貸的手法全封了，那麼...... 到底封在哪呢？
: 到底新規定具體的施行政策是什麼？
: 或者講不清具體的新規定，至少可以舉例，例如：
: A買房全現金買下來，資金來源皆無槓桿，資金來源來自薪資 / 股票 / 房租收入，
: 在這情況之下A全現金買房，未來要辦掛四會有啥問題呢？
: 同理，在上面條件不變的情況下，A身上 "額外" 多了信貸 500萬 & 質押
: 1000 萬，這樣未來A全現金買房，未來要辦掛四會有啥問題呢？
: B同樣想全現金買房，因缺200萬，爸爸轉200給他去全現金買房，
: 未來掛四有啥問題呢？
: 能舉的例子多不勝數，我就只舉兩個案例了。
: 希望答案不是那種本來就知道的要注意收支比那種，除非你想表達新規定
: 對於收支比的認列比現在和過往更嚴格，如果是，也希望講明新規定是多少。
: 以上，整篇文的懶人包就是建議『要討論事情前，先把事情交代清楚』。

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股票市值是拿來做頭期款認列, 但是銀行, 至少我的銀行, 不願意認列是收入, 股票的收入定義是(買價-賣價) 股票資產的定義是現價市值, 所以不認列收入, 但是認列頭期款

我美國沒有親人可以掛名, 而且我都是實實在在的報稅, 所有房子跟房租收入都掛在我們夫妻名下, 沒有這麼多麻煩的問題, 就很簡單的 收入*0.4 > 房貸 就可以了