Re: [請益] 繼承房產預計變賣購新屋問題

忘記說明 會希望先買新屋再賣舊屋
最大的原因 是因為家中有祖先牌位
是長子的父親還有長孫的我 這個挺頭疼的
相對於先賣後買家中東西沒地方去 尤其是牌位
而且跟家族中長輩們尚未討論到這個
賣了房也有家人戶籍放哪的問題

上述是我考慮先買後賣的原因

家中目前就預計繼承持有這一戶房產36坪無車位 貸款已繳清多年
實價登錄今年6月對面戶坪數接近有車位賣1300萬(車位實登120萬

小家庭夫妻雙薪 夫13萬5/月 妻4萬5/月 家庭月收約18萬(未扣勞健保 年收約200萬
目前小家庭租屋新北中和 車位租同大樓地下室
育有一女剛滿1y 生孩後剛需養一台車CX-5(家庭出20萬剩下岳父母資助 感謝他們
目前月固定大筆開銷
1. 托嬰註冊費27000/6+月費22500=27000/月(很貴 但目前沒其他解
2. 房租23000
3. 車位租金4000
4. 女兒年繳保費約1800/月

132萬活存
46萬股市市值
30萬家庭備用金

家庭活錢約200萬

舊屋打算增貸200萬+存款100萬 300萬當頭期
或預售 就不急著增貸
(增貸不能入房市 代書說實務上最終賣掉舊房的話是能解釋通過
(是跟我說不要貸出立刻使用 屋換屋是過得去
粗估想在新北找3房+車位 1500萬up (若賣掉畢竟是父母的房 需要顧慮母親住處
雖說月繳貸款要不超過月薪資1/3 = 6萬
在有小孩情況下應該要設定的更低?

在估計賣掉舊房會有1000萬上下的現金
這樣的目標買1500萬揹房貸是否過硬?

舊屋母親不想一個人住 且有些需要修繕的問題 已修繕但可能復發
父親還在世時母親就有動念賣掉換屋
母親現在打算當資金讓我購屋 希望我現在考慮購置新屋給小家庭
雖然沒有繼承紛爭 但在過世後剛滿2個月的現在 事情還是亂成一團毛線
感謝解惑

※ 引述《h49072002 (醬汁呢)》之銘言：
: 標題: Re: [請益] 繼承房產預計變賣購新屋問題
: 時間: Sun Nov 12 00:27:32 2023
:
: ※ 引述《ianfang (I'm ianfang)》之銘言：
: : 父親過世發生得很突然
: : 又必須於6+3個月內完稅跟繼承
: : 看了些資料還是有點亂
: : 想詢問幾個地方是否想錯
: : 父親於9月中左右過世
: : 因為母親思考過後覺得很難自己住老家
: : 母親表示老家(105/1/1前取得) 要給我繼承變賣給我當購屋基金
: : 財產的分配家中繼承人們都沒有意見
: : 故目前打算重新購置2-3房讓我小家庭&母親同住
: : 但有幾個疑惑點需要請益下
: : 1. 本人戶籍還在老家 預計打算賣出的話 是否我直接繼承而不是母親繼承後再轉給我比
: : 較能避免撞到房地合一新制跟贈與稅的問題? (被繼承人於105年1月1日以前取得)
:
: 是
:
: 因為105/1/1以前取得 媽媽繼承 賣掉用舊制財產交易所得稅
:
: 那個稅是非常非常低的
:
: 如果你先贈與 會有贈與一年244萬額度
:
: 然後贈與之後用公告現值去算 又變成新制房地合一稅
:
: 馬上就會面臨超高額度房地合一稅
:
: 可以參考我寫的 https://waninhouse.tw/tax/house-gift/
:
: : 2. 如果是我繼承房產後 預計購置新房或貸款當下持有房屋 影響首購或青安資格嗎? (查
: : 到有銀行首購是認持有房產無貸款也認可為首購?)
:
: 新青安是看有沒有房地產 或是持份低於40平方公尺以下
:
: 如果名下房地產沒有貸款 也就是沒有購置型貸款 掛聯徵1
:
: 那就可以是被視為首購 但不能用新青安
:
: : 3. 是否應該在持有房產的當下購置新房申請房貸 有申貸優勢 申請通過後再變買老家呢?
:
: 有個乾淨的資產，是有優勢沒錯，但本身財力證明比較重要
:
: 媽媽持有，因為你名下沒房子你去買，才有資格申請新青安
:
: : 若是預計變賣老家購置新屋
: : 目前小家庭租屋在外
: : 因為目標購買區域手頭現金 頭期款不太夠
: : 又因為有還小的孩子 手頭需要留點現金
: : 部分手頭現金100-200萬 部分信貸湊齊頭期
:
: 不行，現在申請信貸當頭款會被抓，盡量不要
:
: : 老屋等申貸完再賣出
:
: 不行，現在申請貸款當頭款會被抓，盡量不要
:
: : 用老屋賣掉的錢償還新屋貸款
: : 這樣的方式是否不妥
: : 突然面對人生重大變故 又必須做重大決定 有點混亂 想請益下方向 感謝各位
:
: 最好的方法，賣掉老屋，租房子，再買
:
: 這樣才不會有資金壓力，也可以看到喜歡的再出手
:
: 不會被迫出手或是急售，落的兩頭空
:
: 如果要你繼承，就是你繼承之後，賣掉，去租房子，再買
:
: 如果要媽媽繼承，賣掉之後還有每年贈與244萬現金的問題
:
: 我會建議直接你繼承會比較不會有金流跟贈與的問題
:
: -----
:
: 房地產用贈與好嗎？你該注意的稅務問題【丸在房地產&稅務相關補帖】
:
: https://waninhouse.tw/tax/house-gift/
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.199.133 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/home-sale/E.s3ymR3y6lpjU
: ※ 編輯: h49072002 (36.228.199.133 臺灣), 11/12/2023 00:40:29
: 推 cka: 這篇回答得很完整 推一下 11/12 00:44: → ses15763: 推 11/12 07:20: 推 ChikanDesu: 對 給媽媽繼承多一個變數 還是直接比較好 11/12 09:03: 推 aaboutt: 這篇講的非常好，內文有連結講的更是詳細。所以父母若是 11/12 10:15: → aaboutt: 要讓繼承贈與子女房產（105年後取得的），不如房子拿去 11/12 10:15: → aaboutt: 賣掉換成現金，用現金繼承給子女比較好？又或是如果父母 11/12 10:15: → aaboutt: 身故臨時繼承的房產，可以先賣出變現後再繼承現金嗎？ 11/12 10:15:
: 看子女有沒有要賣房子 或是 賣掉之後有沒有要用重購退稅
: 通常沒要賣或是有要重購退稅會直接建議用繼承房地產
: 因為房地產的公告現值會比市價還低，所以遺產稅會課徵比較少
: 遺產稅還有一個重點就是你賣掉房子2年內贈與出去的現金
: 也視同於遺產稅
: 先繼承房子(舊制) 再賣房子 拿到現金 沒什麼問題
: ※ 編輯: h49072002 (36.228.241.40 臺灣), 11/12/2023 10:24:06
: 推 jejeyu: 舊房子給媽媽繼承，媽媽辦理增貸，週轉金，再借你或是贈與 11/12 11:27: → jejeyu: 給你 11/12 11:27: → h49072002: 建議不要，金流一樣有問題，增貸的錢不能拿來買房子 11/12 12:43
--

目前我的確本來就租屋在外

對 的確很混亂 加上家中還有還小的小孩

其實主要是頭期款的問題 不然就是手上的錢看預售的了 增貸或信貸不能流入房市的規定根本打死換屋的 第二間就算 頭期現金不夠是不是就只能找親友借 或是緩緩自己存 跟購入預售 這幾種選項了 除了母親沒想回去住以外 老家也有需要修繕的問題想脫手(已修好

母親思考了陣子過後 沒打算再繼續住那 不想自己一個人住 目前近期都住我弟宿舍 不久後會先搬進我弟剛新買的房子

我個人就算接手 也很難弄的穩穩妥妥 新房多數也很難放置神桌 父親當初也選擇樹葬 所以其實在我心裡 對於他是不是在牌位裡有沒有拜沒太多執著 連我母親在我父親過世之後都沒回去老家幾次 更別提拜拜了