Re: [閒聊] 買房子最重要真的是頭期款嗎?

※ 引述《dennistao (不住心齋橋的心齋橋哥)》之銘言：
: 大家晚安，我是2022年初進場的多多啦
: 想當初我也是忍著一個月花不到一萬，很快地存到頭期
: 馬上不考慮進場，現在想起來也覺得蠻辛苦
: 最近又開始租不如買、房價來到史高，等等的新聞
: 我開始想，如果一般的家庭(不用養爸媽幫忙家裡這樣)或是租屋族
: 15~20年真的存不到一百多萬嗎?
: 一百多現在馬上就可以訂台中蛋黃區的房子了，如下圖:
: https://i.imgur.com/PPSYgSc.png

一般人聽到房子就感覺到壓力很大.

因為這是她這輩子交易過最大金額的東西.

所以購買前先退三步很正常.

然後也因為退三步.

造成好東西一下子就被搶走.

差的又看不上.

進而產生看了半天價格又往上爬然後買不下手的惡性循環.

當然會發生以上事件背後也跟購買的時候資金很吃緊有關.

你想,你今天如果有個5000萬在金融市場跑.

叫你去買一間1500萬的,你就不會發生這種問題...

但你今天是努力擠擠擠,擠出200萬現金+每個月要背負幾萬塊房貸壓縮生活.

這時候叫你買個1000萬,你就會瘋狂的患得患失失眠壓力山大.

而當你1000萬本來可以買美術館3房平車,現在變成只能買小港三房平車屋齡還多10年.

你就買不下去...之後就被外拋到山谷下去.

因此根源就在於.

這筆錢對你而言非常大,你的"脆弱的內心"無法承擔.

因此延伸出強烈的心魔干擾了你理智邏輯的判斷.

另外對一般人而言.

年輕人就是缺頭期款.

本版的鄉民狀況不適用廣大的一般人.

一般人出來月薪4萬,你存150萬要存多久?

你一個月存1.5萬,一年給你算20也要存8年.

8年你會看到1000萬本來可以買美術館3房平車.

結果變成只能買2房沒車位...XD

你本來計畫存到後買了房子結婚生小孩.

現在發現室內只剩13坪,生小孩還需要一台車...你車都不知道停哪.

而往外買,你又會靠邀學區爛,環境爛,房子老了.

因此就進入了天人交戰,買也不是不買也不是...

所以一般人會遇到頭期款存太久的問題.

存太久會造成你本來預定要買的東西漲上去,你看不到他的車尾燈的延伸心魔.

因此當年我大學同學好了,大家碩士畢業當完兵,就開始有很多人買房子.

當然我們機械工程師的薪水遠不如電機的好,但怎樣也還算個工程師.
(而且畢竟我們是聯考時代的學生..高中錄取率50%,大學錄取率55%.
也就是大概1/3的人念大學的時代...所以那個年代大學畢業薪水確實有比較高.
工程師又比大學生高)

不過第一批很多人買房子,大多數....

都是家裡幫出頭期款,然後他們扛貸款.

那時候買台北市的清一色全都有家裡幫忙....沒跟你們豪洨,清一色全部喔...

而自己存的基本上都過了很多年後...大多也都買非雙北去了.
(那時候剛好非雙北剛開始要漲....價格還很親民)

因為他們買雙北也有心魔...XD

但剛好買新竹,買桃園,甚至買新北遠一點.就比較沒心魔...

而比我們晚幾年的,也就是後來大學錄取率88%,外加吃到2009年後中南部大漲潮.

就開始有一大堆人遇到上面講的心魔問題.

另外大學我們班好像只有少數人沒"自己"買房子...

但那些少數人...要嘛家裡有台北的房子,要嘛..有點錢,爸媽買新大間的一起住..XD
(那個年代的工程師是很樸實的,人生到哪個階段該幹嘛就幹嘛...
比較不如現在年輕人想法比較複雜花樣比較多.)

而我國中同學就有遇到.

因為不是工程科系,文組又工作被綁訂在台北.

所以一開始台北就買不下手.又沒抓到機會在新北遠一點的地方硬卡.

後面工作綁死台北,然後完全買不下手房子.

就一路租屋到今天.

因此,頭期款存太久是很多一般人買房子的天殺問題.

而有家裡幫忙搞定頭期款,則是大多一帆風順的人的基本人生.

以上的情況是現實情況

因為買老換新,買遠換近,買小換大這種操作.

非一般人的狀況.

一般人都只想一次買到位,就算以後要換屋也是幾十年後的事情.

會快速高頻率換屋的人,他不是一般人....XD

至於我們老鳥的話.

講難聽點,如果今天我所有錢都光了,從0開始.

那....

那我總是有辦法把房子變出來.

當然可能靠一些非法或是灰色手段.

這些手段在我有錢的時候並不想用或是也沒有用的必要.

但當我沒錢的時候.

AB約我一定用到爆,不跟你豪洨.

然後快速轉手賺多少算多少.

在快速做下一間.

很快我就可以變出現金來.

然後再分拆,之後找人合股(他是人頭就可以規避貸款限制).

在擴大交易間數.

外加作假薪資,作假租約來拱高我的貸款評估額度.

對,如果我今天淪落到所有錢都敗光了.

從新起家我就是這樣幹.

我他媽的在跟你善良道德正義?

我都沒錢了還跟你善良道德正義...XD

我都還沒講,有些人合股可以灌工程費用然後找包商收回扣.

有人合股AB約的時候價格再做一手,從中掏價差等等...

窮人翻身,你以為幾個人手是乾淨的,你他媽的真天真,哈哈哈...

另外這些操作,一般人最好會拉...XD

好啦,你今天知道AB約是甚麼東西.

你現在去找一間來做啊...你找的到嬤,你知道去哪找嗎?

因此很多技術性操作都非一般人的狀況.

本版也不要一值用一些老鳥,或是手上一大堆錢的角度去思考.

真正的一般人的情況.

so..

一般人買房的問題,基本上大多數人都還是卡頭期款.

當然有另一種型態買房子的時候會卡貸款現金流壓力.

也就是薪水太低的.

例如你一個月薪水就3萬.

兩個夫妻6萬養一個小孩在六都.

那你就算老爸給你200萬,你也不可能扛1000萬的房子.

這種就是卡貸款.

不過卡貸款通常還是會買...
(並且這種人只要頭期款一有,買屋的機率很高.
窮人才知道擁有自己房子的重要性
你今天身價10億好了...你有沒有自己的房子,很重要嗎?
越窮對自己的房子依賴越高,越有錢....你就越擁有自由...做任何選擇的自由..)

只是...他買的時候計算的主要還是在於他每個月現金流多少,那他可以買多大的房子.

但...他還是會煩惱,所以也算是她的問題...

而不像上面年輕人可能薪水不錯,一百萬年薪,但是卡頭期款要存太久的問題.

另外...高資產的.

就是卡貸款額度.

我卡貸款的總額度問題.
(因此我根本沒有做AB約的必要,我總額度就是那樣,我還做AB約幹嘛)

例如銀行就是借給我...4000萬好了.

我除非作假資產來騙銀行.

或是動用一些其他有代價的手段,例如存1000萬現金在銀行幾個月給她看.
(那這一千萬的機會成本就是代價)

不然無論甚麼掛一掛二掛三掛四卦一百掛兩百.

他就是借我總額4000萬.

這......就是我的問題.

不過這應該不是一般人的問題...不再本篇討論當中.

so...

有一定的薪資然後沒買房的.

大多都是頭期款的問題,頭期款存太久...

薪水太低的才是貸款現金流的問題.

--

另外補一下. 一般人處理房子的問題. 成本也跟我們差很多很多很多. 我一兩萬可以搞定的事情. 一般人花到50萬你也不要太意外..哈哈. 但是工程我不想多講. 反正就是這樣一回事. 所以一般人買沒整理過的老房子也有很大的壓力. 也造成,漏水屋,屋況爛的房子,基本上都投資客在買. 極少數自住戶才會買這種房子自己翻修來住. 而這極少數有不少是自己有工程背景,或是家人有人做翻修工程相關的.

最近市場很無聊. 沒啥變化. 所以沒啥好講的. 連有錢該買哪邊都沒有變化...XD 所以懶得發廢文.

你能貸款八成,房子都比較賺阿. 你不能貸款才考慮其他金融商品.

這兩個地方差很遠耶. 你要不要考慮先買你最方便的.

善良正義道德. 是拿來"要求別人遵守"的..XD 你看我們檯面上有頭有臉的. 是不是都秉持著這種態度,才成為人上人.. 哈哈.... 你先叫那些官員,企業家等等,都善良正義道德來看看. 當然你要求我們善良正義道德. 恩... 你做的沒錯!! 這樣做就對了. 盡量地去要求別人善良正義道德. 看到任何不善良正義道德的,都應該用力批判!!!! 我絕對支持你!!!

不是2026以後才看情況賣. 你是要做短波段喔? 短波段你怎麼會做美債?? 你放空特斯拉不是很爽?? 這讓我想到. 當時買那斯達克正二. 也在2022年底~2023年初遇到那一波下殺...XD 啊我賣在2024..... 你總部成2022年中買,遇到2022年底那一坡下殺賣掉吧? 長波段不是這樣操作的.

如果產生一次金融海嘯造成房價大跌. 例如2000年那一次. (就像美國就是2008那一次) 就可以從新來過. 不然越晚的人一定越痛苦. 甚至. 東西超貴,漲幅也變少很多...XD 你中南部怎樣都無法跟2009那一波比. 那一波一堆垃圾老屋,一坪幾萬塊.沒幾年翻三倍. (想當年,民族國宅公寓開價9x萬,我同學還打電話問我他老爸有興趣可不可以買) 更不用說台北真正最爽的2003年. 因為崩盤,政府還放任125%貸款買房. 因此在一次嚴重的金融海嘯. 你....恩....除非你是先知,知道有海嘯然後全力做空. 不然基本上99%的人都會受傷,你沒投資也會受傷(薪水年終等等減少) 但..你只要受傷的比較少. 那...金融海嘯後就是一個重啟的世界. 你就會進入一個滿地都是黃金的時代. 當然啦. 拜託不要亂猜金融海嘯. 做空沒人權你沒聽過? 你亂猜金融海嘯,你猜錯了. 你會被嘎到馬里亞納海溝下面去. 你空手也會被拋到太平洋海裡. 之後就算讓你20年後終於等到了. 但... 但你手上沒幾顆子彈,你沒受傷又怎樣. 人家好幾座彈藥庫,受了點傷損失了一部分. 之後你還是只能撿了一間之後躺在裡面看人家再度更偉大...

便宜的優先阿. 橋頭和高大就算未來橋頭比較強. 你橋頭要"一點點"拉開跟高大的距離. 可能都是1x年後的事情. 外加拉開你又覺得可以拉開多少?5%? (美術館和中都也不過差10%) 但你現在看有時候價差是多少?10%?15%?? 那你何苦不便宜的優先??

你知道. 你看到的擋下來,不要說是1/10. 大概是1/3甚至可能只有1/5...XD 你真的有認識狂用人頭和狂作假金流的投資客集團嗎..XD 你是不是太小看這個世界了? 你以為外面有些人賺錢那麼快. 是他真的很神準?嗅覺靈敏?能力超群?? 還是....有很多所謂的"眉角"你不知道.... 顆顆.. 外加. 你當銀行是道德善良正義的行業? 還是法律規矩的民間代言人? 你真的知道銀行是怎樣的一種生物嗎?? 奇怪,怎麼一堆人都把銀行當作正義的化身,法律的鐵鎚? 你們是不是沒出社會?? 銀行眼裡只有賺錢至上好嗎...XD 不然就不會有喬治瑪莉信用卡風暴,次級房貸風暴等等. 銀行除了基本的風險控管外. 大多數時候...都是"央行給他規矩" 所以...當過兵就知道. 銀行只好"做表面"給央行交代. 你不要不長眼,連配合銀行做表面都不做,亂來亂搞. 在銀行這一塊是很多手段可以搞得. 早說過,借貸一直都是投資很重要的一環.甚至是投資的基底之一. 阿你就不懂借貸. 你還以為你懂這個世界?? 不要那麼單純好不好. 拜託,都幾歲的人了. 對喔. 我旁邊有一個待過銀行的(非理專喔) 他爸也是銀行幹一輩子退休的...XD

你多借了例如5%的錢. 那就代表你對這5%的錢有其他的"投資"規劃. 可以產出比利息更高的回收. 而如果你沒辦法好好的把這5%拿去投資收取高於房貸利息的收益. 那你何苦不選擇成數少但是利率比較低一點的方案?

甚麼事情都有風險. 風險又分. 1.發生的機率. 2.發生後的代價. 兩者乘起來是風險係數. 但當其中一個是無限逼近零的時候,請問風險是多少?

中古屋價格很貼近新屋? 你的中古屋是指0~3年屋?? 0~3年屋+室內裝潢(天花板,+1隔間)+交屋款等 逼近於 快要交屋的預售屋 這樣?? 而且快要交屋的可能位置比較差或是門口馬路比較不好?? 一般來講買中古屋主要就是價格更划算阿. 你如果同樣的地點同樣的等級. 最新推的預售屋要3年後交屋,成交價1500萬,而你3年屋1400萬. 那我當然買最新推的預售屋阿...XD 但問題是. 現在可能最新推的1500萬,5年屋1200萬,10年屋1000萬. 那....10年屋好甜喔..

另外一種情況就是. 室內空間差很大. 15年屋VS有高雄厝的新案...尤其在新兩房上面. 室內空間差異宇宙無敵大. 這種情況會讓單坪價被大幅拉近. 這種落差的時候. 你去看一次屋,你就知道...兩個房子是不同的買盤. 甚至可能一個是正三房,一個是小兩房的差距..

現在人越住越小. 你不是100坪的3x年屋在那邊煩惱未來怎麼辦.. (真的太難賣,可以考慮整棟改套房或是改成3間兩房一邊收租一邊轉手給包租公) 買小不用太擔心.

因為美國今天的零售業額爆表. 外加以色列又在那邊喊他說不打但又要打OOXX. 所以今天是一個股債全殺的日子. 但無論怎樣,美國的各方面數據目前表現就是強勁. 這會造成不但降息是否會被推延. 另一點比較麻煩的應該是. 股票是否這段時間會有一波大回檔. 而這種情況,不動產除了台積熱的區域外. 其他地方都還處於為了下一次大漲再啟動暖身階段. 大家都在等東風. 但要是東風都不來,然後股票來了一波半年到一年的回檔. 這樣的話你這段時間在非台積電熱區做中期投資. 收益可能會被短期給輾壓. 所以這是一個現在的局面. 美國的經濟數據目前就是表現得很厲害. 雖然如果你去分析他的數據內容. 實際上造成數據厲害的可能也不是主要FED煩惱的通膨部分. 但無論怎樣,這些數據確實影響著降息和熱錢的活性問題. 當然也可能. 突然間,因為股票大跌,所以所有的屋主就開始"預測它們的租金"金額下調. (目前租金通膨是最主要讓通膨數據下不來的主因,另一個好像是服務價格 這方面你自己懶得去找,你可以參考某幾個數據狂人YT的數據分析....XD) 那在很短的時間內,就產生了數據震盪,而讓降息又快速到來. 所以在這種情況. 你無法預測...你也無法精準的判斷. 我相信如果你有辦法精準的判斷,你也不會想問怎樣投資的問題....XD 更不論,一堆自認判斷很精準的,還不是三天兩頭被打臉得亂七八糟. 那...這樣怎麼辦? 這樣就是,你無法判斷就無法判斷. 所以你就做兩手準備. 你操作中期,除了台積電熱區,其他地方你主要大漲還是依賴東風(熱錢活性) 你操作短期....你不依賴誰. 而短期...你也可以"林杯爽~~所以轉成中期,怎樣!!" 那你知道怎麼做了吧..XD 你可以做一個短期的投資布局,然後看局面判斷你要短時間賣掉. 還是如果局面翻轉了,你就順勢轉變成中期. 而這種情況自然你中期無法布局在最漂亮的位置或是物件. 但你可以退而求其次. 你去操作次等位置的地區和次等的物件. 如果局面翻轉成中期,你也是有吃到話題或是利多,只是沒那麼直接少賺一些. 但如果你短期走一圈局面還沒轉變. 那你還可以悠哉悠哉的再回頭布局中期的最漂亮位置和物件. 也就是讓一點利去換取自己無論怎樣都可以獲利的選擇. 不知道就不知道,無法判斷就無法判斷. 與其自我感覺良好,自我意識太強大,整天想要證明自己. 不如你退一步做少賺一點但穩贏的選擇. 一值贏的人....也許你最後無法跟那些少數賭性命賭贏的賭徒比擬. 但是.. 一值贏的人會有健康的身體,愉悅的心情. 和...開心的人生!!!!!