Re: [閒聊] 令人傻眼的兩光房仲經驗分享

lohateve 發表於 2024/5/20 上午1:22:57

看板home-sale標題Re: [閒聊] 令人傻眼的兩光房仲經驗分享作者

lohateve

(Story)時間May 20 01:22:57 2024推噓21 推:25 噓:4 →:78

PTT評價

身為從業人員來聊一下這個工作在幹嘛好了

前面幾篇看下來發現幾個共同點

1.
大部分都在討論銷售端的事情
帶看啊、議價啦、傳案件啦之類的
這些都屬於銷售行為

2.
大部分感覺仲介不夠專業
或是看屋體驗不好
案件不熟、設備不齊(測距儀)、法規不熟等

3.
抱怨居多，這可以理解啦
要付錢嘛當然希望付的心甘情願啊哈哈

OK~我們來看一下這個職業好了

仲介，職業別是服務業，本質上就是業務

跟其他業務一樣，所得的來源就是成交

而這樣的工作無所不在，你一整天的消費其實都有經過仲介行為

可以想像今天晚上當你走進一間餐廳，溫州大餛飩好了

拿起桌上菜單點了一碗老虎麵、鮮肉餛飩湯

寫上桌號交給點餐人員，回頭加點了一份皮蛋豆腐

然後回到座位上

接著店員上菜、你用餐滑PTT

結帳時店員只開口跟你說了聲"總共190"

然後你給錢，拿了發票走人，店員收拾桌面

這整個流程，就是消費者所看到的仲介"銷售"工作縮影，一模一樣

桌上放菜單就是你看到的仲介廣告

你針對需求挑了你想消費的物件

你依照標示的價錢支付了你願意支付的價錢

然後成交拿發票、接著跑售後服務

All the same.

但這只是銷售端，你也從沒質疑過一碗麵一勺醬一碗湯

還有一顆皮蛋一塊豆腐是不是真的值那190塊

為什麼??

因為這是店員端出來的，不是你自己親自下廚的

所以你心甘情願的付了這190塊

那他們是怎麼讓你走進這間店，再把這些東西端到你面前的??

我想大家都有大老闆的腦袋，一定也都心知肚明

但當大家收到仲介傳來的案件時

常常忽略了這點

你們劈哩啪啦一直傳一直廣告，這些案件怎麼來的啊???

是每天開店前貨車一車一車載來的嗎??

還是值班人員一磚一瓦蓋出來的??

各位老闆，進貨跟開發一樣，都是要成本的

愛迪生發明了電燈，但是太耗能

接著出現了紅色LED、綠色LED

藍色LED卡關卡了超久花了超多成本才在日本被開發出來

湊齊三原色，之後才有各位現在用的各式LED燈

讓你們燈火通明到現在還不睡覺

當屋主把委託交給仲介時，這之前所花的成本超乎想像啊

親友間的委託、社區經營的委託、同行踩線的委託、屋主自售的委託

其中屋主自售的委託是最常被討論的

說真的有些自售案件真的不錯，但會讓老鳥想積極爭取的通常是極極極極少數

不然一般來說都會變成新人練功的工具

大部分的案件寫仲介勿擾，看了一下我其實也不是很想打擾

再來最大宗的開發來源其實是同行採線

當你看到一個案件的廣告時，網路、DM、貼電線杆

無論甚麼形式，第一件事就是要把正確的門牌找出來

我就問你怎麼找?可以想一下

再來找到門牌以後調謄本

調了謄本第一件事就是先確認坪數跟廣告兜不兜得起來

兜不起來拍謝重找一次

OK，當你找到正確門牌時再來就要找到所有權人

我就問你怎麼找?可以再想一下

謄本上會揭露登記時的戶籍地址

當這間房子是空屋、戶籍地又跟現址一樣時

再來勒??怎麼辦??我要找到人啊!!

這時候就是第一門學問了

正告各位，真正的工作現在才開始，而這之前已經花非常多成本了

當開始接觸到"人"的時候是完全不同的狀況

好不容易千辛萬苦找到所有權人時

你第一句話要跟對方說什麼?

對方拒絕的話你要說什麼?

你還能做些什麼才能順利地拿到委託，然後做成廣告，把案件傳給買方?

不專業嗎?這非常非常專業耶!

我曾經追求在不欺騙、不隱瞞的前提下讓屋主把房子委託給我

下班對著鏡子自言自語、斟酌用字遣詞、鑽研應對進退的脈絡架構跟邏輯

包含與對方的距離、襯衫上的皺褶、身上的氣味等等等

還有非常非常多的細節

搞得很像職棒球員賽前賽後在練習揮棒、練習守備

這些都會影響到能不能取得這份委託

再來社區經營

大家最喜歡指定社區了

偏偏買方要的社區就是沒有案件

除了請買方耐心等待以外

然後呢??怎麼辦??

這是我認為最花成本的地方了

整棟謄本調出來、一戶一戶寄信、改一版兩版三版、寄一次兩次三次

如果你的信件太無聊通常都不會有回應啦

而且你所花的成本會常常被住戶當垃圾

有的人會在社區附近租牆面掛帆布

有的人會在過節的時候辦活動

有的人會在固定時間出現在門口跟住戶閒聊

哇~各位老闆，這對你來說都不是成本??

綜合上面這一點~~~點皮毛

你可能運氣不錯弄到一份委託

讓你有機會做廣告傳給買方然後再被他打槍

"蛤~五樓我不要"

"蛤~機械車位不考慮"

"蛤~他才買XXX現在就要賣OOO喔"

"已讀"

為什麼不會成交?

因為不是買方要的老虎麵跟餛飩湯嘛，端出來的就不是買方的菜嘛

所以買方不買單啊

但是當今天整間店滿滿的客人都要吃老虎麵跟餛飩湯的時候

整間店只有這麼一份套餐，而且只有一個人能吃到而已

你會在意店員臉很臭態度不好服務不佳不專業嗎?

我個人是不會

我只會在意多給10塊小費湊了200塊免找

這樣夠不夠讓我吃到東西而已

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.229.69.145 (臺灣)

※ PTT 網址

推

foda05/20 01:39就是一份工作，舉凡工程師，醫生，老師，賣吃的，有的沒的，

→

foda05/20 01:39代書等等等等，都很辛苦呀，平均起來，每一個房仲專業度如

→

foda05/20 01:39何？平均起來，我遇過的，專業的房仲真的不多。你說的沒錯，

→

foda05/20 01:39但實際上要遇到品質好的房仲，真的比上述的這些典型工作的，

→

foda05/20 01:39機率還低。且房仲還自以為多辛苦多專業，我坦白說，房仲裡，

→

foda05/20 01:39專業的正常一點的幾%？

→

lohateve05/20 01:42這篇不是討論辛苦不辛苦，你沒抓到重點

→

lohateve05/20 01:45文章裡面的幾個問題可以好好想一下，你辦不到的地方就是

→

lohateve05/20 01:45專業，況且這篇只講‘’開發一個案件‘’的皮毛而已，on

→

lohateve05/20 01:45ly.one

→

lohateve05/20 01:55不管什麼職業，只要他能辦到你辦不到的事情，或是你不想

→

lohateve05/20 01:55辦的事情，拍謝這對我來說就叫專業，就是付錢，只有買單

→

lohateve05/20 01:55不買單的選項而已，要更多的服務請付更多的錢，就是這麼

→

lohateve05/20 01:55簡單

推

dhm52005/20 01:55做了很多事情，所以專業在哪？

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lohateve05/20 02:05不然這樣，板上很多售屋文，我讓剛來公司一個月的菜鳥跟

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lohateve05/20 02:05嫌仲介不專業的版友單挑，隨便挑一篇空屋售屋文，外縣市

→

lohateve05/20 02:05也可以，不用簽委託，比誰先得到屋主同意成功帶看就好，

→

lohateve05/20 02:05輸的看要請什麼還是發個p幣？看一下所謂的專業落差大不

→

lohateve05/20 02:05大

推

alex097305/20 02:08謝lohateve大分享個人遇到好房仲買的愉快也學到

→

alex097305/20 02:08很多東西

推

ilovejesus05/20 02:19感謝分享

推

iloveapple05/20 02:19問題是仲介的收費金額如果今天跟代書一樣案件計費

→

iloveapple05/20 02:19 而不是按價格計費我相信抱怨聲少很多

→

lohateve05/20 02:28我已經說了，大家都有買不買單的選項，針對消費行為，無

→

lohateve05/20 02:28論商品勞務或是服務，都有很健全的市場機制，放諸四海皆

→

lohateve05/20 02:28準，已件數來計價的話，市場上的案件會瞬間蒸發，因為根

→

lohateve05/20 02:28本沒人願意花錢做廣告，也沒人願意不計成本的長時間開發

→

lohateve05/20 02:28新案件，代書有代書該扮演的角色，他們是不用承擔這些成

→

lohateve05/20 02:28本的

→

lohateve05/20 02:32以*件數

推

PTTMAXQQ05/20 02:36推，確實如此

推

iloveapple05/20 03:01講的好像我前提開發成本很多，一定要回收回來，所以這

→

iloveapple05/20 03:01收費合理，如果這樣的話，以後列細項來看要收取多少呀

→

iloveapple05/20 03:01，房仲會被砲不外乎專業不專業，價格收費不合滿意度

→

iloveapple05/20 03:01罷了。

推

iloveapple05/20 03:03房仲因為沒有門檻才會被垢病才對

推

iloveapple05/20 03:10用牛肉麵店還比諭房地產真的是…..

推

iloveapple05/20 03:11我錯了是餛飩麵店

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iloveapple05/20 03:12以後可發明淘汰爛房仲制來捍衛你們

→

lohateve05/20 03:16不滿意可以選擇不要付，因為市場的力量會推動其他人來支

→

lohateve05/20 03:16付，那其他人就會買到，推得動的就像沙子被海浪帶上岸，

→

lohateve05/20 03:16推不動的就沉下去海底而已，而且整串看完我再想了一下，

→

lohateve05/20 03:16關鍵根本不是大家討論的專業不專業，我認為真正的關鍵是

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lohateve05/20 03:16信不信任才對，把信任感代入回去看每一篇大家提到的問題

→

lohateve05/20 03:16就完全通了，即使對方再專業，跟你大辯論一場然後贏了，

→

lohateve05/20 03:16你不信任對方也是不會買單，這工作有點像談戀愛啊

→

lohateve05/20 03:20更正，市場的力量會推動其他人來支付，那其他人就會‘‘

→

lohateve05/20 03:20成交’’才對，不僅限於買方，屋主也一樣

噓

AdomiZA05/20 05:51看到第一段直接END 我就有質疑過端上來的菜品店租佔成本

→

AdomiZA05/20 05:51多少啊

→

AdomiZA05/20 05:54再說量縮水還吃出問題賣吃的店員賠不是你也只能摸摸鼻

→

AdomiZA05/20 05:54頭繼續過日子房子可沒法比作一餐欸

嘗一臠肉，知一鑊之味見一葉落，知歲之將暮牛頓看到蘋果認識了宇宙謝天謝地，你的餛飩就只是餛飩

→

tofuflower05/20 07:14簡單講仲介最主要功用就是省下你的時間成本。你覺得

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tofuflower05/20 07:14自己時間不值錢就自己去找想買的物件，自己找屋主議

→

tofuflower05/20 07:14價。想要服務？道歉花錢買別人的時間。覺得收費不合理

→

tofuflower05/20 07:14？你可以開發一套你覺得合理的收費機制，看市場買不買

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tofuflower05/20 07:14單。

→

tofuflower05/20 07:14世界可不是只繞著想買房的人轉的

※ 編輯: lohateve (101.139.48.217 臺灣), 05/20/2024 08:38:10

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gourmet705/20 08:46仲介真的廢。連拿鑰匙開門都辦不好

推

bms05/20 09:45很多人說希望遇到專業的房仲放屁啦希望遇到的是

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bms05/20 09:45好物件跟便宜的價格好嗎像我自己就是所以從來不

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bms05/20 09:45會要求房仲要多專業只能能帶看就好所以原po你

→

bms05/20 09:45也不用跟他們計較反正遇到那種要求很多的報價加

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bms05/20 09:45上去就對了

→

bms05/20 09:46也不用自砍仲介費什麼的價格勸退是很有用的

→

s702454605/20 09:47原po的狀況是專約所以不得不跟他成交，你在跳針這是他

→

s702454605/20 09:47的專業….

推

bms05/20 09:50能拿到專約不是他的專業嗎那你怎麼不去拿一下

→

bms05/20 09:51要我是店長能拿專約的一定是捧起來當寶很會解說的是其次

推

yesyesyesyes05/20 10:00遇過不懂斡旋流程 / 審閱期的 , 噗

推

daipon05/20 10:05原文問題是抱怨銷售端的表現不夠專業，帶看前銷售要先了

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daipon05/20 10:05解物件或是走一趟社區認識一下，才不會現場出糗。

推

DeathStarDS105/20 10:15房仲一直得不到敬重，難道是普羅大眾的問題嗎？

推

bustinjieber05/20 10:58對事不對人是基本的原則，

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bustinjieber05/20 10:58房仲門檻低所以很多兩光的，

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bustinjieber05/20 10:58但不能否認這份工作有難的地方，

→

bustinjieber05/20 10:58處理人比處理事還麻煩。

→

bustinjieber05/20 10:58買賣真的那麼簡單，房仲就不會那麼多了。

推

Arnol05/20 11:01懶人包：仲介:拿到貨就是我的專業消費者:啥都不懂不專業

噓

minikai05/20 11:53你講這麼多還是沒有講到為啥大家會覺得房仲的品質差的這

→

minikai05/20 11:53麼多啊，然後一直檢討大家不懂你們，問題是很多房仲連正

→

minikai05/20 11:53常開門或是簡介社區都做不到

推

dophin33205/20 12:12我買房從不殺價. 地點對東西對看完就直接下握

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dophin33205/20 12:13他能拿到他的專約就是他的專業

推

ricky6032405/20 12:38護航一個連地址都可以搞錯的意義在哪沒人說房仲不

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ricky6032405/20 12:38是專業的工作但事實是房仲就是0門檻導致魚龍混雜

→

ricky6032405/20 12:38這點你就是無法反駁說再多都一樣

首先我沒有要護航，開頭就說跟大家聊聊我說聊聊真的就只是聊聊搞錯地址可能真的是因為他年紀大這我是認真的，年紀大了真的記性反應差很多另外關於沒人說房仲不是專業的工作這句我建議你想清楚再提再來0門檻我不否認也沒有要多說什麼這點我從以前到現在都非常認同但重點是什麼？如果真的因為0門檻導致沒成交這業務自然會被淘汰我有時候也會看著奇葩同事想說哇靠這也能成交你不能否認的是有人就是喜歡這一味支支吾吾慌慌張張，真的會有人喜歡我有時候發現客人喜歡這一味的時候甚至還要故意讓自己講話放慢速度結結巴巴這也是我在文章內特別提到我對鏡子練習的一個環節業務就是要想辦法讓自己的頻率範圍放廣一點客人喜歡什麼樣子的人我就想辦法讓自己變成那個樣子很奇怪嗎？我是覺得很奇怪啊！無奈一樣米百樣人，有時候只是key不合就會被貼上很多標籤在原本的文章裡面該業務做了什麼？ 1.“潛銷”時第一時間報了這個案子 2.然後案件不熟玩密室逃脫 3.再來簽約報錯公司地址最後被折了服務費成交哇，這叫什麼？我本將心向明月，無奈明月照溝渠他可能連自己都沒看過這個案件現場但是因為把買方指定社區這件事放在心上所以第一時間急急忙忙通知在我看來他已經算有心了真的要責備我還是希望可以仁慈一點當作他力不足就好畢竟看起來是有年紀了至於意義在哪？我是樂於分享也樂於被分享的人當我被分享一些我不知道的細節時我會很快樂所以我也希望把這樣的快樂跟大家分享這就是這篇文章的意義

推

bms05/20 13:09原原po抱怨地址搞錯還不是跟該房仲買了XD

推

bms05/20 13:12 所以真正護航該房仲的就是原原po本人啊

※ 編輯: lohateve (211.75.180.179 臺灣), 05/20/2024 13:48:32

噓

tbere200205/20 13:37品質差還要找理由

推

kusomanfcu05/20 13:45老虎麵青菜太少了

→

kusomanfcu05/20 13:45又辣我吃完屁股烙屎怎麼辦（示範台灣鯛）

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kusomanfcu05/20 13:46我看只能靠水煎包充飢了

推

foda05/20 14:33我的意思是，你通篇講得沒錯，只是都是一般程度而已，沒什

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foda05/20 14:33麼好講的。

你說的沒錯，這些確實只是一般程度而已仲介還有很多事情要做這篇講的只是"開發一個案件"的部分關於工作內容我就講會碰到"人"的部分就好開發端業務要回報、議價銷售端業務要帶看、拉價文書作業那些我就不講了光是處理"人"的部分我就問，我要給你多少錢你才能滿足我的要求? 你講講看另外，要成交，除了案件本身不要說夠A啦符合需求就好你以為這樣就能成交?? 當買方付斡旋給你的時候他超想買，價格直接寫廣告上的開價你以為這樣就能成交?? 不要開玩笑，哪有這麼簡單我會講一般程度是我自己覺得差不多就好講太深的部分就已經不是聊聊了看完可能只有乖乖買單的選擇舉個例，"秒殺案" 就這三個字，如果你是仲介你要怎麼確保能在你手上成交完成你客人(無論買賣方)的託付並賺取你的收入? 最後再問一次，要給你多少錢你才能達成任務?

※ 編輯: lohateve (125.229.69.145 臺灣), 05/20/2024 15:18:28

推

Lipraxde05/20 15:41你講的很對，就供需 & 競爭問題

推

foda05/20 16:09看來你也是滿腔委屈，辛苦了。我這麼說好了，沒動腦的房仲

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foda05/20 16:09很多，用心的房仲很少，很努力但是不夠熟悉地區價格建案特

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foda05/20 16:09性和基本法規的也很多。我自己遇到的則是，50幾個，才 1～2

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foda05/20 16:09 個有用心的。

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