Re: [閒聊] 買方貸款出問題，違約金抓多少合理？

※ 引述《democrat (democrat)》之銘言：
: 這幾年房市很好，一堆不三不四的零工族也在買房，現在房貸緊縮，有些條件低的Fomo仔就會出來亂買。
: 身為賣方如果要避免買方屆時貸款下不來，必須在合約清楚標註違約金，如果到時錢拿不出來，買方必須支付違約金，這個比例抓多少是合理價格？
: 有人說建商是目前比照是合約價的10%，我也認為差不多是這個價格，畢竟浪費了一個月以上的時間，我房子的利息價格跟折舊都要算進去。
: 但買方卻說10%不合理，要上法院判，現在這個比例是有市場價格的嗎？還是合約寫10%就是10%？

來認真討論

解約的原因看是歸咎到哪一方，1.買方2.賣方3.仲介(代銷)

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原因歸咎於2.賣方和3.仲介(代銷)

那就很單純，一定是賣方或仲介在合約上或者程序上

有應告知而未告知，故意隱匿部分訊息去誘導買方簽約

最常見的就是漏水或者屋況有瑕疵而未告知，也未在合約的屋況說明紀載

這種糾紛通常在內政部的調解委員會就調解完畢了，因為賣方跟仲介起訴後站不住腳

就算要起訴違約金也少得可憐甚至拿不到

這也不是原PO問的情況

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原因歸咎於1.買方(原PO問的狀況)

這種當然通常也會先在內政部調解委員會調解看看，畢竟真的上訴曠日廢時

買方也不希望賠到合約上的10%，所以也有機會意思一下賠個幾萬元就好，

調解完賣方趕快賣給下一手。

但如果真的起訴後能賠到多少呢?

我就找了司法院判決書系統裡的相同情況

裁判字號：
臺灣士林地方法院 113 年度訴字第 143 號民事判決

網址:

https://reurl.cc/Kl4rqm

原文大概是說:

有一個1850萬的案件，買方繳了兩成370萬之後剩下1480結果貸款貸不下來

最後一直拖拖拖拖了一年半後，因為物件漲價所以買賣雙方又重簽變成2030萬

買方原本一年半前的兩成370萬元又補了44萬元，變成已繳414萬元

但剩下的1616萬元買方仍然貸不下來，於是雙方鬧上了法院。

最後結果:

本院認被告所沒收原告已給付之414萬元價金作為懲罰性違約金，所約定之懲罰性違約金

數額尚屬過高，爰依民法第252條規定，酌減本件懲罰性違約金為250萬元

來計算看看:

250萬/2030萬=12.3%

各位觀眾，你沒看錯是12.3%!!!!

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但我有看到另一個判例懶得打了，代銷口頭保證可以八成結果最後買方貸不到

因無白紙黑字備註在合約上，違約金最後仍賠了8%

所以如果賣方或仲介代銷有缺失能被找到攻擊點，違約金就會慢慢往下扣

而內政部的不動產買賣定型化契約最多就是15%

所以如果完全是買方的問題，賣方仲介代銷任何資訊都告知清楚，沒甚麼可攻擊點

那很可能違約金就是接近15%

那如果是賣方仲介問題，那攻擊點太多了，違約金就會少的可憐甚至沒有起訴的必要，

調解協調一下就好

最後我認為這次是因為政策性的因素，並非買方個人條件因素導致

所以應該會走向調解為主

況且賴總統都發話了，我想這問題應該不會發生了吧?

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