Re: [閒聊] 庭皓的市場觀察

其實還是很多人搞錯一點.

房市主要是賣方主導的..

因此你永遠都要優先看賣方.

美國為啥堅強?

因為利率一段式,所以屋主堅強.賣方不認輸...所以只有小跌一丁點.

2008為啥會崩潰?因為次級房貸引爆大量高投機性屋主,不安定籌碼太多.

當這些不安定籌碼炸掉銀行的時候,大量不良債+大縮水的交易量,就把房市衝垮.

韓國為啥崩盤?

因為高投機性屋主太多,尤其大量房東房租滾房子?!?

而利率炸掉後連鎖崩潰.而崩潰的釋出量過大,買盤又限縮.

越南為啥會崩潰?

阿世界級的投資盤,你說這些屋主投機性有多高...XD

光中國人認賠殺出,越南房事就會大地震了....

至於中國.

中國目前跌幅還不多.

主要是因為房子綁戶籍+限購令.

所以一般人民投機性屋主太少了.

但是中國也不是因為這樣所以房子就穩定了.

主要是,他有大量高風險的建商.

這些建商手上的餘屋和不良債怎樣處理.

決定著中國房價是否崩盤.

中國買盤因為房價超過基本面太多而本來就低迷.
(其實中國低迷很久了,但因為賣方堅硬,所以房價甚至前兩年還可以上拉
買盤少,代表大量低價釋出會快速崩跌,但也代表,少量加價成交交易就會大噴)

交易量小的時候,如果買盤堅定,還不一定會跌,甚至硬炒都還可以.

但交易量小的時候,只要一定量的不良債,就會直接拉垮房市.

因此只要少數的瘋狂往下成交.

整個行情定位就是瘋狂向下.
(反之亦然)

阿台灣勒?

台灣違約率那麼低.

屋主無論一般人民還是建商,全都那麼堅挺.

你光想想,今天的台灣和2016年比,有沒有無論一般屋主還是建商

都更強大更有實力.

2016預售屋投資客崩潰的風險,今天完全看不到.

那就不用說2000年....XD

因此台灣房價硬!!!...超級硬.

硬的原因就是賣方太硬.

賣方太硬的原因就是.

空空最愛的"政府打房"....XD

就像我們今天買預售屋.

還有空空懷疑交屋怎麼辦?

靠邀現在預售屋禁止轉讓,你說我們買預售屋會買自己無法交屋的東西來自殺?

你是當我們買千萬房子的人是智障還是你是智障?

千萬耶,多少人買不起...阿它們比較聰明我們比較笨.

你怎麼會懷疑比自己有錢的人比自己笨...你是沒出社會還是從那美剋星來的?

你那麼聰明,為啥你房子買不起??

so...不知道現在預售屋不能轉讓,不知道要交屋,不知道交屋後房地合一要從新算?

我看..是你不知道吧....顆顆.

阿每個預售屋的買盤都是要買了至少放個兩三年多的放五六年才賣.

你說這種買盤跟2016一大堆搶交屋前轉讓,或是更早之前還可以一交屋就轉讓的.

差多少?

至於中古屋.

現在第二間貸款七成,第三間貸款四成,壓著我們槓桿都開不起來.

你說賣方是有多軟...XD

更不用說,要壓垮中古屋市場其實沒那麼簡單,因為中古屋屋主大多都很硬.
(傳統要貸款的時候,銀行都嘛要查你的負債比幹嘛的,就是在過濾高風險投機客)

你說投資客買一堆...問題是很多都是用人頭.

用人頭通常它們也都是合股,而人頭本身能吃下來代表他的收支比是銀行認可的.

所以用人頭的投資客反而更硬好嗎..XD

不過以上只是講跌.

漲的話就要看炒做.

所以漲是另外一個故事..!!!

基本面好不代表會大漲.

如果基本面好就會大漲直到達到基本面水平.

那台灣為啥房價還在被低估阿..XD

阿中國是怎樣炒到超越基本面那麼多啊..

阿就因為炒做.

中國炒作失控把他的房價推升到天上去.

台灣從2003以後,炒作政府就干涉.

難道大家忘了十大惡人之首~張盛和...是怎樣打房的.

然後一路各種市場控制直到今天.

所以台灣炒作一直都沒失控.

造成房價一直都沒漲夠.

當然我知道對那些買不起房子的空空來講.

它們永遠不相信"台灣房價被低估沒漲夠"這個事實.

但是,反正....他拿他的人生去賭,那是他的人生,不關我的事.

記得...任何實質供需問題,都會寫在租金上.

所以這是基本面的基礎數據參數之一.

供需失衡就會在租金投報率那邊看得出端倪.

甚至租金投報率還可以反映通膨,反映薪資,反映物價.
(當然他也會反映房價...XD)

他是一個模糊系統最佳化的結果.

因此你要尊重租金投報率這個東西.

就像,高雄大學和橋頭新市鎮.

兩個並排在一起,為啥高雄大學比橋頭新市鎮好出租.

是不是牽扯到高雄大學附近的機能+右昌擴張+海軍..

因此目前高雄大學基本面比橋頭新市鎮好,這直接從出租市場看就知道.

你不用去分析一大堆地形阿環境阿...

這個出租市場就反映了區域的競爭力,包含機能包含工作人口等等的需求面.

因此為啥中短期可以優先追高雄大學,因為比較好養.

但是你看我們買橋頭新市鎮的抓的事成屋後還要放5年,如果含預售時間可能7~8年.

而橋頭科學園區2025年才會完工
(他有工廠和科學園區的馬路阿地下排水阿水電一起在蓋
所以2025年沒多久就一間間工廠開工)

而他土地招標那麼瘋狂.

因此2025年開始就會"空降式"冒出大量上班人口.

幾千幾千人這樣進去,並且是在短時間內瘋狂進去.

而在沒兩三年的時間,工作人口就上升一萬人.

這時候再加上政府在這邊丟的實驗小學實驗中學.

很快機能就會補上.
(其實機能是最不需要煩惱的,因為補機能很快,你只要有需求,商家就會進去)

所以橋頭新市鎮通常是以中長期投資為主.

你需要給他時間成長...那是買未來...未來位階會提升,要吃的是這一塊多漲的bounce.

但是我們排除這種買未來卡位的.

大多區域,他的基本面,基本上都是直接看租金就好.

也許租金可以炒作.或是因為房價而影響到租金...

但是炒作不向房價那麼容易外,你炒作影響的是不同獨立都市的差異.

因此...

同一個都市的租金,炒作效應是很低的...

同一個都市的租金可以直接視同區域的基本面基礎.

更不用說"租金的變化"這點代表著區域的成長或是衰退.

所以對一個都市的判斷,你直接去看他租金變化最直接,誤判率會很低.

就像買未來的,也許他租金一開始投報率不好但房價高.那他出租投報率並不好.

但你會發現他"租金"絕對數字再上升....代表這邊在成長.

反觀如果衰退的地方,也許他租金本來就很高,但是之後你發現租金停滯甚至下滑.

這就可以成為你"追高殺低"的時候的基準.

租金的上漲和下跌....是很重要的指標..

價格是盲目的,租金是理智的....

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這跟房價和當時台北租金就衝上去有關. 所以跨都市對比會有一些其他影響因子. 通常絕對租金拿來做單一都市自己對比. 而其它是看租金的漲跌走勢. 跨都市影響因子就變多.

結果租金大漲. 養套殺.

之前微笑時代交屋的時候. 大量出租件釋出. 一度壓制到附近1x年兩房本來在成長的租金. 一個經典例子給你參考.

除了基本面上升外. 這跟炒作也有點關係. 租金跟甚麼都有關. 他是一個混沌系統. 你說甚麼有影響....都對. 但邏輯上來講. 台積電效應確實會影響到不少租金. 另外這牽扯到大量房東的心態. 他們覺得該漲租就會漲租了. 租金要下跌,看的是租方市場. 就像底特律,就像台北東區店面等等. 租客跑光了,他就下跌了. 或是供給量突然暴增,也有一定機率壓制到租金. 租金跌比較單純... 但是租金要上漲,就跟甚麼都有關,除了薪資人口外,也包含炒作和房價.. 租金會比較難推動.. 跟房價相反,房價上漲是很容易推動的,下跌難推動.

其實影響炒作溫度. 主要是其他縣市可能有其他題材可以玩. 因此關注度會下降,那溫度就不會太高. 反之依然. 至於本質上沒有甚麼影響.

並不是每個投資客都放五年. 另外如果台積電第二製成消息又放出來. 那後續變化還非常大. 這麼長的時間,都是到時候再看. and,補一下某些人的疑問. 在本質上,台積電對橋頭新市鎮的影響還好. 台積電的工作人口並沒到非常大之外. 他東西南北那麼多地方. 光重劃區第一圈,高大,橋頭新市鎮,桃子園,高鐵,仁武和幾個零星的自辦重劃. 然後還有第二圈第三圈. 因此打散掉的狀況下,本質提升其實有限. 他主要是話題!!! 但是這只是台積電. 光靠台積電本身養這麼多重劃區在本質上是不夠的. 但論本質. 附近. 後續還有甚麼仁武產業園區,日月光又擴大投資之類的... 而橋頭新市鎮主要是,他可以狂吃橋科. 橋科最近的區域是土庫,但土庫的土地剩很少+建商推案都是很久一棟. 土庫大多都是成屋,又以透天為主,而大多都住滿了人.他是一個邁入成熟的區域. 所以土庫的吸引力很弱. 那最近的重劃區,就橋頭新市鎮. 所以橋頭新市鎮可以吃掉大量橋科的人. 你說岡山重劃區去搶,確實搶的到一些,但是有限之外. 岡山價格可沒有比橋頭新市鎮便宜喔...XD..現在的岡山很威的. 因此,橋科的工作人口就成了橋頭新市鎮最重要的"基本面"來源. 也就是炒房話題靠台積電. 本質有橋科去稱. 這就是橋頭新市鎮之後的狀況. 當然你說仁武有仁武產業園區去稱沒錯. 但那個是仁武重劃區的故事....無關乎橋頭新市鎮. 他們彼此又不會拉扯基本面....

有人狀況外. 噗!!!

封盤是昨天就有的消息...顆顆. 都21世紀了,還有人資訊落後... 他大概靠貓頭鷹傳書. 結果颱風天貓頭鷹的信送太晚到了.

中國你直接看市場就知道阿. YT很愛拿極端例子做文章. 你沒看到台灣一下子大跌一下子大漲..XD 但是整體而言. 例如你要看上海,你就去看上海幾個指標性地區. 虹口 陸家嘴 老小西門 靜安. 你看他一般房子的成交和掛賣狀況. 目前小跌中....還沒看到崩潰. 主要是釋出的問題,賣家都很硬,價格開高高. (這在售房網站看就知道了..你從便宜的開始找,由下往上看) 甚至看到二線看到三線,都差不多. 所以也沒有甚麼一線比較會撐... 真的要講崩的慘的還是溫州. 不過溫州已經慘很久了...XD...前兩年他甚至漲不回2012....而且還有距離. YT的話如果能吃. 那也是相信溫阿巴. 人家國際的哩..!!

每個地方對學區的忍受度不一樣. 有些是距離忍受度. 有些則是優劣忍受度. 所以要看你在哪裡. 另外有個狀況外的一職在搞笑. 這種智商和能力. 哀,出社會很危險的. 你還是快回家媽媽十塊比較好. 目前是不知道有沒有要拉價. 聽說他們價格表都被收回去了. 等到上班才知道.

其實三房比較極端. 我要的戶別都沒了,所以才降買2+1. (而且好像是那個戶別的最後一間) 但是有戶別興趣比較低,所以還有. 2+1也是..顆顆.

我是希望各位去買別的建案. 不要集中單一建案. 大家過度集中,除了建商,大家都沒好處外. 你要放那麼多年. 每個建案漲幅不會差太多. 何苦要擠在一起. 甚至如果你想要跑短一點的. 你去買高雄大學快要成屋的餘屋. 很快就可以交屋,交屋後很快你就可以規劃哪時候賣. 另外,今天你買28 29 30 31 32 問題是她沒多久就上4x. (你看南科三兄弟都上4x,這還是冷盤他們暫時停止) 你今天的差異,你放那麼久來看,實際上都沒差多少. 所以不需要特別鎖定甚麼. 更何況,有一些建案餘屋,價格也還不錯啊.

另外補一下. 很多人搞不清楚營造成本暴漲的威能. 你用最粗的估算法. (這應該是我看過最簡化的估算法,建商業務部通常還有更精確一點的公式) 營造成本16~20 (看是15F還是29F). (當然實際上會再低一點..這..反正..不然老闆怎樣發大財) 土地成本一坪建坪1x. 那你成本就26~3x. 管銷15%獲利35%也就是50%. 那沒多久成交要上四字頭很自然. 成交上不了四字頭,那就是地價要掉下來. 不然建商賠錢賣你?? 你要知道今天你看到很多建案蓋到一半的,他發包的時候營造成本還沒那麼高. 所以他還沒"反映通膨" 你以為人家賣25是因為他有良心? 喔不,那是因為它營造成本可能還在10以內 但問題是上一波成本飆升太囂張了.. 所以暴漲一波起來. 而你要知道m透過公式,你營造成本漲2,成交價就要+3. 所以實際成交價格是倍率放大,不是單純等比往上加. 所以飆升後在終端產品也就是建案銷售架上面. 反映的價格就會很囂張. 因此,如果你用一個鳥不生蛋的地方來看. 營造成本你也不要抓太多,15就好... (反正建商帳做出來他就必須以這個價位作計算產品價位. 不然他股東就會知道老闆在搞掏空和浮報.) 土地一坪如果交易在10萬夠鳥不生蛋吧,土地成本2萬一坪. 你知道現在應該要賣多少嗎? 他必須成交25萬一坪平均.. 不然建商叫你自己蓋. 這就叫做台灣新建案的地板價,懂了嗎.. 當然你可以靠杯建商幹嘛賺到35%不25%就放. 喔,一個建案從土地買到(資金進去),規劃,請照,到蓋好,完銷回收要多久? 4年?5年?... 運氣不好六七年.... 好啦就算你不算完銷,交屋有回收資金就算好了好不好. 通常也要四年. 35%四年代表一年8.x%.... 而25%代表一年6%. 25%已經近乎"建商不如把錢拿去無腦存50正二"..... 還跟你上班,還跟你打政商關係,還跟你黑道談土方. 還跟你要面對工程風險和銷售一大堆買家漫天的要求及靠杯. 而要是他完銷拖了7年. 幹你娘,一年3.x%...你不如當金主借錢給投資客炒房好了... 中信股票質押成本現在也給我到3%...幹. 對喔以上還沒算稅哩. (建商營造利潤稅率是8%...) 也就是實際收入還要再打92折,哈哈. 這還是公司收入,如果道你股東口袋,你股東還有一個所得稅要抽. 中華民國萬萬稅沒聽過? so....今天建商的地板價已經拉升到25w/p. 阿之前某人是在靠杯respect橋頭30個甚麼擔擔麵..XD 他家貓頭鷹封包大概被颱風吹到八仙台去了. 而地板價在25w/p. 土地成交只要破5x的地方,基本價格四字頭很正常. (我是指住四的土地...) 今天你沒看到破四,要嘛就是有些建商可能土地成本2x買入,要嘛就是工程合約簽比較早. 但當前面那些低成本的洗掉之後. 只要他地價沒有降. 他最後推案成交價一定必須鐵定要上四字頭. 不然建商會叫你自己蓋. so..這只是很簡單的判斷而已. 差異是,建商成本會有很多時間差現象. 所以建商的價格大家都有些不一樣,才造成很多人的混亂. 和有些人看最高價高潮,有些人拿最低價說respect. 但這些都是搞不清楚狀況的外行人..XD 不要說對未來做判斷. 他們連今天是甚麼情況都搞不清楚. so... 如果你真的認為這邊撐不住這個房價. 你就是緊盯土地交易價格. (土地是先行指標...) 土地交易價格往下跌了. 那代表你的判斷是對的. 但是如果你認為這邊撐不住這個房價. 但你看到土地價格還往上. 那我奉勸你不要上網隨便靠杯這邊的房價. 你有極大的機率,會被打臉到媽都不認得. 答案寫在土地價格上,阿你看答案還猜反邊. 這不是智障是甚麼...

不是這個問題. 而是. 你會害這個建案被盯上. 記者很八卦的. 另外. 如果今天我玩預售屋轉讓 這樣一個建案熱當然有好處. 例如他現在封盤,那我就拿出來轉單. 之後她其他產品拉價,那我當然一下子就轉掉. 例如我只要一坪+1萬賣,你看我可以賺多少. 建商拉價拉2萬很難嗎? 但問題是今天預售屋禁止轉讓+大家應該也不是一交屋就賣. (會吃45%稅,這段時間漲幅...你會被抽到靠杯) 阿你交屋後還要放5年. 到時候市場早就把個建案的價格盤整又盤整. 所以你買地建案無論銷售的時候多囂張多瘋狂. 到最後你還是跟其他建案拉在一起. 所以單一建案超熱. 對無論是已經買的還是還沒買的. 都沒好處!!!!! 只有建商有好處而已.

其他建案銷售沒很狂暴. 那它們拉價會比較遲緩. 它們會優先以自己銷售狀況做基準. 所以均勻打散才是整個區域漲價最穩定的辦法.

如果沒有台積電,光靠硬炒. 有可能會發生. 但是有台積電... 恩...呵呵. 你要知道,通過台積電之前那個我就跳進來了我又跳出去了的狀況. 其實有大量的人"不相信"台積電確定來並且在蓋廠的事實. 你往上翻各大推文和文章. 就連高雄人都搞不清楚狀況. 喔,就連住楠梓的男子漢都搞不清楚狀況. 而且這還是"在房版"的高雄人. 也就是我們有大量的解釋和各種現場照片以及甚麼規劃內容再討論的房版. 至於大多數人都是後知後覺,資訊封閉. 因此....它們... 他們會在2024年員工進入,2025年量產的時候. 才驚覺"靠邀,台積電怎麼突然開始運作了,不是說還不知道要不要蓋廠媽?" 並且是全台灣都醒了... 那時候會怎樣? 進入炒作高峰期阿. 不然會怎樣. 顆顆...

另外這個案子開四個月而已. 之前拉價幅度很低. 至於其他案子,大多都是"預售屋可以轉讓"的. 所以會釋出的很多都在市場上滾動了. 因此如果獨論這個案子. 他如果飆上50好了. 那交屋的時候你說會有很混亂的掛賣價,40 45 50等.. 也許如果市場沒很熱會發生. 但是...這跟我們現在進場的買價沒啥衝擊. 因為我們買價基本上踩在地底了. 難道有人有台積電後,他買30,並且都成屋過戶辦了貸款,他會掛賣29?? 他不如找人來去代銷那邊,一個退訂,一個立刻買入,然後買家幫賠違約金...XD 這個案子才開賣4個月,我們進場的買價是地板價. 所以不怕這個案子未來成屋的時候價格是否混亂. 而當然要賣會放更久,連這種混亂都會渡過.

郡都也延期. 不過郡都之前就說要延期了.

高大和橋頭新市鎮,目前高大略貴一點. 如果你說三五年後,大概會被拉到差不多. 之後橋頭新市鎮是否能再往上拉到比高大多一點就要看炒做的操作. 就像美術館和農16. 2010~2016這一波m農16都比美術館高. 但是到2020~2022這一波,美術館就拉到跟農16差不多甚至有要略高的氣勢. 但是就被冷盤停滯了. 而之後還要看,因為農16有富邦百貨的商場話題. 但是美術館空地多,建商廣告多行銷多. 所以後續要看兩者的炒做才能判斷. 不過你也會發現,農16和美術館,怎樣跑,它們價差雖然有但是都很低. 你拿新彎區來比就知道. 2010~2015,新彎區可以高過濃16 10%. 但是2022的時候,一度美術館超越新彎曲15%.(當然最近補漲上去差不到10%) 因此你就會看到新彎區和美術館農16之間的價差震盪就會大很多. 因為這是獨立性的問題,新彎區和美術館農16的關係比較遠,所以獨立性比較高. 美術館農16掛在一起,所以.... 禍福相倚 生死有名 高大和橋頭新市鎮大概也是這樣的概念. and...未來橋頭新市鎮的立基點是他有橋科. 當然更長久還有橋科二期+橋頭新市鎮二期. 高大目前還沒看到新的話題. 所以我大長期目前比較喜歡橋科. 投資來講,我能多賺一點,甚至不一定多賺一點,但有可能多賺一點的期待. 那我當然會優先選擇. 並且要以"確定"的事情做基準. 就像你現在不可以拿橋科二期和橋頭新市鎮二期以及台積電第二製成做基準來投資. 這樣風險極度的高..!!! 除非你的投資在"不用成本"的前提下,可以剛好沾到這些抽樂透的機會.

其實如果含車位算. 我買價是28.x...逼近29但沒破. 並且是中樓層.. 外加車位坪數並沒很大. 你車位坪數更大力如甚麼8坪12坪.那單坪價還可以再壓低. 外加要注意幾個建案的幾個戶型,他公設比高很多. 公設比高很多的他的單坪價也會比較低.

在穩賺之下尋找激情. 在健康之下尋找快樂. 在長命百歲之下尋找高潮!!!

水電問題都發過文章了. 為啥還要再提...顆顆.