[心得] 銀行估價 斡旋判斷 30/40年期 心得

這周都在跑銀行送件

來回跟銀行專員收集不少資訊大概對於銀行估價有些認知
分享給需要的夥伴

1. 成交前的銀行估價 同一間銀行 不同專員報出來的數字不一樣
他們都是調同樣內部系統, 但成交後跟我討論的行員說
還要看行員跟甚麼代書合作 去跟代書討論的反饋
所以行員有跟我說 代書也會挑合作行員
有的行員估過高 導致賣家加價賣掛在那
也有估過低 導致賣家不想賣
總之版上有人說銀行估價是玄學大概就是這樣反映出來

2. 我成交前估價比如60, 但其實後來成交是63/64
仲介送的估價最高有到66,
有1間銀行 可以85成
有1間銀行說只能8成 他說他們估價就只能到 8成
反堆你要貸85成機率變高 就是一開始就買到低於行情
就是指銀行鑑價60 你買到 58 那就很有機會貸到 85成

但如果你買到 60-65
就出現第3間銀行 估出來只能貸 76成 變成你自備款爆炸
這間銀行我送件前就有說他們快到年底 業績都做完了 好用的quota都做完了
結果利率是 2.15%, 專案開下去(可能要買壽險吧)也才到 2.09%

第4間銀行是8成 但多了0.5成裝潢貸款可以用 只是借款條件實報實銷
要有登記裝潢公司的發票 不能借來當頭期款

所以真的沒遇到好的條件 真的就是多跑幾間
跑到很缺業績那間 可能條件就出來了
但出價也要出好 買太貴很難救

3. 斡旋前的銀行估價是很好的買家定錨考量 畢竟反應貸款給你的人的考慮角度
超出太多一定會炸裂
但很喜歡 有一定程度調整(我猜 5%誤差, 高於保守銀行估價上限5%,
但還是低於高估銀行(通常是商業銀行)上限)
因為你成交了 成交代表市場行情一種反應 銀行有也會認列
但如果真的是被割韭菜(超過高估銀行價格)應該就別想了

4. 我有注意到我成交價跟該區最近底價剛好差4%
老實說這 4% 跟我前幾間 競價失敗 輸在都是這個區間
讓我一直在思考其中邏輯
成交後仲介跟我說
實價登入的價格就內涵賣家服務費 4%(常說的賣家服務費其實是買家出的)
(這件事要怎麼在談價格拿出來拉回價格 我是有找到一個說法)
代表說該區最低一坪60 賣家都定錨在實收60
所以實際底價就是 60*1.04 = 62.4
賣家會覺得別人成交60(它不管是否實拿) 會覺得我至少也要實拿60
所以價格就這樣 4% 4%墊上去
當然一定還有其他因素 還請版上大大分享

5 貸 30年40年
40年青安蠻容易的
其他要看借款人年紀(小於35) 以及 房齡
台北中古屋就別想了 可能都比你爸媽老

還有條件都符合 銀行有符合規則 但他們就是不會做40年給你
大概還有一些內部條件 (比如專案或者 quota 不多, 除非裡面行長是你的XXXX)

以上先這樣吧
後續再分享台北精華學區房 出價 談價 這陣子心得

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看估價跟成交價吧 成交低於估價 可貸成數上去 成交高於估價 開始可貸成數下去 講句不負責任的 買便宜就是贏 因為你貸款脫手都是贏在起跑點 但要不是房屋有抗性 誰要便宜賣你? 便宜賣你的物件你都不見得想要 市場在比誰的抗性久 沒房的要收入跑贏通膨 有房的坐著跟通膨上去(但你要保證現金流 確保不違約) 就是目前遊戲規則

青安是政府給的規則 會比較明確 非青安真的看各方行內部隱藏邏輯 屋齡 跟 貸款人年紀 是顯性規則 隱性就是當年度 quota 等等

同間銀行同個專員? 如果是這樣 覺得是該銀行今年吃飽了... 不過能貸多少 跟欠款人現金流有關係 貸85成那間就說貸款人月收要多少 才有這條件

市場供需是大原則, 這句話放哪都對, 供需巨觀下 微觀誰在推動房價 每個地區都不一樣 可以掌握該地區微觀變動 就是開始獲益