Re: [閒聊] 銀行估價跟不上漲價，貸不到8成
嗯嗯，又估不到了是嗎？講到這個我就很有心得。。。
我大概半年多前就已經上來板上哭哭估不到了
看來桃園的現象也蔓延到雙北或其他縣市
銀行估價大概有80%都是看實價，而且是看一個均價，可能近半年500公尺類似物件行情有10件
掐頭去尾後抓中間8件均價估給你
有點類似看股市10日均線的概念在估價
但現在房市井噴速度比5日線還快
動不動就拔一根長紅出來，10日均線跟不上，就變估不到。
※ 引述《chris30505 (chris30505)》之銘言：
: 我們夫妻2人想買新北重劃區的2房或2+1房，主建坪數目標是16~18坪。
: 尋尋覓覓找到了一間喜歡的屋子，但屋主開價與銀行估價卻有不小的落差。然而，聽房仲
: 我從房仲那打聽到的目前買方出價，已經超過了我從銀行那得到的該房子估價，且超過至
通常拉，一個物件跳空拉高到這種20%或以上的價差
一般都是近一年買賣的物件
就是前手屋主買完掃個地油漆一下，就立馬拿出來賣的物件
房地合一就當規費成本給政府
不然一般正常屋主持有6-10年以上，無帶裝潢物件，
不太可能拉高跳出銀行估價20%以上
你是在新北又不是什麼奇怪冷門地方
不太可能因為沒案例而估不到。
: 我不禁好奇，現在剛需手頭都那麼有錢嗎（目前打房成這樣，應該還會想買的就剩自住為
: 題外話，我問的初步估價銀行是玉山及華南兩家銀行，一家是我的公司的薪轉銀行，另一
: 華南的專員跟我說，他們銀行今年的政策是，室內坪數不到20坪的房子，最高只提供75成
其實這段你就聽聽就好，這個銀行政策面的說法我是保守
如果你跟他說我願意做個30萬房貸壽險他應該立馬核85成給妳。
一般這種話翻譯起來就是：
「妳他媽腦子有洞是嗎買這種登天高的價格，估不到所以跟你說只能放75，實際行內估價已經是85成」
抱歉我講話比較哭么不要見外啊！
: 手頭錢沒有那麼充足的人，請小心目前市場價格可能遠高於銀行估價。若硬出價可能後續
: 請下斡旋前，先向銀行問一下估價，再從估價評估一下之間的落差是否為您現金還可負擔
關於妳這個喊話，身為銀行員的我就不讚成
麻煩估價自己上實價登錄做點功課就好
連斡旋都沒下就打來銀行訪估價
一堆這種年頭訪到年尾的，
現在房價很井噴，你只要是追高買，
基本上沒幾個行員會無聊沒事跟一個根本還沒成交的客戶
報說我一定幫你做8/85成
萬一核不到你違約金豈不是要來銀行拍桌？
麻煩做功課自己做就好，最快你馬也等下完斡旋再來訪
不要八字沒一撇打來銀行訪
房子買了就是恭喜你，貸款額度有沒買貴等等...自己功課自己做
用心做完功課對你來說是對你自己有好處，不是對銀行有好處
謝謝
: -----
: Sent from JPTT on my Asus ASUS_Z01RD.
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就一堆「高手」教大家下斡旋前先找銀行估價啊
晚點買 買不起
我上次斡旋下完有找銀行問，這樣問免費的對嘛?
感謝GD大分享
總覺得不太好意思~"~人家還很熱心鑑價 可是我沒有要貸這家
這種事情自由心證，至少你也是等下斡後再訪，算很有良心了 一堆連房子在哪，門牌是什麼，要買透天還是大樓公寓等等，連個方向都沒有就打來銀行 問 之前還遇過從竹北訪到樹林的，超扯 你要我估價至少你也知道你要看的房子在哪房子幾坪門牌多少 不然怎麼幫你調謄本估價？
如果是持有者轉貸或增貸，銀行比較會貸給增額的價
錢。估價還要看同社區實價登錄價，的確和持有者的額
度有差啊！
現在中古屋到底要準備多少頭期啊，感覺沒個4成，出包率
很大
買房前半年多和銀行往來。我這次買房是貸8成+1成裝潢
我才拿一成出來
問題是鑑價問題，可能會多吃掉一兩成，最近也正在煩惱
中……
近期還是能8+1 看地點啊
我都準備了4成還是不敢下手，好怕鑑價+成數同時被卡…
…
感謝您的回覆，我是原PO。實際上我是下完斡旋後，才鑑
價的。
該房子是新成屋，屋主剛過戶完就開始賣，所以實登僅有
預售價。
推
網路很多大師都麻叫人去問銀行估價QQ
若是北市精華區老公寓的鑑價呢
我是很好奇為什麼估價員肯幫來路不明的電話估價.....
不能雙手一攤說我沒辦法幫來路不明的電話估價嗎XD
推
可能大概講一下總比一直被盧好吧？
實際上只是談價階段，行員根本不想理你，去年問台新房
貸還直接被忽視
現在就是中古屋均價跟不上新屋成交價，所以銀行變保守
此外現在還有一堆投客轉中古，半年就想賣，銀行鑑價也
不會給很高
所以這中間價差，全部都回歸到自備款，一間750的房子，要
自備200~250得自備，不含其他費用
就追高銀行不陪你玩,想想為什麼有的地方能貸到8成有的不行.
事先估價也沒有不行, 要跟房貸人員打好關係就是了
跟我合作的房貸人員 基本上有成交就是請吃飯
碰個面收資料 飲料也不會少
成交的服務費我一毛也不會凹
這種我丟個地址請他們事先估價完全沒毛病
人家還主動跟我說 有物件就丟來給他, 他幫忙看
跟仲介一樣, 帶看的仲介至少飲料不會少
我把人家當 "幫助我打擊大魔王(買房)的夥伴"
樓上認為事先請房貸人員估價不妥的, 莫非是傻傻地找陌生
人請對方幫忙??? 這個要不碰壁大概也很難 = =
買房真的是社會事......
感謝GD大開解，可以請教您一個問題嗎......
依您的經驗，目前現在的價錢，要多久能正常估到呢
等那個區域有衝哥先洗價格出來，可能洗出來3-5間之類的 你追個2-5%都還好， 不要一次追20%+（實登前所未有價）， 真的想估都不知道怎麼找數據估給你
實登一樣或少一點應該沒問題吧
請問S大，為什麼找房貸業務會要給成交服務費@@
辦房貸是手續費, 1000~數千不等而已
服務費是給房仲的
開辦費有的可吸收 有的很硬
其實開辦費是一種起摸雞, 不是多少錢的問題
你把服務房貸的夥伴當人看, 根本不會想跟他砍這個東西
要讓對方願意幫你, 首先要對對方釋出滿滿的善意
我有兩個房貸專員都說下斡前可以請他們幫忙估價 我都
是回 不用 行情我很熟 人家畢竟也是業務 選擇幫忙與
否看交情跟後續能否帶來業績
我是覺得那種叫銀行鑑價 沒到八成代表買貴的言論還白
癡 我說好久了 每家鑑價方式不同 自己去弄懂行情比
較實在
另外你本身條件也很重要 這些都容易影響條件的
銀行員推推，我有乖乖進場哦
謝謝GD大大解答，我有一個社區跳了20%
想去增貸被打槍，哈哈...看來得再等等
沒下斡 誰幫你估價 有房貸壽一切好談
但是妳也要到銀行寫房貸壽要保書啊 不然口頭講講銀
行會信道？
一般聽到來問鑑價的銀行都不會理是正常，因為根本沒
有經過正常流程鑑估完經辦怎麼可能馬上報給客戶，原
本八成估價出來只剩75成怎辦
除非真的有認識的房貸業務啦
我真心覺得銀行要增設估價師的職缺或者鑑價實務考科
一堆資料亂找亂估只是拖累地產開發，徒生亂象
樓上講這種話就外行，哪家銀行沒有鑑價科或委外鑑價機
制，實際上是太多打去銀行問爽的，銀行送自己鑑價科也
是要成本分攤，台灣一堆人買不動產都不做功課，啊不做
功課要別人服務也不知道服務有價
即使銀行前端先幫忙初估，前端行員不用成本？
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首Po我們夫妻2人想買新北重劃區的2房或2+1房，主建坪數目標是16~18坪。 尋尋覓覓找到了一間喜歡的屋子，但屋主開價與銀行估價卻有不小的落差。然而，聽房仲說，仍有不少人在競爭這間房子（多斡旋）。 我從房仲那打聽到的目前買方出價，已經超過了我從銀行那得到的該房子估價，且超過至少300萬。因此，我們不打算參與競價（手頭也沒那麼多錢）。 我不禁好奇，現在剛需手頭都那麼有錢嗎（目前打房成這樣，應該還會想買的就剩自住為主了吧）...即便銀行估價與成交價差300萬也能直接拿出來。 題外話，我問的初步估價銀行是玉山及華南兩家銀行，一家是我的公司的薪轉銀行，另一家則是我平常使用的證券銀行。2
這個猜測可能有幾種情況 1. 因為銀行在沒仲介合約的情況可能大約給一個估價，但有合約可能還會把屋況/屋齡/地點等列入鑑價參考，然後多問幾間銀行有時可能也會有差異，但差異不確定是否為鑑價做法不同導致 2.因為現在央行會盯信用放款，根據銀行法72-2，銀行也會比較保守，不過就看不同央行是否有收到額外存款，如此就會有新的放款額度 3.有人會說可以先用信貸/裝潢貸/房屋保險貸款來增加比例，然後等到銀行鑑價可以跟上再增貸出來還掉原本短期數貸款，不過還款能力可能也要評估 不過之前看板上，原本只是新竹鑑價追不上成交價，但現在看起來有點擴及到其他地方，只是有點不解為何新竹會先反應這現象，還是單純新竹漲比較快，然後在漲價的地區都可能鑑價跟不上房價的情況7
本月剛好在跑銀行房貸對保，有些鑑價上的小心得。 新屋預售屋鑑價貸款貸不到8成有兩種可能，一種是真的買貴了鑑價鑑不到，另一種是銀行 擔心被金管會認定超貸，所以保守估。 目前因為打房政策，金管會怕你多貸款出來的錢又變成下一間頭期款，所以會抓金流。 銀行不想被認定超貸，假設當初合約上，建商壓7成工程款0.5成交屋款，銀行就會根據合約
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[心得] 現在銀行都不好貸最近買了桃園觀音新坡的四層樓透天厝，約50坪附車位 26年屋齡，成交價500萬 問了國泰，遠東，中信，永豐不辦觀音區的房子 元大業務說那個地段必須要任職公司是前百大的公司 台銀說我們很嚴格，所以最高只能貸六成![[心得] 現在銀行都不好貸](https://i.imgur.com/NWx62pJb.jpg "[心得] 現在銀行都不好貸")
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Re: [請益] 找人估價 費用大概多少?找銀行幫你估 , 你沒有熟的 那就直接找薪轉銀行 如果你連打電話都懶 那我給你銀行幫你估價的連結 各家都有這種服務 下面是中國信託的 重點來了 估價不難 難的是你要成交多少24
[閒聊] 幾個實用app供大家交流非廣告之前截圖一些頁面大家都不知道是什麼app 趁現在有空分享一些實用app 第一個app 這個app能查全台灣的建案![[閒聊] 幾個實用app供大家交流非廣告](https://i.imgur.com/bXbVaH1b.jpg "[閒聊] 幾個實用app供大家交流非廣告")
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Re: [請益] 迴龍中古電梯大樓 樓下凶宅法律上不是凶宅是沒差啦 分享點銀行放款看法 原則上沒發現、沒鬧很大、沒上頭版，都沒事 依法定規範走。 法定凶宅一律不做。4
Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦看了你的原文，真的覺得你應該是無故賠了這十萬了耶 三年前我也是看了一間三十年的公寓，屋主開價430萬，後來談成350萬成交 當時代書和房仲也都說銀行貸款八成沒問題 結果後來銀行核下來只有三成，我也是嚇了一跳 代書問我們要不要再找其他家銀行估
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Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢![Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢](https://i.imgur.com/LStNBnOb.jpeg "Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢")
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[閒聊] 縮了縮了！金龍好棒棒！![[閒聊] 縮了縮了！金龍好棒棒！](https://imgcdn.cna.com.tw/www/postwrite/2024/20241104/00386160.20241104687601571M.jpg "[閒聊] 縮了縮了！金龍好棒棒！")
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Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?![Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?](https://i.imgur.com/TyOAl9Hb.jpeg "Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?")
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[請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費15
Re: [閒聊] 桃園區何時有像樣的重劃區啊8
Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝![Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝](https://i.imgur.com/xOpNtn2b.jpeg "Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝")
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Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判6
新青安房貸粗估請益1
[情報] 資金狂潮 買商不買住3
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費
Re: [請益] 買到漏水屋該如何自保?
Re: [請益] 買到漏水屋該如何自保?
[請益] 民權西路站vs 石牌站
[閒聊] 不自己買房，都是因為家裡有留房子吧?
[閒聊] 萬華會不會變成高大上啊 北市六區？
[社區] 台南東區_莊敬路金龍廣場電梯大樓![[社區] 台南東區_莊敬路金龍廣場電梯大樓](https://i.imgur.com/o6vJMsUb.png "[社區] 台南東區_莊敬路金龍廣場電梯大樓")
Re: [閒聊] 不自己買房，都是因為家裡有留房子吧?
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢![Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢](https://i.imgur.com/rqE7wQbb.jpeg "Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢")
[請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？
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Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢
Re: [請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？
Re: [請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？
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