Re: [閒聊] 美國賣房紀錄

※ 引述《thedarioko (YO!YO!)》之銘言：
: 逛網看到的美國賣房實例
: 跟台灣的很不一樣
: ********************************************************
: 美國賣屋實例
: 我們的房子居然3天就賣掉了。
: 3天。
: （精準的說，是3天內拿到好幾個出價，然後我們接受了其中一
: 位買方的價格。後續進入一些勘驗、過戶之類的流程，大概需要
: 10天，目前已全數完成）
: 這次跟著隊友在美國賣房子的經驗也讓我學到很多，不只是美國
: 房屋買賣流程，還有一件
: 事：
: ——
: 在賣屋時，朋友介紹我們一個仲介，朋友說這仲介很專業，所以
: 我們就打電話去問問細節。
: 第一次視訊會議時，仲介請我們用鏡頭讓他們看看房子，也跟我
: 們講解了一些細節和房市概況，說真的她們非常專業，我們感覺
: 得出來。

這部分還好
只要有在正常做教育訓練、觀摩、經驗傳承、定期交流的台灣仲介公司
也能夠被訓練到讓一般屋主感受到"非常專業"的水準

: 然後，我們跟他詢問佣金比例。
: 沒想到這家仲介硬生生比別人多了0.5%
: 這個多出來的0.5%乘上售價實在也不少，於是讓我跟隊友猶豫了
: （特別是金牛座一定會猶豫的）
: 於是我們冷淡了三天。這三天他們會傳簡訊來關心一下，我想，

多0.5%真的還好 台灣多得是4%，2%的差別，雖然這也是人之常情
根據後來的描述，出價的買家一堆，代表他透過視訊時就判斷您的物件是Apple件
積極追蹤就是必然要做的

: 如果這麼積極不如就殺價看看。
: 於是我們又約了第二次視訊。
: 這次視訊重點當然是對佣金比例進行殺價。
: 如果在台灣，我相信多數的仲介都不會執著那個0.5%，為了搶到
: 生意，常常願意犧牲去接單。

這倒是真的，尤其是 A B C 仲介在競爭時
仲介跟買賣方黏著度很高而不被殺價的情況，的確較少
畢竟，人性啊~

: 沒想到，當我們提出來之後，仲介不慌不忙的打開了一份檔案，他說：
: 「其實我了解你們殺價的用意，每個賣家都希望最後可以多一點
: 錢進口袋，這也是我們的期待。
: 但我們的作法不是省佣金影響房屋的行銷廣告、Home staging或是
: 360度全景攝影的預算，而是讓房子搶手，拿到更多offer，讓搶標
: 出價高於原定價，這樣你們和我們都能賺到更多，成為Win-win。」

不慌不忙的應對能力，面對反對問題時有一套好的解決方法
業務力很強的業務

: 他的檔案裡詳細列出過往的實績，包括其他人一直賣不出去的房子
: 最後由他們售出，或是售價比定價更高的例子。

這裡是我很好奇想請教的部分，不知道能不能請您進一步分享
他是如何呈現「其他人一直賣不出去的房子，最後由他們售出」
看得出來這部分確實有打到您的痛點，很想學習~如果願意分享就太感謝您了

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至於成交價創高，這部分我覺得還好
美國寬鬆得比台灣更誇張(台灣近期也很火熱，可以等著看信義這兩個月的財報公布)

市場熱絡時，很多稀有釋出的物件都是如此
多的是某分店的房仲透過獨家線接到稀有釋出的物件
然後先同call同分店的潛買客做物件的媒合，兩天沒賣掉才再分享給同區的分店call一輪到這邊都類似潛銷的概念，潛銷有喜歡的很容易創高價

畢竟賣方市場下，等好物件的買家太多了，好的物件幾天內就賣掉了
沒賣掉的才會上外網，也就是大家能看到的對外網站
這些掛久的物件通常都有點瑕疵，房仲賣高價通常不會是這種物件

: 媽啊，他說到這裡，我跟隊友根本一舉被殲滅。
: 隊友偷偷在白紙上寫下「我ok」，於是我就跟對方說，「好吧，既
: 然你可以成功說服我們維持你的佣金比例，我們相信你也能代表我
: 們跟賣家談出好價格！」
: 說真的，那樣自信、充分的準備和說服力，真的不簡單。

您欣賞的是他們的業務力、從容的應對能力

: ——
: 然後就是你們上次看到的，home stager和清潔人員來家裡，攝影師
: 也來拍照，房子在週五貼到網站上，週六、週日都有人來看。
: （速度很快，我想他們手上一定有很多潛在買家名單）
: 不可思議的是，這兩天都有Offer，其中一位甚至是現金買家。
: 也因為有多重Offer，最後仲介確實幫我們談出比定價更高的價格。
: 同時也創下同期、同型、同區的市場最高價。
: 而且更好的是，買家也讓我們回租到等年底新房蓋好。
: ——
: 這次的經驗讓我學到，如果你真的夠好，不要隨便被殺價或是接受不合理的待遇。
: 學會態度從容的談判溝通，然後，證明你值得！

其實這代表您的物件真的是市場稀有、維護得也好，在市場上就是apple件啦
很多買家看完之後願意追價，其實仲介更該感謝您給他們apple賣

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最後談談專業房仲
我認為服務態度(包含清潔、水電等問題的處理等等..都只算基本)
真正專業的仲介，有時會像偵探，有時又像理財顧問，總之就是能處理好買賣方的痛點
但這樣講有點廣泛

舉例來說，有個買方到店裡，說要看台北市中山區大同區的兩房
結果看了幾間後都不喜歡，一般仲介可能就繼頻繁帶看，一有新接兩房物件就約帶看

但專業的仲介，會精準確認出買方不喜歡的點
例如，買方覺得室內只有12、13坪的兩房太擠、一層4戶以上太複雜
不喜歡夾層、不喜歡機械車位..等等各種原因

但市場上要16坪以上+坡平車位、無夾層、管理又好的社區物件偏偏都稀有釋出
專業仲介這時候就變成類似偵探，把區內符合條件的社區，謄本通通調出來
想盡辦法靠推理，靠明的、暗的方法找到屋主
手寫開發信、按門鈴問有沒有屋主有意願出售等等

然後在渺茫的機會中真的遇到符合條件的屋主，這時候又變成理財顧問
可能是建議屋主做閒置資產的處理，可能是建議屋主做遺產贈與的規劃
總之就也說服屋主，讓擁有apple件的屋主滿足痛點決定出售

買賣方都開心，賣方賣新高，買方終於不用每個週末看一堆不符合需求的物件
當然我說的都是很理想的狀態，但這都很真實發生在很多筆交易的背後

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台灣專業的仲介還是很多，只是市場上普遍免洗傭兵太多，讓很多買賣方有不好的印象
用疲勞戰術轟炸..隱瞞屋況瑕疵，或到最後一刻才告知..等等
各種花樣只為賀成交

只能說眼睛睜亮點，看到房仲耍花招不懂時，別急著決定，上房版問清楚再做決定也不遲

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打這麼多，最後還是想請教原PO可否分享
對方是如何呈現「其他人一直賣不出去的房子，最後由他們售出」 這個部分
真心求教，先謝謝您了~

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