Re: [請益] 買老屋投資

※ 引述《dogycat (到底是怎樣?!)》之銘言：
: 跟另一半都是老屋迷，
: 會特別跑去台南住老屋民宿，也會在花蓮找尋老屋咖啡廳
: 喜歡磨石子地、鐵花窗這種懷舊的氛圍。
: 會幻想年紀大了之後，離開濕冷的北部，
: 到東部或南部的質感老屋養老
: 於是興起購買老屋投資的念頭
: 例如現在買了老屋之後，租給民宿或咖啡廳業者，自己從北部退休後再接手自住
: 我們很喜歡的區域是台南中西區跟花蓮市區
: 因為身邊完全沒有可以諮詢的對象
: 所以想問問板上的前輩們，這樣的想法會不會太天馬行空？
: 像是根本沒有這樣的租屋市場，又或者投報比超差，不如把錢放銀行！
: 先謝過各位的提點～

不知道你準備多少錢.

如果你準備幾千萬.

那自己蓋阿..

復古風,然後去例如恆春或是台東弄一塊農地蓋個農舍.

之後當民宿經營.

ok的....不少人這樣幹.

如果你只準備幾百萬,含貸款可以弄到一兩千萬.

那...台南中西區,高雄鹽埕區之類的地方,會有一些巷道店面,整條都很老式.

含翻修弄一弄,租給復古餐廳或是復古飲料店.

這也很多人在這樣幹.

如果你只準備兩三百萬,含貸款和各種裝修費用總金額無法破千.

那這樣就很吃力.

要弄一間70 80老透天不是問題.

問題是,你要弄得"復古"..那要花錢..XD

今天你看到一大堆70 80年屋,就算屋主是第一手,基本上也都是翻修過兩三次.

因此就算你買到屋齡100年的也沒用..XD...他長得跟2x年的透天沒啥兩樣.

而你看到真的古色古香,很多都嘛是"後製"出來的.

而你只是要弄個民宿,又要打造復古...不到一千萬可能要算的很精才做得到.

並且規模很小,可能只有一棟透天...復古效應有限.

復古風其實無論餐廳飲料店咖啡廳民宿..

都非常非常多.

你有興趣可以上網去找一整卡車,然後一間間的去消費.

但只能跟你講,大多都是"後製"..XD...後來花錢打造出來的.

不過復古最麻煩的,也不是甚麼後制不後制.

麻煩在於,你得隔壁..

也就是如果整排都是非復古風的房子,就你一間復古,這樣感覺其實並沒有很好.

因此你需要"群聚"...

例如鹽埕區的一些老街(新樂街以前有復古的感覺,但最近越來越被破壞)

例如台南安平老街附近,中西區.

例如旗山老街..

整排都是復古風,這時候你的復古風就可以融入整個環境中.

營造出一個整體的氛圍.

不過你要找這種老街,你首先遇到的問題就是..

你知道老街之所以會維持老街的型態..

可不是這些屋主很窮..XD

而是這個地方有觀光效應,商業效應.

所以這種地方的房子,都會比較貴....

也因此,一般來講你至少要準備一兩千萬的購屋預算,才比較可能吃得下來一小棟.

當然啦,你吃下來一棟後,這種地方你要出租並不困難,因為他們都有商業價值.

自然會有商家租去做復古風的店面.

so...錢準備夠就ok..你的夢想並不會遙不可及.

至於你說,你真的跑去"鄉下"找"真復古風房子".

也不是不行啦..XD

想當年4X貓在岡山的房子就是這種東西..當然今天被拆掉變成岡山當下最夯的重劃區..

並且你也可以去找那些老券村之類的,在外圍應該還是不難找.

而這種東西你要翻修也不是啥問題,兩百萬丟下去怎樣後制都不是問題.

問題應該會發生在..你不用想要做甚麼民宿或是餐廳咖啡廳..

因為...你不會有客人.

你就大概自己住爽這樣....

另外,這種地方四周的居民,很可能會真的比較窮.
(屋主不一定窮,但是屋主很可能都不住在那邊...)

那鄰居素質就比較差,環境也比較雜亂....這你就要忍受.

so...如果要建議,我還是會建議.

你要復古,就至少要達到一兩千萬的能力.
(我說今天的價碼...
你如果五年十年後才要買,我就不知道會不會變成兩三千萬或是三四千萬
前幾年,我弄下一間新樂街店面.也沒有破千萬.)

去老街弄一間店面下來,先出租.

等到哪一年你退休了,你就自己住在樓上,下面隨便你要開甚麼,或是繼續租給別人開店.

這樣問題大概就只有,你汽車很難停,以及門口遊客非常多的問題...XD

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新樂街的問題不是整合問題...XD 而是,屋主太有錢. 然後銀樓,是很重要的"洗錢中轉站" 這個我相信在本版大家很清楚. 透過珠寶買賣,可以把錢 黑白兩端洗來洗去. 因此,新樂街的店面變成銀樓還是佔了不少比率. 他們有穩定的長年老"客群",所以有穩定的收益... 而銀樓這種店面,對觀光是沒有效應的. 並且她們也沒有意願轉型成藝品店.. so...新樂街才會搞了半天,還是一條明明有老街各種特質,但是"老街商業"起不來的狀況. 市府也努力過很多次...XD 現在就只能等那些銀樓的老闆慢慢的哪天老了不幹,小孩也不想接手. 再把店面釋出給觀光走向的餐飲業... 這樣新樂街才會慢慢轉型成觀光老街. 但目前速度看起來,三五年內的變化都還是有限...十年再看看. 而目前比較有規模的是,濱海一路... 靠海之冰和渡船頭.. 而未來比較快有戰鬥力的,則是麗雄街.. 麗雄街的問題則是一樣發生在,屋主太有錢...所以沒有把房子拿出來租給店家. 如果屋主都有共識把房子拿出來出租. 那麗雄街會因為捷運站出口的優勢,老街商校爆發性成長.

整齊的復古風.. 宜蘭的傳藝中心...XD 當然,全都後制.

有些自己住. 有的給親戚小孩住. 有的租客可能租了二三十年. 也有人就空屋丟在那邊. 他們對房子的利用價值並不在乎. 你要知道,除非你身價幾億以上. 不然很多身價幾千萬的,它們房子住到四五六十年都會繼續住. 這種在老區很容易看到. 人有一種不喜歡改變的習性. 並且越老越嚴重.