Re: [閒聊] 三千萬以上的房子都是誰在買的？

cambridge324 發表於 2021/9/17 下午6:43:27

看板home-sale標題Re: [閒聊] 三千萬以上的房子都是誰在買的？作者

(c8 )時間Sep 17 18:43:27 2021推噓 1 推:1 噓:0 →:25

大家好，提供另外一種配置範例，
此範例不太擅長投資，望請各方指教，
若有可優化之處，儘管指出。

比起三千萬一戶
此例是總物件數約 3-5戶 (避免被認出，模糊化)
現值5300
買價3900
增值1400
已投入現金1100
貸款1500 月繳40000
貸款2800 月繳45000 (兩年後)

現況說明
1. 月繳 = 總月付 - 總收取租金。
2. 各項估計皆保守估計，
現值估值法以銀行鑑價及成交行情(會以此值再適當低估)為主
3. 各項數字與真實數字誤差在30內，若單位為萬。
4. 貸款成數為8 or 85，1.31%
5. 總物件數約 3-5戶 (避免被認出，模糊化)
6. 入手價基本上控制在每戶1000，誤差在300內
7. 不裝潢/IKEA家具
8. 除了1-2戶外，其他物件皆於過去1.5年內購入

未來規劃
1. 增轉貸增值1400中的50%出來運用，利率約1.3-1.4%
2. 持續購買物件
3. 現金會投入年化10%穩定投資
(這部分還在努力實驗中，目前數個月穩定年化 5% 已達成)，
配比還需要詳細配置。
比如說總金額六成放置穩定年化複利，兩成中等風險投資，兩成高風險投資
(穩定投資因非傳統投資法，怕失焦在此省略。)

反思:
1. 錯失2018-2019
2. 錯失2020.03
3. 未配置台股美股部位，目前僅小部位配置(<100)，損益在60%-70%，
沒有太多管理，績效好原因可能是沒在管。
4. 太晚錢滾錢，可提早3年開始

歡迎研究討論資產配置，我是特別好奇前幾位大大美股的績效。
真想組各群組大家來討論配置策略
預祝各位大大中秋快樂
--

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.185.77 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: cambridge324 (60.248.185.77 臺灣), 09/17/2021 18:45:13 ※ 編輯: cambridge324 (60.248.185.77 臺灣), 09/17/2021 18:46:01 ※ 編輯: cambridge324 (60.248.185.77 臺灣), 09/17/2021 18:46:38 ※ 編輯: cambridge324 (60.248.185.77 臺灣), 09/17/2021 18:49:10

→

Fujiwarano09/17 18:50一千萬三間的交易成本還是比單純買一間三千的高阿

→

Fujiwarano09/17 18:51三千的只要轉手一次買賣6% 三間的利率不會都低

→

Fujiwarano09/17 18:52低總案子漲價還是有個門檻就是了

→

cambridge32409/17 18:54F大，的確是，不過此例會長期置產，不玩短打

→

cambridge32409/17 18:55預計10年後才會考慮部分出脫，主要還是轉增貸

→

Fujiwarano09/17 18:55長期置產就沒差啦因為你只是要現金流還要總收租金高

→

cambridge32409/17 18:55也考慮過低總漲價幅度有限，擔心大物件漲價幅度較佳

→

Fujiwarano09/17 18:56三千萬房子的租金就比較難像三間那樣總租金高除非格套

→

cambridge32409/17 18:57目前只能說底總物件流通性好漲價幅度還在觀察

→

Fujiwarano09/17 18:57https://lihi.biz/RCEAI 像這案子真要隔套可以做六間

→

Fujiwarano09/17 18:58放到以後社區改建大樓後又會變成至少6間以上大樓套房

→

Fujiwarano09/17 18:59不過那是看三十年期左右的規劃就是了

→

Fujiwarano09/17 18:59一般大樓三十年後要改建因為戶數多比較難搞

→

Fujiwarano09/17 19:00阿你就算買這間透天借30年期租金打平本利攤還的話

→

Fujiwarano09/17 19:00差不多自備七百多萬現金而已

→

Fujiwarano09/17 19:01現在的利率不借30年期的都是過於保守跟笨蛋不懂利差

→

Fujiwarano09/17 19:032018 2019 [email protected]基本上不是一般普羅大眾有能力賺的錢

→

cambridge32409/17 19:09的確感謝F大意見

※ 編輯: cambridge324 (60.248.185.77 臺灣), 09/17/2021 19:10:28

推

XX09/17 19:16年化5%不難也可以考慮看看國債

→

kyova09/17 19:27普羅大眾484之前真的很不愛股市... 其實我覺得19還ok

→

kyova09/17 19:28蠻多人是15~17做起來的。當然跟這2年熱度是沒得比啦...

→

kyova09/17 19:31股市太累了...也沒有房市穩。要累積的東西太多太雜。不過

→

kyova09/17 19:31敢拚敢衝的這幾年幾十倍以上大有人在。每個類股都蹭。

→

kyova09/17 19:32產業發動的時機不同。房市不同地點和物件可能也有時間差，

→