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Re: [請益] 50年透天要改建還是重建

看板home-sale標題Re: [請益] 50年透天要改建還是重建作者
yam193431
(d83n3n3)
時間推噓 8 推:8 噓:0 →:12

※ 引述《firewind (羽翼狼)》之銘言
: 各位前輩好
: 想請問一下
: 在下有一棟父母之前留下的2樓透天厝
: 位於高雄楠梓
: 但是看了一下建物所有權狀
: 建於民國59年
: 換算下來屋齡已經51年了
: 父母還健在時是出租給其他人
: 租金也不高
: 之前遇到租房不退的房客
: 花了很多心思才趕走
: 現在在想要怎麼處理這間老屋
: 一般來說老屋的建蔽率高 可以蓋的面積比較大
: 所以改建的話 大概就是外表拉皮 內部整修這樣
: 但由於已經是50年老屋了
: 想說水電管是否要重拉
: 或者整個打掉重打地基重建到四樓
: 但預算就是爆高
: 想請問各位前輩是否還有其他更好的方案(遺產不想賣出)
: 看了一下都更條例 應該也不符合
: 而老屋改建後出租的租金 與整個打掉重建後的租金
: 感覺好像也沒差多少 除非打成整棟的套房出租 但其實地點沒多好
: 當然我知道決定權在我 只是我想請問各位前輩們會怎麼選擇
: 感謝各位


我手上正在計劃收一戶375減租時蓋的老屋,翻完當工作室兼個人作品集。
同樣是2F,三房1.5衛,約30坪

先看兩條:
1.1.2樓間有沒有一個很詭異的夾層,高度通常沒有2M

2.後巷有沒有違建卡到未來強制污水接管。

有這兩條之一你翻的價值就非常低。

都沒有,那你的工程大概如下,這是國內T1企業(台塑、中鋼、各大科技廠)的驗收品
質,市面價格可以再低:

電:
製新配電箱和分電箱,舊迴路完全廢棄(管徑和容量都一定不夠),重新打牆暗管施工
,衛浴廚房全改專迴,全電氣化(老屋都是用瓦斯桶,真的煩死),這樣約40萬。
接受明管約可打4折。

水:舊管全數廢棄(老屋熱水管有機會看到銅管或鉛管)暗管施工,改PVC管,抽水/加
壓馬達及水塔全更新,約30萬。

室內:
你有一點浪漫情懷會建議保留一些舊時代的時光,磨石地板、鑄鐵扶手、壓花鐵窗、半
嵌式櫥櫃等,順便省錢。
衛浴廚房全翻(你水電都打牆了)約25萬,不動樓梯。

室外:
全拉皮+全棟房水重作,含搭架約60萬,接受穿鐵衣約可打4-5折。

加上窗戶跟一些亂七八糟,總共約180萬,不動格局和開挖化糞池。
你會得到一間文青懷舊咖啡廳的老屋。


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BraveCattle09/27 20:51推明細,很有參考價值

reil09/27 21:26請問詭異夾層的問題是什麼?

yam19343109/27 21:30那個夾層很難用,但拆會動到樓板和樓梯,你動它等於要

yam19343109/27 21:30拆掉兩層樓板重造,超貴

seanlydia09/27 21:39強制污水管不好推吧,一整排都得拆掉

BraveCattle09/27 22:19夾層可以拿來當儲物間,不差啦,不過我確實聽到很多

BraveCattle09/27 22:20人覺得那空間詭異,我不喜歡是因為影響結構強度

mirlll09/28 01:04老屋真的很多詭異的空間設計,可能那個年代沒什麼設計師吧

mirlll09/28 01:04

nisi077309/28 01:57非常謝謝分享 尤其是價錢部分都有寫出來!

sdhpipt09/28 08:48老屋很多是為了節省營造材料做出的設計 現代人難以理解

sdhpipt09/28 08:48以前營造材料貴 人工便宜 現在相反 而且法規改變超多

sdhpipt09/28 08:49夾層很多是因為一樓蓋超高挑高 為了貨櫃車可以進來

sdhpipt09/28 08:49當年臨路一樓店面 貨車可以倒車進來卸貨是大大加分

KrisNYC09/28 09:41感謝分享

cobrabaton09/29 07:59夾層兩米很高了,一堆商辦樓高還沒兩米呢 還在高級商

cobrabaton09/29 07:59業區,這就是省成本蓋的大樓

cobrabaton09/29 08:00現在是營造材料貴 人力也貴...沒有顛倒問題吧

cobrabaton09/29 08:01還有既然要翻修,水管用不鏽鋼 熱水管也是不鏽鋼包保

cobrabaton09/29 08:01溫材這樣比較一致。