Re: [請益] 閒置資金買一間隔套還是繼續放 etf??

※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: 這篇想問的問題有兩個：
: 1. 閒置資金你的選擇會是甚麼？
如果你想要有生活品質
不要做格套!

: 2. 隔套的小眉角。
: 1. 目前有一筆閒置資金500萬，想問問版友們會選哪一樣？ 簡述一下現況：
: - 當前收入要貸款沒問題。
: - 再買房的話會被第三間以上限貸4成，利率1.6%起
: - 這次看中的物件是新北捷運旁公寓5+6隔套，已查過無報拆檢舉記錄。
: - 物件本身總投報5% ~ 6%+，端看最後談定的總價多少。
我挑格套的標準是正常物件最少 5%
頂加要 10%
所以你這案子投報率以我的角度來說是遠遠不及格
然後還是 5+6 這種最爛的頂加

: 方案a. 用我的名字買，直接貸4成，估價要拿現金800-1000萬左右，年收租
: 80-100萬，IRR約10%，這方式除非下面有版友說服我其優點，不然我
: 絕對不會考慮... XD
: 方案b. 用我兄弟姊妹的名字買，首購貸7成，家人年薪破百估計利率1.35%上下
: 只要掏出 500 萬，IRR 至少有 16%+，目前是傾向這點，但不知是否有
: 盲點，故上來詢問有隔套經驗的大大們。
我有過超貸買房收租的經驗
那 IRR 就無限大了
所以在房地產 IRR 是不正確的算法
下次不要用了

另外格套的管理成本非常高我看你也沒算
1:空置率
特別你是 5+6,這是所有格套中是最爛,
空置率最高的一種戶型
最少抓 2 周~一個月
2:管理人事
你說請人管理要 10%
這個請人管理是管理到什麼程度
帶看? 打掃清潔? 簡易水電排除?
房租催收? 雜事處理?(家裡有老鼠/馬桶堵塞/etcetc)
不同等級管理耗費的心力完全不同
3:家具家電消耗
格套租金收益高,通常的電器損壞(冷氣冰箱電視電熱水器)
都是房東處理
還有每換過一個租客,最少床墊要換新,牆壁要油漆
房間要清潔,
4:敦親睦鄰費用....

我以前格套的算法是每年以 10 個月租金來算收入

: 方案c. 把閒錢繼續放到 etf 領股息，目前考慮放的是 QYLD，扣30%稅金年化約
: 7%。
看起來這是比較好的選擇

: 這筆500萬花掉手頭上大概還有100多萬的現金，這次想考慮買隔套也是為了衝高
: 租金現金流，個人是認為在未來有升息的不確定因素且股票我認為當前是高位的狀: 況下，把租金收入做到大於房貸支出可以大幅降低風險。
: 目前的總貸狀況幾間加起來大概是月付 12萬，月收租7萬5(因為有一間是自住)，
: 加入這間後月付大概是15萬，總收15萬，等於這間買入在正常收租的狀況下，租金: 打平房貸，且自住免錢的概念。 也因此我這間才會想找租報率高的。
: 想問問版上有經驗的其他置產投資客的話，你會怎麼選擇呢？
: 至於會猶豫的點也是過去租屋的經驗都是做整層住家，隔套的部分都是透過分享得知: ，也因此有了第2個問題。
: 2. 這種公寓5+6隔套的物件，我的認知是基本上不太可能透過做好裝璜拉高租金來篩: 選租客，畢竟這市況下那個區域的隔套大概就是一間7000-10000左右。
: 這時候除了房東自己面試租客外(以我來說就是押2必付、40歲以下不租...etc)，: 想問問有經驗的隔套包租公，還有什麼是針對隔套物件需要特別注意的點？
: 例如 s26 大先前分享買的凶宅險，我在想似乎有其必要...XD
: 以及隔套包租公如何判斷自己的物件&租金容不容易出租？以我個人租整層住家，: 基本上就是參考591租屋行情得知，隔套是否一致？還是有其他作法？
: 最後就是想請教隔套包租公，還有沒有甚麼是需要特別留意的眉角？ 再煩請不吝
: 分享。 先說聲感謝了。
頂加最大的風險就是報拆
原屋主可能刺龍刺鳳或者跟樓下幾十年鄰居
安奈的好好沒事
換你新官上任,如果還不會敦親睦鄰
小心被搞

當然有人說這是既成違建,報拆順位很低
就算既成違建也有大絕招可以對付你
不過為了不教壞孩子大小就先跳過

只能跟你說買頂加要有點可以處理社會事的能耐

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格套的重點就是物件的進價 你去買人家格好的當然只能找到 5% 6% 自己找案子自己開工處理,投報才能拉高, 有資金需求的話,裝修發票留著, 過兩年後看是做一次買賣移轉或者直接轉增貸就搞定了 雙北頂加要做到 10% 也不是不可能 只是找物件要很花心力, 這樣說吧,我最近幾年收的物件實登都看不到 因為都被當成特殊件剔除了

並沒有 我前年在萬華收了一間非頂加電梯格套 投報還有 6% 20年前的標準的話 新北普通格套要 10%,頂加要 15% 以上 台北因為總價太高,當時窮的叮噹響 買不起就沒評估了~

是的,最優的是電梯頂加,但這種可遇不可求 其次 3+4 > 4+5 >>> 5+6