Re: [請益] 租金投報算起來是負的，問題出在哪?

jamo 發表於 2022/6/28 下午8:43:18

看板home-sale標題Re: [請益] 租金投報算起來是負的，問題出在哪?作者

jamo

(hi)時間Jun 28 20:43:18 2022推噓13 推:13 噓:0 →:19

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現金報酬率那個公式
就長期置產客來說
我是非常不推的
另外頻繁買賣帶來的仲介費問題
有人說我就不說了
說下你其他的問題吧

以置產收租的置產客來說
要先明確自己的方向是收租
賺取正向現金流
還是以租養貸坐等增值收益

一般來說小套房收租收益最佳
五年前非北市小套房租金收益
沒有 5% 是不及格的~

以租養貸坐等收益的話
以主流物件增值收益最佳
所謂主流物件
以前是三房,現在市中心
兩房也算主流

一房車我猜是一房一廳的物件
這種物件最尷尬
出租坪效差,因為坪數是套房2倍
租金卻只是套房的 1.5 倍
然後因為不是市場主流,
賣不高增值收益慢

但是說真的,持有五年後平轉
連抵抗通膨都沒做到
你的物件選擇也很有問題

最後一個就是空窗期,
收租置產空窗期搞到一個月
是不及格低!
要嘛你租金太貴,
但租金跟投報率掛勾
所以就是你入手價太高
要嘛你選到一個爛點
就業/就學/流動人口太少
這個跟你事先沒做功課有關

房地產對散戶最大優勢
就是資訊公開透明
你沒做功課盲買瞎賣一通
沒賺錢也剛好

不要聽一堆空空瞎反串
房地產不是隨便買隨便賺
而是資訊公開透明
你可以透過做功課提高勝率

所以講回你問題點
1:租金回報太低
2:空窗期太長
3:沒有增值收益

這三個大問題都跟
你錯誤的標的選擇有關

※ 引述《linandydog (伯)》之銘言：
: 最近在細算房租的現金投報率，遇到問題希望房板各位前輩能解惑
: 用的是親人今年成交的實際例，只是方便計算有把數字改過做四捨五入。
: ( 因為頭期我有參一咖，所以一半也算自身的例子)
: 物件是台中 74環內 10年內電梯大樓一房
: 下斡旋時粗估總投報 3%，貸款8成利率1.56% 30年 (考量升半碼所以改用1.685計算): 套用C大的公式計算 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26%
: 當時覺得這個年化報酬已經比定存好上很多，所以沒想太多就購入打算六年後賣出換房。: 直到最近交屋完成也把租客搞定，想說列出所有成本細算看看看看年化實際是多少
: https://i.imgur.com/GWOcvXi.png (使用Excel IRR 函數)

: 結果如上，列完之後年化竟然是 -0.95% ，完全出乎意料。
: 之前一直以為總投報的3%就是地板了，有槓桿現金投報再怎麼樣也不會更低。
: 如果-0.95%正確那等於報酬全倚賴後續漲幅了，要是漲不夠多還高機率輸定存。
: 再算上處理交屋跟租約的人力成本感覺上完全不划算。
: 想知道各位前輩這筆交易跟計算的問題到底出在哪裡?
: 1. 買太高 ( 但是同社區實登單坪最新已經漲過入手價了)
: 2. 租太低 ( 有可能，但總投報3%算是非常糟的出租件嗎?)
: 3. 交易成本過高 (一切都是萬惡仲仲收太多? )
: 4. 持有成本過高 (事前真的完全沒注意到管理費跟凶宅險比想像中高)
: 5. 抱太短 ( 本來希望6年後能換大房自住，要強制延後了嗎? )
: 6. 我算錯 ( 希望是這個，房版都說租金 > 利息就能穩賺，怎麼就我算起來是負的): 因為頭已經洗下去，就算發現不對勁這一件基本上也只能祈禱可以凹到漲幅救回來。
: 本來自己也有打算購入自己的首購房當投資，算完嚇到目前想先丟回定存了。
: 至少希望自己出手前能好好找出問題，不要重蹈相同的覆轍
: 麻煩各位大前輩賜教了

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s875213406/28 20:45他後來自己有補充說平轉只是假設(最壞打算的預估)

→

s875213406/28 20:45實際上我看他買台中持有五年, 應該不至於平轉而已

對於這種喜歡做最壞打算的人我都推薦直接買小套房租金你看的到也算得出來做出興趣後再買格套投報更高不要一邊買非收租型物件然後不把增值估價去在那邊哭哭投報率差要殖利率穩定就去買中鋼中華電好嘛買個電動車概念股然後說怎麼殖利率這麼差~

※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 06/28/2022 20:51:14

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GoGoD06/28 20:49就學/就業/流動人口，那首選不就雙北？佔了台灣大半人口

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