Re: [閒聊] 抗跌?保值?

※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: 這兩個詞通常投資客沒人在講..XD
: 這兩個詞會氾濫,主要是名嘴,媒體炒作出來的.
: 當然炒作的背後可能也有建商在施力產生.
: 因此,這兩個詞,市場上的解讀,其實對我們投資客來講,是一種詐騙...XD
: 有錢人多的地方抗跌保值?捷運站抗跌保值?最貴房價的地方抗跌保值?
: 恩...你被詐騙了..XD
: 甚麼叫做抗跌?就是人家跌得多妳跌的少甚至不跌或是還在漲.
: 甚麼叫做保值...阿就上面那句話換句話說.
: 因此到頭來看得是"漲價狀態"
: 也就是,這個地方很會漲,漲很多,這個地方就抗跌保值.
: 而會扯到抗跌保值,基本上一般都是用10年以上來做基礎,甚至20年.
: 所以這是一種"長期投資"的概念...
: 也就是你長期投資,投資哪邊會賺最多....
: 這個地方就是最抗跌保值.
: 我不知道這樣做最後解釋,各位有沒有甚麼意見.
: 那回頭來看,長期投資,你在買甚麼?
: 長期投資就例如,你知道這邊要蓋捷運.所以在捷運還沒蓋的時候進場布局.
: 或是你知道台中要往水楠或北屯發展,因此201x年你就跑去北屯或是水楠布局.
: 這種就是長期投資.
: 2010~2016年,台中可沒有熱水楠和北屯,那時候南屯和烏日比較狂.
: 但我爸,200x年進水楠...(當然只能貼著,沒辦法買在裡面)
: (另外他切入時間太早了,投資請勿參考...
: 我爸媽最愛長期投資.但每次切入時間都太早,穩是很穩,但是投報率會低很多...XD
: 並且這個太早是技術上可以判斷的..所以理論上布局時間可以抓得更精準才行)
: 所以用元素來講
: 長期投資主要是買這個地方的"位階變化"
: 例如他本來是二線,他會爬到一線...這就是位階變化.
: 當然這時候長期投資又可以分兩條路.
: 一條就是追炒做.
: 例如我爸媽追水楠就是買炒做...會變成一線並且是當紅炸子雞,因此炒做會炒到翻天.: 這種情況下,雖然進場的價格並不是甚麼被低估,但是未來可能會亂噴.
: 另一條路是追被低估.
: 例如興達港幹道邊土地我媽買入5.5萬一坪...
: 這種就是太過便宜,便宜到不合理..他只要有任何利多下去,就會有個報復性反彈.
: 這兩條路有不同的判斷因子,也很難講誰會賺得多...
: (要考慮到多次投資+判斷精準度的狀況..而不是單比一次事件的利潤)
: 但是不管怎樣,你就會知道.
: 長期要漲得多,要有位階的變化.
: 要有位階的變化,你要給他價格上拉的空間.
: 一線和二線很多時候價差很大,最簡單你參考七期,七期價格遠遠優於其他區.
: 這就是王者的特權...他價格可以明顯跟其他人拉開,不解釋.
: 因此你布局下一個王者,你之後變王者,價格就會有大幅上拉的空間.
: 而價格過於被低估+之後有利多丟進去
: 這種就是報復性反彈,除了他本來被低估要補回來的價格外,還有一個從最爛隨便跳的價位
: 而你知道,85分要道90分很困難,但是30分你要上70分很簡單.
: 因此你看,很多時候"區域"漲價冠軍,都是在奇怪的地方(例如屏東潮州)
: 這種跳躍甚至會幹掉二線變一線...
: 而長期佈局的這兩條路有他的特質.
: 你要追二線變一線,其實是很好判斷的.
: 我爸在中科炒做20年前就去佈局中科...XD
: 同樣的在機場搬遷就去布局水楠.
: 甚至當年上海跑去布局浦東新區.
: 這種判斷很簡單...一個市中心有大量的空地產生,空地只要夠大,必然成為下一個王者.: 空地是燃料,沒有燃料的地方只會慢慢地老化.
: 所以判斷市中心未來王者很容易,另外就算打歪了,你也只是少賺一點...照樣可以賺.
: (例如本來說要炒這塊,結果先炒另外一塊之類的.
: 高雄本來要炒中都,大家都認為中都是下一個王者.
: 結果市府急轉彎跑去重劃東三民區工業地..
: 這下子北高下一個王者要變成河堤以南同盟路以北,自由路和民族路交叉口那一塊
: 但你買中都一樣可以賺錢,只是大概1x年內都不用想幹掉美術館.最多持平
: 但如果是先重劃自立路以西的工業地,那中都有機會在10年內挑戰美術館的價格)
: 不過...
: 我知道,你知道(再慘,你現在也知道了)...
: 議員會不知道?投資客,有錢人會不知道???
: 更糟糕的是,建商會不知道??
: 因此你看中都第一個興富發案要賣多少?
: 本來我以為他要賣17,還很開心要去買幾戶..
: (他們的人說的)
: 結果興富發老董一個念頭,開案改成要2x....
: (那時候美術館大坪數可以買在21.x,中坪數可以買在24)
: 阿靠邀..我怎麼買得下去...XD
: 但是還是很多人買得下去....所以....就這樣.
: 當然你今天再看,都賺錢了阿....
: 可是沒想像中那麼爽.
: 另外你看,台中水楠,請問他第一個案子要賣多少錢啊...
: 有沒有嚇死寶寶!!!!
: so...大家都知道的東西,你能賺的利潤就會被大幅壓縮.
: 而另外一條路,買被低估的地區.
: 這問題最大就是判斷困難度大幅提高.
: 光我說我媽買興達港.
: 自己各位爬幾年前的文,多少酸文...XD
: so...你反觀那些酸文的人,全都不懂這種"抄底"的長期操作怎樣布局...XD
: 我買林園是不是也一堆酸文..XD
: 便宜的地方,要嘛不敢買,要嘛不會判斷.
: (你跑去買阿蓮,就沒吃到多少)
: 另外,這種便宜的地方要大賺要兩個現象同時產生.
: 1.補漲.
: 2.有利多.
: 但有時候這兩個東西會分開發酵.
: 例如林園,他利多會是國道七號(捷運延伸效應並不大)
: 可是國道七號拖延不知道多久都還卡關.
: 但她補漲很快...到現在都不只三波了.
: 因此我補漲吃到就跑了,沒打算等利多...
: (當然國道七號如果確定,然後他價位讓我覺得還有搞頭,也許會再去吃)
: 而興達港則是,本來要做觀光發展,結果烙賽變成產業發展.
: 但她補漲以及台南東區一路往下炒效應讓他拉抬了一大波起來.
: 所以...這兩個地點我和我媽也都沒有完整的抓到真正最棒的效應收益.
: 這就是這種東西麻煩的地方...
: 不過當然反過來好處也是.
: 他太便宜,因此基本上2016你們在講甚麼回檔??...
: 這些地方都"在漲"...XD
: 對,它們在漲喔...不然我們那時候在數甚麼鈔票..XD
: 因為太便宜,所以他只能往上漲,幾乎沒有理由下降
: 如果他有下降的情況產生,大概是台灣經濟大恐慌,台北腰斬的時候....
: 這就是這種過度便宜布局的特質.
: 另外這種便宜的地方判斷,優先考慮的必然是交通.
: 其次是重劃區或是產業區...(至少一個)
: 像興達港是重劃區...林園是產業園區.
: 重劃區總有一天會炒作,就像台南高鐵在甚麼鳥不生蛋的地方,但是這幾年硬炒也要炒.: 理由很簡單,政府在這邊丟了那麼多錢,他不回收他受不了.
: 而政府是莊家...XD...他想要讓那裡起來哪裡就起來.
: 差別只是...哪時候讓這邊起來..可能5年可能10年可能20年.
: 而外圍重劃區會扯到政治問題,政治是最大的不安定因素.
: 所以重劃區總有一天會起來,但純布局重劃區會有時間上的風險.
: 因此最好是有搭配交通...像興達港是台17線到86到台南,有很不錯的交通支援.
: 另外台南東區再炒作,因此可以預測他會有擴散效應.
: 至於產業園區這個比較無腦,有產業園區就有工作機會,有工作機會...
: 你就知道我兩間公寓打包買7x萬,一間3x萬,翻修費4x萬,一間大概不到80萬.
: 出租一間8500一間9000..."非改套房產品"投報率12%給你參考..XD
: 產業園區附近租金投報都很高,也就是基本面很強大...
: 所以操作起來不但沒壓力還有零用錢可以拿之外,判斷也簡單.
: 因為他獨立,所以雖然交通不好,但是獨立的關係她自給自足.
: 當然他最大利多就是交通,當他交通變好,那一堆包租公就會跑來買來收租.
: 這就是如果國道七號興建,林園必然有一波大跳躍的主要現象.
: (包租公誰在跟你搭捷運看房子,所以不考慮捷運效應...XD)
: 對喔你們說甚麼汙染..
: 恩...汙染是已反映在價格上的利空...
: 價格已反映,就不列入漲跌判斷.
: (除非這是要挑戰王者位置才需要考慮,會造成他想要炒作到宇宙去的半途,會有顧慮.): 已反映的利多不是利多,已反映的利空不是利空.
: 這是一大堆長期投資判斷的大陷阱題...XD
: 已經蓋好捷運的地方,捷運不是他的利多...他已反映了..
: 已經污染很重的地方,汙染不是利空,因為他已反映了.
: 我賺錢,我的鈔票又不搭捷運,也不會沾染PM 2.5..鈔票就是鈔票...
: 你不懂這個道理,你長期投資很容易踩陷阱.或是錯失地上的黃金.
: so...這就是長期投資.
: 當然長期投資賺得比較慢.
: 以10年平均獲利來講.
: 短期 > 中期 > 長期.
: 短期賺買賣的價差+翻新創造利潤.
: 中期賺炒做效應的時期性漲跌.
: 長期賺本質上的改變.
: 但是你如果大物件,例如店面阿土地阿之類的.或是你的資產配置等...
: 你必然會配置長期,並且長期的東西通常價格都很高,單位應該都是千萬起跳.
: 所以當你資產到一個數字,貸款無法是你的身家的八成,甚至不到五成的時候.
: (我總貸款額大概是財富的30%...銀行不願意再給我更多..哭哭)
: 你必然有需要長期配置...
: 這時候你長期配置歪掉....
: 你買在大家認為好棒棒的地方,買了5000萬,過了10年變成6000萬.
: 而同樣我買了你認為很奇怪的地方,一樣5000萬,後面不要太多,變成8000萬.
: 你...就會心酸..XD
: 不過當然,如果你總財富(資產扣負債)是500萬.甚至1000萬.
: 那你配置甚麼鳥長期幹嘛..XD
: 短期中期狂做就對了.
: so...回到保值,回到抗跌.
: 你如果今天很強調這個.
: 那基本上你必然是,要嘛瘋狂加價追未來的王者區域.
: 要嘛就是買外圍有大彈跳的地方.
: 大多時候都不是甚麼現在最棒的地方...XD
: (除非蛋黃區和蛋白傻傻分不清楚...例如2018年美術館居然跟新興區前金區價差沒多少.
: 但這種情況很少發生...)
: 王者之爭,是一個賺大錢的機會...王者易位就有人發大財.
: 但是你論住宅的爽度.
: 現在的王者當然就是住起來很爽的地方啊.
: (最爽有時候跟每個人的觀念不一樣)
: 不然他怎麼當王者??
: (有人說美術館機能很差...XD..那是對他而言..但是會選美術館的人,根本不在乎這一點
: 甚至,其實農16機能更差...如果你兩邊都住過就知道..吃東西買東西,美術館選擇比較多
: 至於跑出去買鹹酥雞滷味之類的.
: 美術館農16跑出去買鹹酥雞的距離並沒差多少..
: 但基本上,美術館甚至農16的人,並沒那麼在乎便當店要在家門口這種必須性)
: 因此很多時候,自住和投資是衝突的...XD
: 住起來很爽的東西,很多時候並不好賺.
: 爆炸好賺的東西,通常你不想住那裡.
: 這就是資本主義..不然怎麼割韭菜.
: 而為啥名嘴,媒體,會跟你講捷運保值...
: 通常是因為,建商在那邊推案...它們在詐騙你去買建商的房子..XD
: 懷疑喔.
: 這就是資本主義.
: 滿地的詐騙...XD
: 另外他們很愛借東風.
: 這一波大漲準備進入第三年,也就是中期.
: 各位可以很明顯地看到,大漲初期都在漲甚麼?
: 漲蛋黃區,和漲話題區.
: 而蛋黃區通常是各種建設最完善的並且好棒棒的.
: 甚麼捷運,百貨公司,有錢人很多,環境多棒.
: 而媒體的漲跌步調通常也都跟著蛋黃區跑.
: 所以蛋黃區大漲,媒體就會塑造全天下都大噴現象.
: 而甚麼保值,抗跌..是不是就把蛋黃區的特質全都拿出來當作原因..XD
: 然後你再回頭看2014年以後的新聞.
: 是不是就開始有一些降溫,退燒,投資客多殺多的新聞.
: 直到2016整個媒體是不是超級悲觀.跌了繃了.
: 而...是不是媒體報導的幾乎都是蛋黃區做DEMO的新聞..XD
: 2016林園大漲,老公寓也大漲,媒體有跟你講嗎?
: 記不記得我那時做公寓還會被笑,阿你們都在玩新屋好保值喔,台灣人不買老屋的拉...XD
: so....在大漲初期甚至到中期.
: 因為蛋黃區大漲,外加蛋黃區的建商投資金額特別高,所以廣告狂買.
: 就會塑造"有捷運保值""有錢人多的地方抗跌""百貨公司,學區,好棒棒一定要買"
: 東風就是蛋黃區先漲,然後蛋黃區甚麼都有.因此拿蛋黃區給你看.
: (尤其蛋黃區豪宅的價格特別嚇人,賣不掉也很嚇人...嚇到你就夠了...)
: 所以就擴大解讀成只要有捷運站,有百貨公司就是保值...XD
: 而2016後漲外圍漲老屋,蛋黃區回檔下修....
: 你就不曾聽到媒體跟你講"太便宜的東西報復性大漲""新屋大跌老屋大漲"
: 結果你還以為,你的蛋黃區新屋跌了,旁邊的老屋老公寓,或是蛋殼區一定跌更慘...
: 之後自己腦補一大堆市場現象...又不去查證..XD
: 恩....因此你整個狀況外...完全不知道實際市場是甚麼樣子.
: 因為...沒有人會花錢買媒體買名嘴跟你講"真相"...XD
: 因為...告訴你真相,他們沒有好處,沒有錢可以賺...XD
: and..很多時候,當你看到新聞跟你說捷運保值的時候.
: 你跑去買捷運宅...靠邀剛好已經漲一半了.
: 最後大漲波結束後一輪下來,你的總漲幅被老公寓踩在腳下..
: 喔,我知道你會安慰自己說.
: 你買的房子一千多萬漲了一百五十萬,比公寓三百萬漲到四百萬還多.
: 恩...你開心就好...XD...你的鈔票沒跟你說謊,你的投報率就是被公寓踩在腳底下.
: 當然我是不懂.
: 為啥你不會覺得,人家也一千多萬買了三間公寓,漲幅屌打你~這個國小數學問題?
: 這就是資本主義.
: 在以前,白種人最愛告訴大家,我們白種人不說謊...都很老實.這是優良文化...
: 實際上,那是下層的白種豬才傻呆呆的,上層的白種人,每一句話都有目的性.
: 並不排除做出,所有話都是謊言佈一個大局騙光你一輩子的家產的事情...
: 而這個狀況現在早就擴散到所有人種...XD
: 當然啦,這年代很多時候又有一票人反璞歸真.
: 我他媽的就跟你說真話不需要騙你...XD....然後可以取得好處.
: 因為現在資訊爆炸+被騙過的人太多,所以警覺到資本主義詐騙術的人很多.
: 造成反而你講真話,絕大多數時候都會先被別人認為你有目的性操作..
: 但,只要你講的是真話...耕耘一段時間,你會有龐大的好處可以回收..
: 這就是反其道而行....當然實際操作也是看情況判斷就是了.
: 這世道充滿了太多太多的陰謀.並且大家都熱愛陰謀.
: 因此...少數的陽謀就變得很值錢....!!!!
: 最後總結一下.
: 不動產我很強調相對價格.
: 而賺錢,你永遠第一個分析相對價格.
: 相對價格被拉太開.
: 我必然追便宜的那一端.
: 我無法跟你講追貴的那一端在時間內是否會賺得比較少.
: 但是以長期來看,貴的那一端風險高,並且會因為拉扯效應而長時間後漲幅會比較少.
: 不動產不是股票,A股票三天兩頭飛在雲端,B股票一輩子在谷底都不會翻身.
: 所以不要把股票那一票理論套用到不動產上面.
: 就像最近,預售屋和中古屋價差太龐大.
: 我也完全不考慮入手預售屋.
: 也許後面還有選舉熱+俄羅斯和烏克蘭事件還很難講.
: (另外謠言是,利用這個戰爭,大家轉移目標,壓制通膨惡化的內部反彈聲音
: and..聯準會還因此3月前不升息,另外QE之後縮表似乎是採用自然消風型態)
: 而資金熱潮繼續的話,那預售屋可能還會從月球繼續往火星飛.
: 但是...我不是賭徒,我不追這個..
: 我轉買中古屋,就不需要思考也不用分析,躺著數鈔票你看多開心..XD
: so...投資就是要穩賺,穩賺就盡量在長期比較沒有風險的情況下操作.
: 寧願錯過,不願意把自己放在風險當中.
: 沒賺到錢不會怎樣,但虧到半毛錢就是不爽...!!!

Ceca大，非常感恩您真實的發文及分享，以下想跟您討論新竹竹北房市：

投資大新竹區房地產的思考點:

新竹的優勢在於:
長期來看:
1. 長年持續維持人口正成長(自然出生率and社會增加率)
2. 竹竹合併議題
3. 土地供給有限(較不易導致供大於需的反轉情況)
4. 工作機會 (生醫園區, AI智慧園區, 台元科技園區, 竹科, 軟體園區, 不易有空租的困擾)
5. 新竹捷運(輕軌): 必定設點在高鐵區,研判會走光明六路,也就是會離竹科匯款及合新璞遇社區步行可至距離
6. 高薪產業支撐( 科學園區, 清交教授, 臺大醫院中國醫醫生群)

中短期來看:
1. 竹北高鐵區潛力大, 增值力高(有機會看齊板橋房價)
2. 確定之後預售屋開價將達55W/P(低樓層地板價)
3. 若雙薪家庭平均年薪約300W, 3000w房屋薪水比來看為10倍,有其支撐性
4. 高鐵站前站後兩塊BOT招標,將成未來另一波房價議題
5. 雙醫院(台大醫院,中國醫),且未來少子化及老年化後, 同時步行可至高鐵與高端醫療以及娛樂的地方不多。

看完您此篇文後的感想：
1. 目前竹北預售屋確認今年新開案價格將從50-55w/p 往上開，但如您所說預售屋是衝鋒陷陣的第一線，若想要改將目標轉往中古或公寓，10年內新古屋，15-25年中古屋，25年以上老屋以同地點來說，合理的價差應該分別是多少呢（為了判斷是否有您所說低於基本面的物件及落後補漲的空間）。

2. 另外觀察到一點，舊公寓及老大樓，在新竹是否也會像台中高雄等區有一樣的支撐跟市場呢，以從業同溫層觀察，新竹的購屋群有寧願多存也想要住新一點小一點的現象存在（可能因為人口普遍年輕且覺得自我收入不錯的感覺）

3. 誠如您所說，投資有一點很重要的是時機點，房地產久持必定獲勝，但差別是報酬率，那現在初升段已經結束，在這個時機點進行投資是否有需要收手的憂慮呢（雖然如您之前所提台灣房地產是內資市場，但美國資金回收升息勢必影響整體經濟，尤其股市與房市呈高度正相關，且通貨膨脹嚴重房貸比創新高，若後續因為普遍民眾資金卡在貸款導致緊縮房市的降溫及反轉不無可能

備註: 即使在2008金融海嘯與2014房地合一打房, 大新竹地區房價呈現持平至多緩跌

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