[心得] 如何不被房地產新聞帶風向並判斷正確市況

想跟Ptt的網友分享
如何讀懂房地產新聞真正的營養成分

會拿這篇來寫是因為我去年剛賣完江北
對那邊還算熟悉，並沒有要捧哪邊踩哪邊的意思
因為我們在一個工地待一年，對該區域熟
相對對其他區域也會變陌生，所以就拿這篇新聞來當案例
一樣的觀點，可以套用到其他的區域
抱歉因為我不會上色，所以請湊合著看

https://imgur.com/ywH1nxQ

板橋江翠北漲到7字頭　兩原因專家警告「恐套牢」
我們一句一句來驗證這個新聞的內容

///A~C區房價相對親民
近一年平均成交行情每坪50萬內
缺點是距離捷運站較遠，交通不夠便利
還緊鄰殯儀館等嫌惡設施///

基本上這就是文青常說的去脈絡化
AB是一區，C是一區
AB沒有捷運優勢
所以價格永遠就是會比DEF來的便宜
但"板橋"＋"新成屋"＋"重劃區"＝50萬以上
本來就是很合理的事情
當年新潤亞昕青峰，翠峰賣40萬是讓利價
所以現在50多萬本來就是合情合理的事
要知道板橋有55萬人，需求本來就大於供給
板橋扣掉江北外，也僅有新板特區這麼一個重劃區
有AB區可以稀釋熱區的人口，又可以供給電梯新房
我個人判斷這個價格完全沒有危險，還有極大的支撐
而靠殯儀館是C區，代表這個專家完全不用功

///可是新案房價已直逼板橋精華的江翠
新埔，甚至新板等商圈，房價短線漲幅過高///

https://imgur.com/GjPYSmy
https://imgur.com/J5l5YJ0
專家不專業，記者也沒做功課
江翠，新埔，新板根本沒這麼便宜
新巨蛋，三輝玳門，橋峰
這種實登85萬的一軍還不用出來
用20幾年的龍之邦就可以證實記者沒做功課
板橋市中心在重劃區還沒成形前
會被"只求眼前看得到的生活機能"的高齡自住客
以及沒研究房地產的一般消費者加價買走

那重劃區呢？

///目前交通機能和生活機能尚未完善
區域附近仍有部分工廠
若購買建案周邊的土地正持續開發
未來還有施工的噪音問題///

這就標準送分題啊
交通機能跟生活機能完善後一坪便宜5萬賣
附近工廠拆掉再便宜5萬
旁邊土地開發完成便宜五萬，蓋起來再便宜5萬
未來完工都沒噪音再便宜5萬

有可能會這樣嗎？

我常跟客戶說，當重劃區大賣場準備開幕那天
紅綵牽起來，剪刀剪下去的那一瞬間
人絡繹不絕的往賣場消費
房價就是噴發的那一天
我接觸過有大賣場旁建案
汐止遠雄U-Town，樹林秀泰影城
淡水家樂福，林口Outlet，青埔Outlet
新店Ikea，全部都是人湧進來後噴發

我們再回到2019年SWAY的新聞
https://imgur.com/UcjZFtb
///Sway批評，江翠北側再5年，除了河邊第一排
其他都是緊緊相貼的超高大樓群
一開窗即見鄰居，未來將會變成新莊的頭前重劃區
房價會被炒上去、也會有一堆投資客死在這裡
這哪是人住的地方？///

SWAY已經是公認的無料名嘴
利用他民粹的話語權
持續讓許多消費者選擇錯誤的方向
他在上面那邊提到的僅僅相貼的超高大樓層
其實都有經過都審精密的計算
https://imgur.com/or42GOV
在2013年，江北就有風環境管制
避免氣流不流通的狀況
沒有做功課，沒有研究
2019講一個2013早就規劃好的事情
代表他根本不認真也沒研究
然後害一堆人選擇錯誤

第二點，他提到未來會跟新莊一樣
新莊有一個結構性的問題，就是坪數規劃過大
https://imgur.com/d0cukEm

不管頭前或是副都心
有很多大坪數產品到現在還是無法解套
如遠雄中央公園系列，國都國匯系列，鄉林系列
只要坪數過大，總價過高就會難以去化
最好的例子就是國美大悅
https://imgur.com/8TnFLKE

一樣的國美品牌
最近賣的青玥，涵玥動輒6,7字頭
但已經成屋的大悅價格還是很難創價

回到江北
https://imgur.com/QkROj7Z
主導江北的推案的，就是98年在頭前推出
橫掃新莊，2天完銷新富都系列的甲山林
也因為新莊105~109年的震撼教育
甲在江北規劃的坪數都做小
相對總價不會超出合理價格帶

價格帶不只影響自備款
還影響到契稅，房屋稅，土地稅，裝修費用
還有最重要的租金
所以江北的中小坪數出租非常的快
18坪的兩房可以租到2萬6
25坪正兩房可以租到3萬

這就是建商代銷會吸取過去經驗
重新規劃產品避免重蹈覆轍

而第一篇說江北會套牢的專家
我們也要把它歷年的說過的話，作過的事
拿出來檢視一下
https://imgur.com/hcHIkgz
如果一個連一億多資本事情都幹不好的人
你覺得他分析幾百億的重劃區有說服力嗎？

最後強調一下，我看房地產就是看數據跟經驗
不要幫我戴什麼捧林口踩新莊
捧江北踩新莊這種幼稚的帽子
新莊我也有朋友客戶，當年買的房子轉售中
如果該區域是實打實的漲，我朋友他們早就解套了
林口跟江北我早就結案，我現在也沒賣那邊的房子
一切就用數據跟我的專業來分析
講什麼踩什麼捧什麼就跟以前高中生
PS VS PC,CANON VS NIKON一樣幼稚無聊

之後我還會寫A7,A9
還有下新莊我準備進場的案子
不要再講什麼捧哪踩哪
雙北市全部都有我的業主，我的客戶
代銷就是空投到哪，什麼都要賣
https://imgur.com/2DOcD0O
https://imgur.com/hP50UTr

補充一點
跟誠實誠懇願意分析的代銷仔比起來

一個禮拜要湊十篇報導的記者
不認真的專家
每天算模型的蛋頭學者
不作功課的名嘴
不懂都市計畫的仲介
才是讓消費者一直追不上房價的最大幫凶
https://imgur.com/L9Eprcl

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權狀，江翠one我客戶去年權狀18坪租到23000 現在應該更上去了

要反過來講 現在江北什麼都沒有，只有兩家7-11 如果帝國廣場開幕後，商場進駐 美食街進來，早午餐店開滿 不用星巴克麥當勞，只要路易沙拉亞漢堡 生活機能具備，生活賣場到位 街廓整齊，沒有電線杆變電箱 人行道退縮不用與人爭道，這個地方您覺得 未來會漲價還是跌價呢？我不是投顧 所以我從來沒有辦法鐵口直斷漲跌 只能用生活經驗跟供需去判斷

希望房版的網友，既然有緣份點進這篇文章 請好好的看完上列網址的內容 這篇2011年的新聞是我的錦囊妙計 精準預測台灣往後十年的房地產走勢 莫忘阿土伯，莫忘孫小美，莫忘錢夫人

如果在2018就遇到我，您就不會這樣說了

這是我在2018年A7大拓荒的銷售簡報 只要有被我帶過的客人 一定都會知道中美貿易戰帶來的後座力

主要是蠻多網友寄信來，真的覺得很感動 現在看那些無聊酸酸蠻有趣的 也感謝大大一直支持

江北東C區 江北西C區

當年板橋文化路85萬，新板70萬 江北第一案當年計算土地成本跟容積 第一案預期是65萬，但遇到105大跌 江翠one當年開40萬是讓利價 所以現在只是回到預期的第一案的價格而已 如今板橋的驕傲，新板皇冠上的那顆寶石

終於站回75~82萬 但橋峰可是紮紮實實的90~111坪大坪數 江北相對18~40坪 看看國美大悅，再看看國美青玥 江北60真的是太委屈

會這樣講是因為你沒聽過我介紹 現在看是後照鏡,但2019我就在江北了

2013我們這些代銷仔就在講QE QE1 QE2 QE3一直Q下去 2016~17肥咖條款我們就接觸很多返鄉客 2018年尾還沒貿易戰，就有很多台商聞到味道回來 我賣過很多重劃區 新莊，五股，淡水，板橋，內湖，南港 講的都是同一套，每一次都很有效 因為那就是都市的進化論 有興趣可以到FB搜尋Nova 代銷 有更多故事可以看

女生當男生用，男生當畜生用 見紅六日都要上班，沒日沒夜要考慮看看

同意，只有歷史的教訓是真的