[心得] 如何不被房地產新聞帶風向並判斷正確市況
想跟Ptt的網友分享
如何讀懂房地產新聞真正的營養成分
會拿這篇來寫是因為我去年剛賣完江北
對那邊還算熟悉，並沒有要捧哪邊踩哪邊的意思
因為我們在一個工地待一年，對該區域熟
相對對其他區域也會變陌生，所以就拿這篇新聞來當案例
一樣的觀點，可以套用到其他的區域
抱歉因為我不會上色，所以請湊合著看
板橋江翠北漲到7字頭 兩原因專家警告「恐套牢」
我們一句一句來驗證這個新聞的內容
///A~C區房價相對親民
近一年平均成交行情每坪50萬內
缺點是距離捷運站較遠，交通不夠便利
還緊鄰殯儀館等嫌惡設施///
基本上這就是文青常說的去脈絡化
AB是一區，C是一區
AB沒有捷運優勢
所以價格永遠就是會比DEF來的便宜
但"板橋"＋"新成屋"＋"重劃區"＝50萬以上
本來就是很合理的事情
當年新潤亞昕青峰，翠峰賣40萬是讓利價
所以現在50多萬本來就是合情合理的事
要知道板橋有55萬人，需求本來就大於供給
板橋扣掉江北外，也僅有新板特區這麼一個重劃區
有AB區可以稀釋熱區的人口，又可以供給電梯新房
我個人判斷這個價格完全沒有危險，還有極大的支撐
而靠殯儀館是C區，代表這個專家完全不用功
///可是新案房價已直逼板橋精華的江翠
新埔，甚至新板等商圈，房價短線漲幅過高///
https://imgur.com/GjPYSmy
https://imgur.com/J5l5YJ0
專家不專業，記者也沒做功課
江翠，新埔，新板根本沒這麼便宜
新巨蛋，三輝玳門，橋峰
這種實登85萬的一軍還不用出來
用20幾年的龍之邦就可以證實記者沒做功課
板橋市中心在重劃區還沒成形前
會被"只求眼前看得到的生活機能"的高齡自住客
以及沒研究房地產的一般消費者加價買走
那重劃區呢？
///目前交通機能和生活機能尚未完善
區域附近仍有部分工廠
若購買建案周邊的土地正持續開發
未來還有施工的噪音問題///
這就標準送分題啊
交通機能跟生活機能完善後一坪便宜5萬賣
附近工廠拆掉再便宜5萬
旁邊土地開發完成便宜五萬，蓋起來再便宜5萬
未來完工都沒噪音再便宜5萬
有可能會這樣嗎？
我常跟客戶說，當重劃區大賣場準備開幕那天
紅綵牽起來，剪刀剪下去的那一瞬間
人絡繹不絕的往賣場消費
房價就是噴發的那一天
我接觸過有大賣場旁建案
汐止遠雄U-Town，樹林秀泰影城
淡水家樂福，林口Outlet，青埔Outlet
新店Ikea，全部都是人湧進來後噴發
我們再回到2019年SWAY的新聞
https://imgur.com/UcjZFtb
///Sway批評，江翠北側再5年，除了河邊第一排
其他都是緊緊相貼的超高大樓群
一開窗即見鄰居，未來將會變成新莊的頭前重劃區
房價會被炒上去、也會有一堆投資客死在這裡
這哪是人住的地方？///
SWAY已經是公認的無料名嘴
利用他民粹的話語權
持續讓許多消費者選擇錯誤的方向
他在上面那邊提到的僅僅相貼的超高大樓層
其實都有經過都審精密的計算
https://imgur.com/or42GOV
在2013年，江北就有風環境管制
避免氣流不流通的狀況
沒有做功課，沒有研究
2019講一個2013早就規劃好的事情
代表他根本不認真也沒研究
然後害一堆人選擇錯誤
第二點，他提到未來會跟新莊一樣
新莊有一個結構性的問題，就是坪數規劃過大
https://imgur.com/d0cukEm
不管頭前或是副都心
有很多大坪數產品到現在還是無法解套
如遠雄中央公園系列，國都國匯系列，鄉林系列
只要坪數過大，總價過高就會難以去化
最好的例子就是國美大悅
https://imgur.com/8TnFLKE
一樣的國美品牌
最近賣的青玥，涵玥動輒6,7字頭
但已經成屋的大悅價格還是很難創價
回到江北
https://imgur.com/QkROj7Z
主導江北的推案的，就是98年在頭前推出
橫掃新莊，2天完銷新富都系列的甲山林
也因為新莊105~109年的震撼教育
甲在江北規劃的坪數都做小
相對總價不會超出合理價格帶
價格帶不只影響自備款
還影響到契稅，房屋稅，土地稅，裝修費用
還有最重要的租金
所以江北的中小坪數出租非常的快
18坪的兩房可以租到2萬6
25坪正兩房可以租到3萬
這就是建商代銷會吸取過去經驗
重新規劃產品避免重蹈覆轍
而第一篇說江北會套牢的專家
我們也要把它歷年的說過的話，作過的事
拿出來檢視一下
https://imgur.com/hcHIkgz
如果一個連一億多資本事情都幹不好的人
你覺得他分析幾百億的重劃區有說服力嗎？
最後強調一下，我看房地產就是看數據跟經驗
不要幫我戴什麼捧林口踩新莊
捧江北踩新莊這種幼稚的帽子
新莊我也有朋友客戶，當年買的房子轉售中
如果該區域是實打實的漲，我朋友他們早就解套了
林口跟江北我早就結案，我現在也沒賣那邊的房子
一切就用數據跟我的專業來分析
講什麼踩什麼捧什麼就跟以前高中生
PS VS PC,CANON VS NIKON一樣幼稚無聊
之後我還會寫A7,A9
還有下新莊我準備進場的案子
不要再講什麼捧哪踩哪
雙北市全部都有我的業主，我的客戶
代銷就是空投到哪，什麼都要賣
https://imgur.com/2DOcD0O
https://imgur.com/hP50UTr
補充一點
跟誠實誠懇願意分析的代銷仔比起來
一個禮拜要湊十篇報導的記者
不認真的專家
每天算模型的蛋頭學者
不作功課的名嘴
不懂都市計畫的仲介
才是讓消費者一直追不上房價的最大幫凶
https://imgur.com/L9Eprcl
--
推新北王，最近江翠我也下車了
噁，
很多代銷被套牢，你就是其中之一
推~分享 有些人容易玻璃心 就別太在意
推分享，跟資料整理
這種文 只有推
推一個
怕被帶風向就是你假日乖乖去看房，原野調查第一手資料最重
要
請問18坪的兩房指的是權狀還是室內坪數？
權狀，江翠one我客戶去年權狀18坪租到23000 現在應該更上去了
所以您的意思是立信帝國開幕後DEF還會再漲？
要反過來講 現在江北什麼都沒有，只有兩家7-11 如果帝國廣場開幕後，商場進駐 美食街進來，早午餐店開滿 不用星巴克麥當勞，只要路易沙拉亞漢堡 生活機能具備，生活賣場到位 街廓整齊，沒有電線杆變電箱 人行道退縮不用與人爭道，這個地方您覺得 未來會漲價還是跌價呢？我不是投顧 所以我從來沒有辦法鐵口直斷漲跌 只能用生活經驗跟供需去判斷
推推 房版需要多一點這種好文
如何不被代銷仔帶風向，割韭菜呢
希望房版的網友，既然有緣份點進這篇文章 請好好的看完上列網址的內容 這篇2011年的新聞是我的錦囊妙計 精準預測台灣往後十年的房地產走勢 莫忘阿土伯，莫忘孫小美，莫忘錢夫人
https://imgur.com/ftj54PW
如何不被空空帶風向？只要有一般人智力就不會被帶風向了
權狀喔，可怕吧
房地產我一直都覺得個案條件差異很大，同一棟上下樓層都
不一樣價格了，除非是掃貨投資客不然看一整片真的意義不大
，一般平民買家實際開車走路去繞一圈觀察環境才是真的
中美貿易戰+疫情qe 其實很多人也沒想到會這樣
如果在2018就遇到我，您就不會這樣說了
https://imgur.com/BUAKKukhttps://imgur.com/ES2MMm5
https://imgur.com/MJQUSR8
https://imgur.com/Or7HuxF
https://imgur.com/acyBZW2
這是我在2018年A7大拓荒的銷售簡報 只要有被我帶過的客人 一定都會知道中美貿易戰帶來的後座力
N大可多發一點這種好文，不然整天一堆人酸來酸去也無聊～
～推推
江北代銷阿姨們很敢衝，玩單玩很大
在ptt發文真佛心，基本上可以發在自己的平台，免得明明
是價值文還要受氣
主要是蠻多網友寄信來，真的覺得很感動 現在看那些無聊酸酸蠻有趣的 也感謝大大一直支持
推推
正名南新莊 下什麼下
江北東C區 江北西C區
優文推
謝謝
推專業
好奇現在江翠賣的價錢不就是預期機能全開時的價錢嗎?
機能全開之後跟預想的生活有落差 價錢也不會修正嗎
當年板橋文化路85萬，新板70萬 江北第一案當年計算土地成本跟容積 第一案預期是65萬，但遇到105大跌 江翠one當年開40萬是讓利價 所以現在只是回到預期的第一案的價格而已 如今板橋的驕傲，新板皇冠上的那顆寶石
https://imgur.com/SpxQsj9終於站回75~82萬 但橋峰可是紮紮實實的90~111坪大坪數 江北相對18~40坪 看看國美大悅，再看看國美青玥 江北60真的是太委屈
用後照鏡檢討2019的新聞，沒什麼必要
2019連2020會有肺炎都不知道，更不用說美國印鈔票
不是不能酸SWAY，但至少就發個QE後他還說會跌的新聞來酸
會這樣講是因為你沒聽過我介紹 現在看是後照鏡,但2019我就在江北了
https://imgur.com/DIGqcT72013我們這些代銷仔就在講QE QE1 QE2 QE3一直Q下去 2016~17肥咖條款我們就接觸很多返鄉客 2018年尾還沒貿易戰，就有很多台商聞到味道回來 我賣過很多重劃區 新莊，五股，淡水，板橋，內湖，南港 講的都是同一套，每一次都很有效 因為那就是都市的進化論 有興趣可以到FB搜尋Nova 代銷 有更多故事可以看
推，代銷這工作快樂嗎？有沒有缺同事我也想學習
女生當男生用，男生當畜生用 見紅六日都要上班，沒日沒夜要考慮看看
歷史的教訓要時常提醒自己，這很重要
N大，我是回應上面某一樓呵呵
同意，只有歷史的教訓是真的
看租金成長幅度
Ceca 高手文不信就有韭菜要去信新聞XDDDD
推推
仲介女生=真女生 男生=畜生
不錯 資料充足 功課都有做
好文推推推推推
推
為了做這個圖文並茂的東西，你花了多少時間呢？我覺得你
做的比很多號稱1450的還要認真呢。1450在網路上帶風向是
因爲他們有錢收，那你呢？你花費這麽多的精力做這個文章
是為什麼呢？當地居民？房仲？還是要倒貨的建商呢？說真
的要不是付我錢的，逼我做產業分析，我才懶得管什麼房價
怎麼樣。
吃飽太閒啊 有貨倒上什麼PTT
然後看一堆首購傻傻地被蛋頭學者愚弄覺得很不爽
我現在賣的地方均45,已經是雙北退到無路可退的地方了
再不多推廣正確概念難道要退到山佳鶯歌嗎~
鶯歌景自慢去年開案21,現在快35了,年輕人是要多可憐
順便講寫這一篇大概30分鐘就搞定,我做簡報是神速等級
再講個不好意思的,我的客群總價TA也不在這
推
推佛心，學習了
真的是神級人物
推
推代銷王
推 期待A9文
期待A9文+1
爆
[心得] 板橋畢業心得文看了板上許多前輩分享的畢業文，實在受益良多 最近誤打誤撞地上車了，想說也來發表一下心得 ===前言=== 我是7年級中段班，老家在樹林，求學跟就業都在雙北地區 退伍剛出社會時適逢金融海嘯，工作沒幾年又面臨節節高升的房價![[心得] 板橋畢業心得文](https://i.imgur.com/GC7QPnsb.jpg "[心得] 板橋畢業心得文")
爆
[問卦] 你月薪6萬會去衝1000萬房價嗎？台灣房價高，政府不太管，但他很好心的盡量幫你壓低利率跟延長貸款年限，讓你可以輕 鬆買得起1000萬房喔 問一下版上的大大，如果你是首購族，月薪6萬 準備自備款150萬（自己存，或想辦法叫爸媽幫你出） 然後貸850萬，利率抓1.5趴，貸30年![[問卦] 你月薪6萬會去衝1000萬房價嗎？](https://i.imgur.com/xZCZIGvb.jpg "[問卦] 你月薪6萬會去衝1000萬房價嗎？")
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Re: [問卦] 新店跟板橋誰才是新北一哥來來來，我新店人拉，一次把你的臉打爆 就問你一句，板橋的百貨公司有比信義區的高級嗎？ 有比101、微風南山、等等一堆信義區百貨公司好逛嗎？ 沒有嘛 信義區這些國際級百貨公司，是你板橋地方級小百貨比得上的嗎？![Re: [問卦] 新店跟板橋誰才是新北一哥](https://i.imgur.com/xmlVfUBb.jpg "Re: [問卦] 新店跟板橋誰才是新北一哥")
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Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子真假？貴公司辦公室隨便抓一個都超過月收40+?? 還是我們約一天，當天我帶100萬現金，你也帶100萬現金， 讓我去貴公司點點看，我任選五位員工，其中只要有一位月收40+ 這100萬你就帶走， 反之如果這五個月收都不到40+，你的100萬我就帶走，如何？ 要的話私訊我貴公司是哪間，看要約哪天上班日我配合你。45
[問卦] 年薪沒有50萬的都進來我知道這篇在八卦應該是不會有人進來了 但如果你真的是勞工然後年薪沒有50萬的人 說說你到底怎麼了 整年跑外送薪水都比你高 老實說你是不是上班很輕鬆沒啥技術49
Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子就先相信原PO說的是真的 五六年前 我也很想買青埔 但當時能力真的不足 當初在本板被戲稱 青埔開車王![Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子](https://i.imgur.com/vyF3nAkb.jpg "Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子")
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Re: [問卦] 新店跟板橋誰才是新北一哥新店板橋有什麼好比的 板橋天氣就贏了 捫心自問新店天氣是不是濕到爆炸 不買除濕機別說你是新店人 學區也是板橋贏，新店學區，嗯…好哦![Re: [問卦] 新店跟板橋誰才是新北一哥](https://i.imgur.com/GZrHR1Ub.jpg "Re: [問卦] 新店跟板橋誰才是新北一哥")
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[請益] 買完後 好像出現了房價即將崩盤的訊號大家安安 大家好 先前2個月前我買在新北中和工廠旁 記得有板友問2010年左右的時候板橋那有625萬的新房子 那間叫做是馥華大台北(工業宅)25.56坪開價650 我當年出625沒買到 ----------------------------------20
Re: [新聞] 快訊／政院拍板打炒房！預售屋禁換約 炒老實說 這一波瘋狂換約就是從雙北以外開始 雙北有沒有換約的？有 但扣掉送分題的江北，央北跟三重二重 其他區域根本換不出去![Re: [新聞] 快訊／政院拍板打炒房！預售屋禁換約 炒](https://i.imgur.com/lMU1Pkab.jpg "Re: [新聞] 快訊／政院拍板打炒房！預售屋禁換約 炒")
爆
[閒聊] 要不要勸買房？41
[閒聊] 青埔聯上光域海悅代銷安排的很不好爆
Re: [新聞] 賣方很囂張？傳桃園A7「集體鎖住不賣」![Re: [新聞] 賣方很囂張？傳桃園A7「集體鎖住不賣」](https://i.imgur.com/UGL5QYub.jpeg "Re: [新聞] 賣方很囂張？傳桃園A7「集體鎖住不賣」")
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Re: [新聞] 賣方很囂張？傳桃園A7「集體鎖住不賣」![Re: [新聞] 賣方很囂張？傳桃園A7「集體鎖住不賣」](https://i.imgur.com/t45xazfb.jpg "Re: [新聞] 賣方很囂張？傳桃園A7「集體鎖住不賣」")
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[閒聊] 以後一廳一房會變主流嗎![[閒聊] 以後一廳一房會變主流嗎](https://i.imgur.com/9w4Z85Zb.jpeg "[閒聊] 以後一廳一房會變主流嗎")
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Re: [新聞] 高鐵運量創高 乘客：尖峰擠不上24
[閒聊] 機能好搬到機能差真的能適應嗎?15
[心得] 這十年買房買股有勸退聲，回頭看反而買點21
Re: [閒聊] 青埔聯上![Re: [閒聊] 青埔聯上](https://i.imgur.com/Dr4cpknb.jpeg "Re: [閒聊] 青埔聯上")
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Re: [請益] 買到又貴又爛的房子該怎麼辦22
[心得] 台中畢業文11
[閒聊] 結果論來看,10年前左膠政策都是推升房價10
Re: [閒聊] 新青安5年以後對房價的影響![Re: [閒聊] 新青安5年以後對房價的影響](https://i.imgur.com/5aSo5QFb.jpeg "Re: [閒聊] 新青安5年以後對房價的影響")
10
[心得] 台中畢業文21
[閒聊] a9和a5要黃金交叉了？![[閒聊] a9和a5要黃金交叉了？](https://i.imgur.com/PpweHJDb.jpeg "[閒聊] a9和a5要黃金交叉了？")
7
[請益] 三房格局請益選擇![[請益] 三房格局請益選擇](https://i.imgur.com/9Rap0Evb.jpeg "[請益] 三房格局請益選擇")
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Re: [閒聊] 新青安5年以後對房價的影響6
Re: [閒聊] 結果論來看,10年前左膠政策都是推升房價32
[閒聊] 新青安5年以後對房價的影響![[閒聊] 新青安5年以後對房價的影響](https://i.imgur.com/NCEDKkub.jpeg "[閒聊] 新青安5年以後對房價的影響")
7
Re: [閒聊] 超少戶數建案好像蠻多人買單7
[閒聊] 這波有哪些地區沒什麼漲到嗎?22
[請益]政府為什麼無法提供大量供給去抑制房價![[請益]政府為什麼無法提供大量供給去抑制房價](https://i.imgur.com/nc5onffb.jpeg "[請益]政府為什麼無法提供大量供給去抑制房價")
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[請益] 這樣貸款貸的過嗎？5
[閒聊] 建案不夠用的是機車或自行車位呢？5
Re: [請益]政府為什麼無法提供大量供給去抑制房價5
Re: [閒聊] a9和a5要黃金交叉了？X
[閒聊] 20萬台幣在大陸買間房?![[閒聊] 20萬台幣在大陸買間房?](https://i.ytimg.com/vi/j_ZmZ6TTsTg/sddefault.jpg "[閒聊] 20萬台幣在大陸買間房?")
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Re: [閒聊] 超少戶數建案好像蠻多人買單4
Re: [心得] 這十年買房買股有勸退聲，回頭看反而買點10
[閒聊] 超少戶數建案好像蠻多人買單
![[閒聊] 要不要勸買房？](https://s.yimg.com/ny/api/res/1.2/tyozx7DVIh0RzRY8oz.4tg--/YXBwaWQ9aGlnaGxhbmRlcjt3PTEyMDA7aD02NzU-/https://media.zenfs.com/en/mnews_tw_258/b25ed3d41cf4c183379255a1bc68373a "[閒聊] 要不要勸買房？")