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[請益] 買房換房疑慮(2房3房)

看板home-sale標題[請益] 買房換房疑慮(2房3房)作者
aaooccddex
(Fin)
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5/12結論更新:
已與兄弟合資購買潛銷預售屋(早鳥優惠),
因歲數差,
各家庭可剛好在小孩國高中時期輪流住3房
其餘不需要時,就收租,故最後
買了小檜溪重劃區的 合輝大璽-水月
後續做法就不一一贅述,
感謝房版大家刺激想法跟作為,
讓我們最終能以此方案化解換房疑慮。


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5/4提問:
各位前輩、先進、老鳥、高手大家好
以下是我的疑慮,失眠好幾天了,
感謝您的看完。

買房背景:
107年中幫家裡人挑了680萬的大4房車(中古屋)
,並負擔部分房貸。
108年初與老婆買了900萬內的2房車(新成屋)
,2人一起攤房貸。
當時30歲雙薪家庭不計年終、禮金等,
月收約10萬,房子掛老婆名下。

近況需求:
本來想說一開始如果直上3房,
多的房間空著可惜。
所以才先買2房,預計7年後換3房,
最近準備要生1個女兒,可能會再生1胎,
發現房間可能不夠用,
但我們又很喜歡這個社區:
一、
如果2胎女生勉強可擠一間,
她們上大學離家後,
夫妻回到2房的生活也不擁擠
二、
1胎女1胎男就必須要買3房了,
7歲前勉強還可以擠1間。

懊悔:
當時買900萬內的2房車貸款8成30年(60歲還完)
跟直上買1200萬3房車貸款85成40年(70歲還完)
每月負擔給銀行的其實差不多一樣
可是現在換3房的過程,
還要再多加價,多還款年限,慘!

現在房價:
我們的2房車價值已來到1200多萬
(未來還有漲幅,
旁邊還有捷運站規劃跟小區域自辦重劃區)
同社區3房及3+1房車
已賣出1700~1800多萬左右

換房方案:
一、
先買同社區3房,掛我名下,
再等2房漲一些再賣....?
等等這樣每月還款會爆炸!
二、
等1~2年旁邊重劃區預售屋開始潛銷時,
就直接咬住3+1房車預售紅單掛我名下
再過4年蓋好後再搬進去,
約莫最後1年蓋好前
將本來的2房賣掉
(看漲多少能省點頭期就省點)
並售後回租,
等預售屋裝潢好可以搬進去後退租
三、
有無更好的辦法呢?


前陣子3個朋友都在找房要買,
已幫了2個朋友買到房(桃園、宜蘭)
還差1個要住青埔找不到,越找越靠海
現在我也有跟那朋友一樣的緊張感了,
不知有沒有前輩可指引明燈?
先謝過各位!

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.30.137.7 (臺灣)
PTT 網址
※ 編輯: aaooccddex (110.30.137.7 臺灣), 05/04/2022 11:27:14

a137905/04 11:32一的話要看有沒有寬限期吧 但是就有時間壓力

對欸沒有想到寬限期, 我們這個社區當時買,找銀行鑑價 可以5年寬限、85成、40年 現在不知道能不能有這個條件

a137905/04 11:32售後回租不是每個人都接受的喔

感謝提醒,參考板上文章時, 還以為多數人能接受

catmeandwife05/04 11:36真的會失眠+1

我那北漂朋友,靠高鐵通勤 2年前挑高鐵旁房子不夠智慧宅,沒買下手 1年前嫌外圍一點的寶卡卡,沒買下手 現在嫌到只能買靠海,最近等紅單轉手 還是希望他能買到

miauah05/04 11:39原先房子轉貸,多出來的金額當頭期款買同社區更大房,原本

miauah05/04 11:39房子出租cover房貸

謝謝,本來想說轉貸還是要月還, 忽略了現在的2房還能租人來罩房貸, 又可以保住現在喜歡的2房,原來還能這樣

tayatiffany05/04 11:401 如果月還嘎不過來就不要硬抗 2的話比較可行 但不是

tayatiffany05/04 11:40每個買家都能接受回租

第2方案其實有點算被動等待的方式 畢竟現在要準備生小孩沒辦法到處跑、周旋 所以2滿適合現在的我們 但是感覺第1方案如果有解, 比較不會因為後續上漲負擔越來越多

※ 編輯: aaooccddex (110.30.137.7 臺灣), 05/04/2022 11:53:51

sdhpipt05/04 11:49扛不起就不要硬扛啊 可以考慮租同社區的三房 自己兩房租

sdhpipt05/04 11:49出去 這樣一個月只要補幾千塊差額而已 生活都不變

sdhpipt05/04 11:50小孩子很快就長大了 等到離巢期就可以住回去原來的兩房

非常感謝!這算是第三個可行的方案! 也保有很大的彈性,還能留資金養育小孩。

chair20905/04 11:53月收10想要兩個小孩,貸款總額800已經算蠻緊繃了

對,我們大概還要5~6年加薪幅度 及部分還款會輕鬆點,所以看到漲成這樣 (比當時買的時候,預估7年後換屋漲的更快) 就很緊張

※ 編輯: aaooccddex (110.30.137.7 臺灣), 05/04/2022 11:58:08

XX05/04 11:571 原本的房拿去出租

XX05/04 12:00原有的房沒住 為何要放著自己繳 當然是租出去

之前有問2房鄰居租多少, 租2萬多,但多多少不知道 而且他們那間2大2小, 彷彿沒我想的空間不夠用一樣

※ 編輯: aaooccddex (110.30.137.7 臺灣), 05/04/2022 12:05:21

NCD05/04 12:06還有一個選擇是買同社區三房出租,等生第2個小孩再收回自住

NCD05/04 12:07但要評估房貸超過租金部分的差額,你們有沒有辦法負擔

NCD05/04 12:09如果認為房價未來還是有上漲空間,建議先買同社區三房

NCD05/04 12:09不要等預售屋

感謝前輩提點,負擔的部分 我再跟老婆算一下資金能不能週轉過來 用作方案的考量,等預售屋也是有風險 (小區域重劃區都還沒蓋預售, 這幾年會積極認識相關人士以獲先機)

※ 編輯: aaooccddex (110.30.137.7 臺灣), 05/04/2022 12:16:07

leocat05/04 12:17我是兩房住到小朋友8歲跟6歲,不過我是室內30坪的兩房。

leocat05/04 12:17我以前住過15坪的,若要養2隻,老婆應該會崩潰,建議不要

前輩,你的2房好大,好羨慕! 我們2房室內只有18坪, 果然現在的新房就是越蓋越小,慘

※ 編輯: aaooccddex (110.30.137.7 臺灣), 05/04/2022 12:20:56

jujubaby17405/04 12:23室內20就是大2房,30坪已經是大三房等級了

3改2難怪那麼大xd

railwayman05/04 12:25真實的案例來了,我已經講了7年,買房就是至少3房或

railwayman05/04 12:25穩定3房。絕不要說不生或沒用到選2房後,後悔而換房

railwayman05/04 12:25

真是太晚、錯過前輩的提攜了, 以後我朋友要買房一定勸他直上3房。

shikao05/04 12:32二太抖了。太太轉貸後租人 用你的名字買3房吧

shikao05/04 12:32,子女戶籍掛另一棟也可以申請自用地價稅

老婆看完各位回應後, 也覺得2佈局太久,變數太大。

leocat05/04 12:32那是因為我的2房,是大3房改的啊XD 不是自己買的,自己的

leocat05/04 12:32千萬不要這樣搞,以後會想把自己打爆。除非錢太多

不敢輕易改格局,怕以後不好賣

※ 編輯: aaooccddex (110.30.137.7 臺灣), 05/04/2022 12:39:09

killerbbt05/04 12:43大哥啊 你先等第二胎有懷上在說吧

killerbbt05/04 12:43目前是一個孩子的爸真心給妳建議錢不要算太死

killerbbt05/04 12:44你們月收10萬這樣搞,壓力很大,為什麼不先2房住呢

killerbbt05/04 12:45小孩很多人都會一起睡到幼稚園大班或國小

killerbbt05/04 12:46小孩出生可能會有其他花費,老婆育嬰留職停薪薪水中斷

killerbbt05/04 12:46有算嗎

今年有提領一筆百萬定存 薪水部分還過得去 只是未來的佈局總是先需要一個方向 才可以慢慢修正,避免再次遺憾 但也謝謝先進好心提醒花費的部分 目前討論如果都嘎不過去 最後就是版友建議的第三方案 承租3房、出租2房 等孩子都大了出去,再回住2房。 中間如有其他投資就再研議了。

※ 編輯: aaooccddex (219.68.210.209 臺灣), 05/04/2022 13:00:43

hypeng05/04 13:41剛好這幾年先專心育兒,可以等的話,我會選方案二,同時

hypeng05/04 13:41二房也不一定要賣掉,喜歡的話留著租人也是一個選項,老

hypeng05/04 13:41了孩子大了再搬回二房住。

唉,雖不是在雙北工作 不過翻了一下媽寶版, 也許只會專精養1個吧, 這年頭有房給兒女住好像比較重要, 這樣換3房的資金會再充裕點

XXXXCOW05/04 15:02青埔月桃路可以去繞繞

通知了我朋友發現他現在轉去看小檜溪

jambojambo05/04 17:28建議評估整個金流,如果扛不住,租3房,把自己2房租出

jambojambo05/04 17:28去,這樣壓力不會太大。

對,這是最後的辦法了。

Madridtop05/04 22:56我是覺得租人,有相對空窗期沒人租或者遇到奧客,這種

Madridtop05/04 22:56風險,因為家人曾經租人最後告上法院,也不得不考慮

Madridtop05/04 22:58不如先繼續住兩房,也不用搬來搬去,等到存到更多頭期

Madridtop05/04 22:58

我也很懶得搞收租, 不過如果有必要,就只能小心為上。 也考慮加強方案二的操作: 就是在簽3房預售屋後, 假設4年蓋好,寬限5年, 這樣就有9年時間週轉資金, 寬限快到時再賣了2房填補後續3房貸款, 這樣如果2房漲幅足夠,就可以換3房 如果2房的社區漲幅不夠,但3房的社區漲幅夠 也可以賣掉3房,去把2房社區換成3房, 寬限期間其中一間房還可以租人抵房貸, 10年到了,兒女需要獨立房間時, 應該也會輕鬆些。

※ 編輯: aaooccddex (219.68.210.209 臺灣), 05/04/2022 23:56:06

chair20905/05 08:56買預售也是有風險的

chair20905/05 08:57我是不會把未來十年的東西這麼堵定的押下去,尤其有小孩

※ 編輯: aaooccddex (219.68.210.209 臺灣), 05/12/2022 22:32:31