[請益] 三～五年後的換房(及投資)操作

abyssa108/29 17:00現金太少…緩緩吧

abyssa108/29 17:01三四年後租金一年可收150～200萬？

tswen08/29 17:06租金怎麼成長那麼多，等三年後再買就好

abyssa108/29 17:25可以先看啦 未來真的這麼多租金的話 可以抓150萬租金收

abyssa108/29 17:25滿一年（有的三個月或半年看銀行）辦貸款 銀行會認租金

abyssa108/29 17:25所得。

abyssa108/29 17:26你要預售的話要抓4～5年交屋的 但你現在現金真的太低

abyssa108/29 17:27租金穩定入帳後 150萬可以繳3000萬房貸啊

abyssa108/29 17:27但你自備太少 所以收一年150租金當自備款兼養所得紀錄

jyan9708/29 17:30我想原po的意思是4年後會有40*4=160萬現金，不是一年160

jyan9708/29 17:30啦

jyan9708/29 17:30原po的寫法很容易讓人誤會，其實就寫40每年就夠了

jyan9708/29 17:32另外一個問題是40萬租金是哪來的，資產狀況不是只有一間

jyan9708/29 17:32自住房嗎哪來的租金

jyan9708/29 17:33原po可能要寫得清楚一點，把所有的資產都寫出來人家才有

jyan9708/29 17:33辦法給建議

jyan9708/29 17:37喔喔如果一年150，加上200薪水，那買3200應該很簡單吧

abyssa108/29 17:44之後簡單但現在自備就卡住了

abyssa108/29 17:44在銀行認150+租金所得之前也貸不下來

Morphee08/29 19:30寫得很難懂

felix080008/29 21:30先不論你想買多少總價房子

felix080008/29 21:30先算你的年收入跟年貸款支出比多少

felix080008/29 21:30才有辦法去算出現在還能貸多少錢

felix080008/29 21:30我知道原po的意思，因為怕三年後喜歡的正三房漲到外太

felix080008/29 21:30空了，所以必須搭上太空梭一起上太空，雖然是小台，但

felix080008/29 21:30是對於三年後的換屋也不無小補。可以先把自己的財力證

felix080008/29 21:30明給銀行評估看看，如果買在哪裡的區域，還能貸多少金

felix080008/29 21:30額出來（再打8-9折）原po真的是名副其實窮到只剩房子

abyssa108/29 21:45有年收150萬的收租房 房價怎麼漲你都不用擔心啦

abyssa108/29 21:45你該擔心的是手上現金水位太低了

felix080008/29 21:56樓主可以試算自己的資產（房地產、股票、基金，只要是

felix080008/29 21:56能換回現金的）+手上可運用現金，再算負債金額 ，然

felix080008/29 21:56房地產雖然是個很穩的生息工具，現在多頭吃到資產暴增

felix080008/29 21:56的紅利，如果此時再投入，如果邁入谷底區時，你的收支

felix080008/29 21:56是否有辦法去支撐，決勝在於租金的收入

felix080008/30 09:16打個比方：如果現有資產8000萬，貸款1000萬，負債比12.

felix080008/30 09:165%，以房養房的概念上是偏低的。

felix080008/30 09:16換句話說：增貸1000萬去買1000萬房子，那這間租金去cov

felix080008/30 09:16er增貸的費用，以現在雙北的投報率大概租金2萬自己在貼

felix080008/30 09:161萬現金cover貸款。

felix080008/30 09:162、然後過幾年手頭資金增加，可在增貸或直接貸款再買

felix080008/30 09:16房，再用租金cover房貸，唯目前房價飆漲，不建議這樣施

felix080008/30 09:16行了，怕賺了租金賠了價差！

felix080008/30 09:163、至於購屋地點，我個人偏好地緣主義，住家或上班附

felix080008/30 09:16近，例如：樹林就能看土城、新莊、板橋、泰山、蘆洲、

felix080008/30 09:16三重，一區一區慢慢看，因為已經過了購屋的甜蜜期了。

felix080008/30 09:164、可以把共同持有戶過戶在先生（扣除貸款，還有1200萬

felix080008/30 09:16淨值），先生再用名下房屋去增貸一筆500-1000萬去讓你

felix080008/30 09:16購買1000萬上下的投資房產。

felix080008/30 09:165、為什麼現在不適合信用擴張去以房養房，因為房價處

felix080008/30 09:16於歷史新高，何時修正沒人說的準，這波你們有賺的增值

felix080008/30 09:16紅利（舉例：原資產4000萬成長7000萬）

felix080008/30 09:16多了3000萬，如果去大動作去擴張信用，增貸3000萬去買

felix080008/30 09:16資產變成10000萬，貸款4000萬，房市反轉修正打個7折，

felix080008/30 09:16資產7000萬，貸款不會打7折，一樣4000萬，淨值從6000萬

felix080008/30 09:16變成3000萬。

felix080008/30 09:16當然你要說如果房市漲呢，淨值是不是增加更多，那也要

felix080008/30 09:16看投資的期望值，例如新莊一坪70萬，繼續漲到80萬容易

felix080008/30 09:16還是往下到50萬容易，去年這個時候不久我才買一坪不到5

felix080008/30 09:160萬。

felix080008/30 09:16結論：房地產永遠都有被低估的物件，但是大部分物件都

felix080008/30 09:16是高估的，因為好的物件太少，市場趨勢，賣方市場。

felix080008/30 11:17互相交流彼此想法，我也間接思考曾經沒有細想的部分，

felix080008/30 11:17剛好可以多學習。

felix080008/30 11:18互相交流彼此想法，我也間接思考曾經沒有細想的部分，

felix080008/30 11:18剛好可以多學習。

felix080008/30 11:18增貸標的可以用共同持有房子，持分直接給老公，這樣按

felix080008/30 11:18常理你就有首購了，只是要有心裡準備就是租金收入可能

felix080008/30 11:18會從40萬減少剩2x萬，帳面上多了一間房子。

felix080008/30 11:18房產最讓人放心是保值，如果盲目去追高，買的價位在歷

felix080008/30 11:18史相對高點，很有可能變成租金去cover修正的房價。

felix080008/30 11:18我姐前陣子想買南部一間透天住宅，問我意見，我看了單

felix080008/30 11:18價，就問一句，這個價格是不是該區域的最高價，也是歷

felix080008/30 11:18史高價，如果是我，我不會買，因為這個價格在台北能買

felix080008/30 11:18到不錯地段的公寓，你卻去買偏鄉地區的透天。

felix080008/30 11:18有時候房地產保值性是比較出來的，上面例子，我的意思

felix080008/30 11:18指相同價格，都市房子保值，偏鄉房子容易貶值。

asd3141592608/30 11:26關於偏鄉房子不保值這件事情我也有很深刻的體悟XD 娘

asd3141592608/30 11:26家在彰化鄉下 20多年前買透天1200萬 現在能賣一千萬

asd3141592608/30 11:26就偷笑了 所以我也很認同買房要買市區

felix080008/30 11:40進場時機點跟該區域的需求性，房子多看多比較，雖然很

felix080008/30 11:40耗時間，有時候看到不錯的格局跟裝潢，就可以學以致用

felix080008/30 11:40了。

felix080008/30 11:40所以我才不建議我姐繼續買透天了，她也是愛買ㄧ族