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Re: [請益] 還房貸還是買房投資?

看板CFP標題Re: [請益] 還房貸還是買房投資?作者
ameryu
(雨龍千尋)
時間推噓 2 推:2 噓:0 →:18

※ 引述《ff8squall (...)》之銘言:


: 基本資料:
: 先生科技業
: 太太公務員
ff8squall 大大您好,由於你沒有說明目前年齡幾歲,
那回答就比較難完整,僅能提供幾個方向讓您檢視。

: 家庭月收約16w
若以家戶月所得來討論,你們買1600萬的房子會比較輕鬆,
這樣房貸月繳會落在您家庭月所得的30%左右。
也就是大約5萬多這個區間。

: 含獎金加班約300w/year
若以家戶年所得來討論,你們的房產總額可以拉到3000萬,
以成交價來算。
但是這邊會有一個要思考的點是
是否能確定未來的20年~30年都能有300萬的年收入。

: 有兩個小孩
再來是,目前小孩子各幾歲?
那是否有需要做教育基金的規畫與考量。

:
: 目前資產配置:
: 現金1200w
: 股票510w
:
: 貸款:房貸2000w(35年 每月月繳約7w)
:
: 我知道現金比重太高
: 有想過要先把部分現金拿去還房貸
: 降低每月月繳的金額
: 但好像應該要拿去做更好的規劃

以您目前手上擁有的資產,確實是可以做更好的規畫。
: 股票目前不太敢進場就是小額定期定額而已
: 目前比較傾向要再買一間房投資收租

再買一間房子,這個就要考慮到貸款人的年紀與收入狀況,
如果超過45歲,那第二間要貸款買房,可能就要多問問,
未必能夠貸款到八成,

再者,一般收租在預估都是只估算11個月的租金收益。
再來是你買的房子,
其租金收益是否能夠「大於」房貸的本息定額攤還月繳金額,
這點很重要,
如果沒有,那買這間房等於會倒貼一點點月付金額,
比較能夠期望的收益,就是指望未來房價上漲能夠賺到價差,

而且,這個會跟你所在的縣市區域有關,
以及你打算把出租宅買在哪裡有關。
有一派的說法是房價以後一定會崩,
但個人看法是,看你買在什麼地點,
帶有捷運便利性的房子,要掉價的機率其實不高。

: 但想過最壞的情況就是一家之主有狀況(生病或是裁員)無力償還房貸
: 想聽聽版上大家的建議
: 要怎麼配置比較好
你可以考慮把大部分的資產都拿去買美股大盤,
然後看看季配息能不能COVER出租宅三個月的房貸月繳金額,
如果可以的話,那現金流方面至少可以少擔心很多事。
在這個地方,你有蠻多選項的
1)買指數
2)存股領股息
3)兩種混合著配置
4)用ETF做股債配置
5)把投資分成兩個部位,
高波動高風險 x (X%) + 低波動低風險 x (Y%) = 100%
的配置。
如果從現在開始有現金流,可以省去很多煩惱,
或者就是一直買指數,等到你生病的時候,
扣掉保險理賠,看生活費還差多少,
就定期定額賣股票維生就好了。
裁員就看能不能找到新工作,
只不過要提醒一下,年紀越大,待業空窗期,可能就會越長。
以房貸月繳金額這麼高來算,你的備用金大約會需要132萬的額度,
這個是指買了兩間房以後的月繳金額,
由於這132萬,不管是放高利活存或是放在定存,
其實會蠻浪費的,我會建議留32萬的流動現金在高利活存帳戶,
剩下的一百萬,就去找一個你認為可以投放的穩健標的,
當成是第二層的緊急備用金來使用。

至於規劃的走向,你只要想到最小的孩子,
在他成長到22歲的之前,需要再擔憂幾年,
以及需要轉嫁哪些風險,
那大方向就能拉出來,保險若覺得不足,就去補保險。
若想要用租賃所得來建構「所得替代率」,
那就認真想想哪一種物件會比較適合。

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希望大家可以一起共好(GungHo)

祝大家,身體健康,萬事順心,
平安喜樂,財源滾滾進口袋。
A大(ameryu)|《A大的理財金律》作者
2023-03-08 #

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IBIZA03/08 18:28房貸成數看物件,年數才是看年紀,現在45歲也不成什麼問題

IBIZA03/08 18:28

IBIZA03/08 18:33另外,其實房租能覆蓋利息就開始有收益,而房租能覆蓋本息

IBIZA03/08 18:33其實是相當高的投報

sora011503/08 19:42對房市不熟 租金能覆蓋本息的物件應該不多吧?

IBIZA03/08 19:51有,要挑

IBIZA03/08 19:53還有一些特化的物件

s0993092103/08 20:51請問I大2.3房增值件利息<租金<本利的話,租金能cover多

s0993092103/08 20:51少本息才較適合投資呢?(金流沒問題)

freeleo103/08 23:50大神推

IBIZA03/09 12:59其實老實講一般真正增值件是沒有在出租的, 多半拚兩年轉手

IBIZA03/09 13:00獲利, 真正的增值件, 通常都是新屋, 拚落地前兩年, 或是

IBIZA03/09 13:00屋況不好的舊屋拚翻修

IBIZA03/09 13:00這種都是短期獲利

IBIZA03/09 13:01或拿去出租的 其實就一般物件, 沒特別抗性, 價格一般, 市場

IBIZA03/09 13:01接受度高, 但也因為如此不太會低價入手, 所以獲利需要時間

IBIZA03/09 13:02理想當然是可以cover本息, 一房或二房物件有可能做到

IBIZA03/09 13:02而且這要看區域

IBIZA03/09 13:04以台北來講, 一般物件也應該要有3%才開始能考慮

s0993092103/09 16:48感謝I大 這樣聽起來收租特化或一般件好像較適合新手