Re: [請益] 大家能分享買房前努力的過程嗎？

※ 引述《givemoney (香榴槤)》之銘言：
: 剛剛阿肥我看到了一篇文章，大家都說77~83都買房了，夫妻倆合資就算了，還各買一間: 看的我這個82肥都驚掉了下巴
: 為了存頭期，我也像苦行僧一樣節省開銷，租小套房，沒買車，沒交女友，終止社交，半年
: 買一件褲子，三餐自煮或是跟同事凹不吃的午餐，偶爾犒賞自己一餐爭鮮這樣，甚至不曾持
: 有買房殺手：唉鳳
: 可惜的是阿肥我天賦不高，雖然現在年薪有百，但也是從25k開始爬起的，這幾年才開始有
: 存到錢
: 所以直至今日，別說什麼北部房，我連高雄房的頭期款都還沒存到，wtf，一定是我少了什
: 麼 keypoint 或是自己不夠努力導致的
: 所以不曉得大大們能不能分享自己當初為了買房付出努力的過程，能給我們這些80初頭的魯
: 蛇堅持下去的理由或是一記當頭棒喝，畢竟當大家都努力成功買房轉多多，房市才能有更活
: 絡與正面的循環
: 謝謝

我分享一下我個人是怎麼買的 我在房版應該是PR1 從後面算出來比較快

扣除ceca的神極限操作，我是一般上班族外加一份兼差的做法。

未婚前:

重視現金流，即是每個月收入扣除支出後的剩餘金額，要控制在正數。
可以的話每個月初先做這個月預訂的收入與預計要花費的支出預算，
這樣可以對自己每一個月的收支可以完整掌握。
善用免費工具做預算，例如google sheet。

這時候請盡量存錢，這是你一生中薪資中能存錢存下最多比率的時刻。
存的錢建議買股票或是ETF，建議從無槓桿指數ETF開始，比較不容易輸。
這可以讓你從0累積到可以購房的資產，為下一階段做準備。

範例: 0-1000萬 10年6個月
https://drive.google.com/file/d/10gHRrsj1X7ixOT4MxmRDUsb14AvhsWf8/view

1000萬連台北市頭期款都有了吧? 要其他縣市更快。

以下是看完ceca大師以後的心得，可以加速累積資產速度:

如果已經存ETF 5年以上，請研究怎麼貸款，
若貸款的利率低於通膨，請規畫好自己的現金流，多少貸一點，
這時候能貸的通常是信貸，目前由於央行房貸管制的關係，
信貸利率常常比房貸利率還低。
把貸款來的資金滾入你原本可以長大的投資，
貸款時請設定萬一貸款投資全爆時生活還過得下去。

結婚後:

這時候薪水幾乎是左手進，右手出，若以年薪100萬為例，表面上看起來很高，
但是若是你要一人薪水養一家四口，年薪100萬扣所有開銷後，
一年能存下20萬算你超厲害，甚至年薪100萬扣所有開銷後，最後年存不到5萬都有可能。

若你有上一階段累積的基礎，此時手上會有幾百萬甚至上千萬的資產，
有這些資產的孳息，會對生活很有幫助。

若是無房，建議購入自住房，用首購利率借入最多錢，
由於上一階段你已經有貸款現金流規劃的歷練，
這時候通常會能用首購低利率在現金流能過得去的情形下的能貸多少是多少。

使用房貸後請優先償還掉信貸，因為信貸的貸款年限小，會吃掉比較多的現金流，
將還款年限(7年)短的信貸轉換成還款年限長(30年)的房貸可以有效地增加現金流。

假設不考慮炒作，房價會跟隨通膨上漲，
貸款出來去買股或ETF的資產總值也會跟著通膨上漲，
房租也是會跟著通膨上漲，但貸款利息卻不會跟著通膨上漲，
房貸的實質購買力反而會隨著通膨而下降。
通常台灣央行是通膨高的時候利率高一些，通膨低的時候利率低一些，
總體而言房貸利率會比通膨指數還要低。

將房貸多貸出的資金滾入你已熟悉的投資，產生的孳息可以付房貸本息或是支援生活，
時間久了房價上漲還可以用轉增貸貸出資金來投資，
重點是只有一間房，轉增貸還是首購利率，又能攤還30年!

此階段手上會有配置可能如下:
1. 上千萬抗通膨的房產
2. 上千萬會隨著通膨貶值的首購低利房貸
3. 上千萬抗通膨的股票或ETF

最後，請去PTT stock版 home-sale版 搜尋ceca大師的文章，
把大師的文章全看過一次，雖然他有時候說得很無情，
但出社會久了就知道他說的是社會現實。
ceca的文章消化完，未來大富大貴不一定，但是幾年後能改善你自己，
你全家的生活到是蠻可能的。

最後請ceca大師受小弟一拜orz...

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