Re: [問卦] 8年蓋20萬戶社會住宅難在哪？

※ 引述《deann (古美門上身)》之銘言：
: 說真的 蓋社會住宅這件事情在台灣是一件吃力不討好的事情
: 除非有中央的法規真正的支持 而且有穩定固定的財源
: 靠地方自行興建的社會住宅都是假的 最後一定都會失敗 為什麼
: 因為蓋社會住宅的問題不是只有興建 還有後面的營運跟維護
: https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070195&flno=7
: 目前法定的財源是這個規定
: 主管機關為健全住宅市場、辦理住宅補貼、興辦社會住宅及提升居住環境品質，得設置住: 宅基金。
: 而住宅基金的主要財源來源是
: 一、政府依預算程序撥充。
: 沒有固定稅收支持作為來源 只靠政府自己隨興編列 連興建都沒那麼簡單了
: 加上你蓋社會住宅 增加居住人口 畢竟會影響附近居民生活品質跟環境
: 然後你又不是蓋豪宅 對當地房價基本上是做平抑而不是貢獻 居民更不歡迎
: 光居民溝通你就得花很多時間
: 另外更大的隱形阻礙就是 金主建商房東的壓力 房東就不用說了 蓋了搶生意的
: 你社會住宅雖然是只租不賣 但對建商蓋房提供需求就產生了相對排擠的效應
: 再加上後續你社會住宅開始營運 政府就算委外也是要承擔修繕維護的責任
: 沒看最近大大小小公宅品質的爆料 XD 要維護修繕改設計都是要錢啊
: 所以對政府來說 蓋公宅要花錢 又得罪金主 然後投資客跟建商又不爽
: 只有那種腦袋不清楚的 或是 想政治自殺的 才會卯起來蓋公宅
: 等到開始蓋 數字出來就會發現(無論民調或是財務數字) 就會發現蓋公宅真的很笨
: 還是學學小英跟花敬群 用嘴巴蓋公宅最快^0^

我覺得為啥要想的這麼複雜？

蓋公宅的目的就是弄低價房出來打亂市場行情嘛

既然這樣

那就請國發會拿錢出來投資國營建設公司

政府幫忙喬地

直接以成本出售

反正國營企業不以營利為目的

賣掉後，哪裡還有甚麼維護修繕的問題？

自然是社區成立管委會，自己去籌錢處理啊

當然

如果政府成本出售

必然會造成搶購，一堆人一定是買了立刻賣

買入十萬/坪，轉手賣三十萬/坪

瞬間單車變摩托

所以同時看能不能立專法

針對國營建設公司蓋的房子，給他一個特殊身分

譬如現在根據都市計畫法

有將土地分成工業用地、農業用地、商業用地等

或者是使用執照有標註住宅用、辦公室用、工廠用等

新劃分出一個"社"

土地是社福用地

使用執照是社福住宅用

有這標註的房子與土地受專法管制

電價漲幅，有專責的電價審議小組制定，每次最高不得超過3%

那就跟電價一樣

有專責的審議小組制地，每年社字第，社字房，買賣的溢價幅度

如此這些房子跟土地就不好成為炒作的標的

試想，你花三百萬買房，賣出去政府規定你只能賣309萬

九萬還要扣稅

投資客要重複買賣幾次才能吵到四百萬？

至於其他人想繼續炒作房地產

那就炒吧

反正自由市場經濟

只要國營建設公司蓋的房子越多

對市場行情影響就越大

以台北市現況為例

目前台北市約有九十五萬戶住宅

一年約蓋一千戶社會住宅

十年就是一萬戶，二十年就是兩萬戶

看起來是少了些

但是

台北市一年房地產交易量約是兩萬到三萬戶

如果就每年的交易量比例看

好像也就還可以接受了

每年最少最少會有3%，是非常便宜的新社宅

而過去蓋好的也會有部分釋出，實際上會超過3%

當然，如果每年能蓋一千戶以上會是更好

這點我還是有點信心

原因無他

現在蓋社宅要在那邊招標半天

又要靠預算在那邊支應

議會整天雞雞歪歪

就如原PO所說還要搞後續的維護

困難重重

但如果是國營建設公司蓋社宅

他自己就能跟銀行貸款

資金上取得比預算好稿多了

自己蓋

一則，成本低

二則，國營企業採購，在法規上還是比公務機關寬鬆一點，時間也會快些

三則，社宅買賣出去，就不用負擔後續維護問題

效率必然比不上民營建商

但應該也是能屌打政府單位

也不要多就比台北市厲害就好

每年平均蓋兩千戶

就能佔每年交易額的6%

不說啥，剛需總是能下降點吧

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合宜宅主要還是招標出去給人蓋 國營建設公司就是專門蓋的 可以跳過很多法律上流程

再讓我瞇一下

榮工的目的比較像是照顧榮民 給退伍軍人一個出路 他們蓋的房子，也沒有說按成本價出售的道理 招標興建自然也沒有甚麼不好 不過就你所說的 國家可以拿來招標的土地沒有想像中這麼多 加上政府效能一直不彰 如果有民營企業能夠良心處理 自然是效率最好 但很明顯是緣木求魚 如此只能退而求其次 有一家專責的建設公司負責 買地就買地，地貴也無所謂 反正重點是成本賣 建築成本加土地成本加公司管銷 也許台北市一坪賣出來還是五六十萬 但也好過現在動輒七八十的老破公寓好些吧？ 而出了台北市 我是不信台南高雄成本加一加 一坪賣出來也還要個三四十萬 當然 政府有地一樣可以繼續招標合宜宅

看你開多少啊 你一坪是一萬元 三十坪也就三十萬 一張台積電都沒有 我買啊 放著養狗我都爽 但你賣嗎？ 且想住生活機能好的地方有甚麼問題？ 你不想，你大可搬到中央山脈裡面去啊