Re: [閒聊] 持有了蛋黃 怕買不起想買的蛋白

很多人都說房必漲必漲，我自己對於所謂必漲必跌都覺得是很危險的心態。

阿事實上任何資產都會有跌的也有漲的，在那邊說長線長期，我都覺得不然乾脆從民國初年開始抓？那個不是漲？

我覺得對資產市場就是保持尊敬和學習啦，漲的要看，跌的也要看。

我覺得(個人立場而言)你真的是運氣好而已，而且那10%也算不得你真賺。

你真要賣，有房地合一稅，有仲介費，有利息，還有你這段時間失去的機會成本，我個人來看就是賠啦！

自住和心態是不同的，如果你當自住沒啥問題，問題是你全文都是在談投資報酬，可是你要談投資報酬前，又根本沒弄清楚所謂的機制和風險。

缺工缺料對我來說都是多說的，你也不用去管什麼建商說法，因為市場基本上就是供需。真的供給失衡，供給太多撐太久，建商不賺，賠錢也會跑，因為靈活的資金對企業太重要了。

你該清楚的是，目前這些買賣機制的風險、成本與解法，弄清楚買進來要放多久，然後再找出自己合適的操作方式和脈絡，才會比較心安理得。更不用說每個區域都有不同發展脈絡和可能性～

這個版的人都各有自己的經驗，不能說全錯或全對，但如果你然後不夠了解自己和市場機制，就只想聽別人意見套進自己的模式，那真的很危險。

以上純為個人看法。

※ 引述《applejuice64 (高掛天空)》之銘言：
: 如題
: 房子買了之後運氣算好，目前一年增值10%
: 但明年如果沒漲這麼多
: 就會有種絕望感油然而生
: 雖然這10%都是躺著賺 坐收其成
: 但其實有6%要被仲介服務費分走
: 獲利中的35%未滿五年要被房地合一稅抽走
: 另外2%要繳在資金成本利息上
: （當然也可以騙自己說租金=房貸中的利息）
: 這樣扣下來 一年賺到的利潤房價漲幅
: 竟然剛好等於我該付出的錢
: 唯一變多的只有本金的存款
: 今年可以漲10%也只是因為
: 本來買的時候相對時機良好
: 所以比較有漲幅空間
: 附近又陸續有推案剛好可以搭上車緩漲
: 隨著屋齡變高以及折舊
: 旁邊又有更多極巨吸引力的新案變成新古屋
: 未來價值的增加幅度怎麼想都很難跟上
: 新建案的漲幅
: 也很難繼續漲10%
: 如果一年只漲3% 那剛好跟我的資金成本=房租打平
: 那我根本沒辦法賺到房價上漲的果實
: 只是繼續存著房貸本金而已
: 我所累積的資產其實只有存進去的本金
: 這房貸本金相較於新建案的拉抬
: 根本是杯水車薪
: 即使新建案推出 要買的時候
: 我又可以重新用首購條件貸款
: 但相對的頭期款也會變多
: 到頭來還是在看存的本金夠不夠多
: 讓我能夠換房
: 但是看到房版常提到的營建成本只會上漲不會下跌
: 大建商又有囤貨的能力
: 買房也仍舊有能力繼續支撐房產
: 賣方也能扛著房子等待時機才賣
: 感覺本金存的再多也追不上新推案
: 的建商拉抬漲幅
: 想從舊市區穩定投報的房子
: 換屋成大坪數新建案 感覺非常絕望
: 難以實現
: 就算鎖定了非市中心
: 遠離話題利多的地方 蛋白蛋殼區
: 也感到很絕望 因為 營建成本上漲的速度
: 擔心自己本金積累的速度追不上
: 想問房版的大大怎麼評價
: 是否該從有成長趨勢的蛋黃區域
: 換成兩倍空間的蛋白區
: 害怕營建成本通膨
: 導致蛋白區也大補漲
: 導致我繼續坐收蛋黃的獲利
: 追不上蛋白的基本漲幅
: 現在蛋黃可以買一坪 蛋白可以買兩坪
: 物理上蛋黃跟蛋白車程卻只差15分鐘
: 該不該即時認賠 把資金拿去買蛋白呢
: 因為持有的蛋黃價值剛好是蛋白的兩倍
: 一路思考下來有點絕望有點害怕
: 又覺得基本面的上漲勢不可擋
: 導致有點看好蛋白的發展速度

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幫畫重點，唉，如果連重點都不會抓，真的別弄什麼房子，好好領薪水存錢就罷了。 1，清楚自己的經濟條件和可承擔風險 2，確認自己的心態自住投資比重 3，預計持有多久期間 4，把房地合一稅、仲介、利息算進去回推最終售價 5，做好區域功課弄清楚區域的價格脈絡 6，以上都沒有，問意見就是白問。