Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大風暴成形
看房蟲吹口哨壯膽,小弟真的會笑鼠
我們用現金流量表來看建商的槓桿問題
富宇 https://i.imgur.com/0008Zjb.png
興富發 https://i.imgur.com/JmsHoU9.png
新潤 https://i.imgur.com/hBcfqI3.png
亞昕 https://i.imgur.com/XG0RT6g.png
把時間拉長就可知道
建商的近年來的營業現金流流入少、流出多
代表本業活動難以帶入現金
支應公司營運的,是融資現金流,也就是向外舉債來的
小弟看到有人說合約負債
ㄏㄏ
小弟順便整理了一下前述建商在今年Q1季報的負債比率、合約負債比率、銀行借款比率
負債比率 合約負債比率 銀行借款比率
富宇 81% 17% 44%
興富發 76% 7% 47%
新潤 84% 19% 49%
亞昕 80% 12% 62%
確實有合約負債沒錯,但那不是負債的主要
建商主要負債仍是銀行借款,我甚至沒納入短期票券跟公司債勒
由此可知建商營運仰賴外部融資,而非自有資金
如果景氣熱絡或持平,槓桿遊戲當然玩得下去
啊萬一景氣反轉,銀行雨天收傘勒?
建商賺來的營業現金又流到存貨,錢都套住了,資金缺口都靠銀行補
如果銀行抽銀根,怎辦?
你各位房蟲484都忘記政府在限縮土建融了? 你以為之後不會再限縮?
別忘了上上個月竟然還升息半碼,嚇死一堆房蟲勒
現在央行已降低購地貸款成數,並要求18個月內動工,否則利率加碼、收回資金
再加上台灣被房蟲搞的少子化,造成缺工情形
以及科技業四處擴廠壓迫營建量能
讓建商難以如期動工,購地頭期款增加之外,又要被收回貸款資金
賸餘的帳上現金有辦法把興建中建案蓋完嗎?
別忘了建商帳上現金量也不過才2、3%而已
就算蓋的完好了
賣的房子又小又貴,確定賣得掉嗎?
如果賣不掉,後面還有好幾個案子在跑欸,就是你各位的合約負債啦
更不用說帳上4x%的銀行借款了
只要有一間無良建商撐不住,那後面的粽子可是一大串的
接下來就是大量法拍屋壓垮成屋市場了
別忘囉今年q1的法拍量比去年同期增加一成,這可是個警訊
等了三十幾年,就是在等這樣的大場面
一想到房蟲崩潰,小弟就興奮到睡不著了,嘻嘻
※ 引述《callhek (沒錢住帝寶)》之銘言:
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1cMq06xe ]
: 作者: enzo50 (== 鴉片玫瑰 ==) 看板: Gossiping
: 標題: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大成形
: 時間: Sat Jun 1 23:36:36 2024
: 轉載自臉書,這表格太可怕
: https://i.imgur.com/aX9clP2.jpeg
: 從2021年開始,因QE大降息所衍生出的史上最大購屋潮,讓建商搶賣搶建搶地,到了2024: 現
: 在為了鞏固價格,甚至推出違法的 #建商貸、#優付貸 來吸客
: 但仔細檢視上市櫃建商財報,這兩年建商理當是大發利市賺飽飽,尤其去年下半年掀起的: 交
: 屋潮,建商淨利應該大增、財報要變得更亮眼才對,但是檢視 #多數建商公司負債比卻是: 不
: 斷急速增加,使得公司負債比飆上8成甚至接近9成
: 這個數據代表2個重要的意義:
: 1 #建商手上依然有可觀未售出的預售屋與成屋,這些房源還在建商自己手上,這也正: 是因為建商的囤房成本太低,囤房沒有壓力,導致建商繼續開槓桿,以債養債!
: 2 #銀行借貸放款毫無風險控管可言!如果你是銀行的風險管理單位或是經營管理層級: ,會貿然借貸十幾億元給一家負債達8成以上的公司嗎
: 所以讓我們舉幾個例子讓大家知道台灣房地產泡沫有多嚴重:
: ‘’興富發建設‘’,#負債1700多億,負債額已經比擬去年破產的歐洲最大房地產巨
: 頭 Signa
: ‘’寶佳集團‘’,以我們推估的方式,整個集團的負債額有可能 #破1兆,負債額可
: 能達台積電的一半、恆大地產的 1/6 (由於寶佳非上市櫃公司,財報不公開,所以由其: 子公司做反推。)
: ‘’新潤建設機構‘’,歷經這三年負債比已經衝破8成,再細看資產負債表,「#約
: 當現金只有 5.9億」,只佔總資產2.9%,而「#存貨項目卻高達166億」,佔總資產的82%: 這到底是囤什麼貨啊?囤地還是囤房
: “富宇建設”,到了今年負債比同樣飆破8成!而資產負債表上,「#約當現金只有 1.: 6億」,僅占總資產的1.5%,而「#存貨項目卻高達93億」,佔總資產87% (不是說都賣光: 光
: 嗎 )
: 試問這種財務結構,你敢付訂金預購產品,然後相信五年後會準時交給你?
: 現在應該知道 發哥、富哥 為什麼都這麼敢用建商公司貸、低首付了吧!不是他賺很多錢: ,
: 是他能不斷開槓桿借錢呀
: 知道房市病徵後,接下來,我們會再發表文章分析,其實政府只要願意做出一件事就可以: 讓
: 房價下降!
: 大家想得到嗎?
: =========
: 補充提供:
: 「合約負債」指的是,當建商收到消費者訂金,房子蓋完之後要拿房子還給消費者,這種: 負
: 債就叫合約負債,越高反而代表預售屋銷售的情況越好!
: * 富宇 合約負債僅: 18億
: * 新潤 合約負債僅: 36億
: * 亞昕 合約負債僅: 67億
: * 興富發 合約負債僅: 166億
: #相比總負債就知道建商槓桿開多大
: 原文截圖
: https://i.imgur.com/3A6N8WZ.jpeg
: 無重大八卦請勿使用此分類,否則視同濫用爆卦鬧板(文章退回、水桶6個月)
: 未滿30繁體中文字 水桶1個月
: 未滿20繁體中文字 水桶2個月
: 未滿10繁體中文字 水桶3個月
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反串的不錯,但是建商已經完銷,魯空哭暈在廁所
我還以為是精神分裂欸
不管啦 完銷的還沒認列 就是建商存貨爆炸了啦
建商存貨爆炸可是魯空還是買不到房子,幫QQ
好的 快空死營建股 賺它一筆
2511太子這種把地賣光的 負債才43%就是他們理想建商
現在空營建股大概會被嘎爛
魯空就是標準看後照鏡開車 存貨跟負債爆炸 笑鼠XD
讚啦 行家一出手 就知有沒有 坐等上新聞
建商:啊完銷的算進去後,還倒賺哪來的負債
笑
你覺得魯空會知道認列這種東西嗎?
連法拍屋這種1000戶左右的事情也要拿出來說
少子化,人生意外,生病,五年後寬限滿街都打到骨折,
還是繳租金最好
去年法拍屋數量歷史最低 今年次低 這樣也在爽喔
建商根本不想拿出來賣 搭帳篷抽籤都來了 你期待這幾年
建商會虧錢撐不住不如期待GG瘋狂擴產over booking 的機
率都還比較高 可憐
等建商有在填海造陸搞出個海花島再來講這問題
完銷也不是立即入帳,這才是重點
小弟回來了
我覺得不行= =,魯空雜草根本不會用「土建融」「科技業
」這些詞。真的會用這些詞的人根本不可能當魯空
分析的很到位 老家賣掉全力放空營建股 財富自由就看這一
把了
還有上面推文講的「認列」,懂財報的話早就脫離雜草了
小弟妹回來了
沒貼空單出來,就是你自己也沒把握啦,打一堆
要開啟第二波鬼轉輪迴了嗎?
不可能倒啦,台灣錢那麼多
人設切換自如 服你了哈哈
也不用看得懂財報吧 建商借一堆錢又怎樣 他房子賣得掉
怎麼可能轉不過來 像富宇這種搶破頭的...難道建商佛心
賣一間賠一間 營建成本>>售價嗎? 笑死
沒空單就是反串
有數據給推
一想到反串魯空能上新聞就讓我感到興奮
小妹哥真的有寫小說的天份,完美駕馭各種人設
記者該來抄這篇了吧
離抓最後一隻老鼠的時間越來越近了
今天賣的掉不代表明天賣的掉,房子反轉只在一瞬間,屆時金
融危機來到,房蟲拍拍屁股讓他倒帳,苦果卻是全民承擔,所
以說漲價歸公100%課稅是合理的
記者不太會抄專業詞語太多的文
還是小妹好一點 換人吧
漲價歸公的邏輯很適合去共產國家生活 資本主義不適合你
其他東西保持資本主義,唯有土地、房屋、不動產應漲價歸公
魯空抓了最後浮木才發現抓到的是飛舞大的雙臂XD
為什麼只有不動產要漲價歸公 道理在哪?因為你想要?
不用跟雪崩認真齁 連潛在買方都不算的人的意見不重要
出社會後看錯房市超過15年了,希望你這次是對了..
別想太多 快買才是真的
可是銀行就不會抽銀根 太多想像囉
笑死 看看那壽險業 你當銀行都白癡?
建商看現金流量標做投資決策你會虧死
魯空是一種魯肉飯嗎???
空空會不會看不懂,推小弟妹
銀行:抽你妹銀根,錢多到貸不出去,一堆人股市賺的錢放在
銀行,你知道我壓力多大嗎?
看起來你不太懂會計跟財務分析的區別 做個5年財務預測
跟現金流量表吧 你就會發現沒問題
法拍還在低點,你不會不查資料吧?
反串要說 可憐的空仔
那你恐怕有的等了
完蛋了啦 大安區要跌到一坪50萬了嗎
樓上噓的真的都是沒看過他反串的嗎
乾,終於有人po出類似的訊息了,我等超久了,超期待第一個
崩盤後的骨牌效應,我就看誰死最快
跟雪崩囧生認真幹嘛,他就買不起很想買,整個人瘋
了,也難怪啦,看空十幾年一直被打臉,40幾歲,在
金融業也是個不上不下的職員,只能租社宅沒資產,
社宅再幾年後又要到期,到時候又要到處搬家,中年
無殼蝸牛的悲哀。
其他無殼蝸牛還不會來房版,他來房版就是一直被市
場打臉,從地表嘎到銀河系甚至本星系群的邊界了,可
憐啊
大陸就是這樣也沒講錯,期待台灣金融體質比別人好
真的切換自如
哈哈崩潰哈哈
穩了
讚讚讚 你就是下一個網紅國際房仲
升息半碼真的沒什麼差
這不是反串的嗎?
ID正確
空營建可能不用一個禮拜就被抬出場了
一堆房蟲崩潰
這麼強的空空論述可惜是多多反串的
銀行雨天不會收建商的傘請您放心
銀行拜託你借錢吧...
我只能說 現在起看到很強的空方論述我都要先看ID了
看到這篇我就放心了
推
印度外勞啊
小弟妹太強了吧
笑死,一堆萬一 如果
這個反串的好XDD
多重人格:小弟看空;小妹看多;小弟妹可多可空
我只信不是不報時候未到
雖然我沒房,但你這想法簡直脫離現實活在自慰的世界裡
噓的自己a一下Id 好報
讚喔,話中有話
這篇分析的很到位
多多都只是吹哨壯膽
信不信新青安五年賣壓一出籠
全部一起套
……不要一本正經的說幹話好ㄇ
笑死 建商風暴出現 也是政府救市 跌不超過一個月
是的 你說得有道理 外資研究團隊都沒發現這件事 你
好棒好聰明
欸,你們是不是把房蟲跟建商搞錯了,建商再怎麼樣也是
實業捏
如果...如果...如果...怎辦? 可惜人生沒有如果 加油
你講最後一段法拍量就穿幫了。回去在想一下。
可是都完銷耶
銀行敢這麼放款 就是建商背後有執政者撐腰啦!現在貪污
不再是明目張膽拿錢了 怎麼從銀行國庫合法搬錢 各項前瞻
綠能不就演給你看了!
可是在野黨的立委議員跟縣市長也把前瞻綠能寫進他們的
政績耶
台灣官股銀行會讓建商倒?想太多...
執政的要多蠢才會讓你的假設成立
笑死,這4間我的銀行都有往來,沒一間被拒貸的
土建融是銀行讓他挑,是銀行求他們貸好嗎
你不知道預售屋能當自籌款用?
新潤一個土建融的案子,4間銀行在搶
你知道光新潤檯面8大公股+10幾間民營都有給它們額度嗎
在那邊擔心自籌款,銀行比你更怕好嗎?
自籌來源多的是,預售價金可以當自籌,土融也能當建融
用
升息銀行收到一堆資金都沒地方放,土建融利差又大
根本搶著做好嗎
是中小型建商才搶不到銀行土建融
魯空小草程度沒那麼高,反串要重來
太興奮了。準備再買一間壓壓驚
魯空們又抓到一根浮木了 科科
我如果30-40歲魯到還沒買房只能租套房我才是睡不著咧
5年寬限期到之前,檢附財力證明再轉貸其他銀行增加2年,2
年到之前再重來一次,工具就在那邊,傻窮空什麼都不懂
有人認真看圖表的嗎?!與論述完全相反耶XD。你偶爾
客串空空也不錯啦,現在沒一個能打的了。還有一直說
現在沒有漲價歸公的,你們以為土地增值稅怎麼來的,
平均地權怎麼來的,立法不是沒有界限耶!沒有憲法依
據,立法院說立就立,那叫口含天憲、言出法隨,不叫
立法。至於你們要的那不叫漲價歸公,那叫共產!反正
都是大家的,全部拿來一起用就好。其實共產也沒有什
麼不好,不過就三年大饑荒死了幾千萬人,人相食而已
。再來的文革更是經典,足足動亂了十年。然後,沒然
後了,改良式社會主義也就是披著社會衣服的資本。
ID正確
反串久了其實就習慣了
過往營建負債比都比一般公司高了啦,拿來作文章拐
不懂的人
小弟又彈出來了
反串得不錯 魯空看完都高潮了
你怎沒分析士開
4
產業特性 建築業本來負債比率不能用一般產業去看 但你說最近建築業借錢借到瘋狂...也是實話 但官員不知道嗎? 他只會跟你說2
單純從會計方面解讀原po寫的上述這段文字內容, 不分析個別公司的財務資訊, 如果有買過預售屋的人應該會知道, 從簽約到銀貸撥款交屋會歷經數年, 其中,銀貸款和交屋款一般約佔總合約負債的7成~8成不定,7
幾年前家維翻多我嚇死了,後來Zack忽然説會長漲一陣子投客們更是嚇到瑟瑟發抖 現在馬上冒出一個靠杯高房價的社群 還能寫一篇看似相當合理的謬論,盒盒就放心了 畢竟空頭不死多頭不止,當空頭全部陣亡就是要崩盤了!!! 回到這篇文的重點:11
沒錯,所以我一率建議不要買預售 你看成屋也有可能地震弄垮,也有可能火燒厝就沒了 買預售建商倒了怎麼辦,買成屋遇到地震火災怎麼辦 所以只要一輩子租屋就好了 應該解除信用管制,讓房蟲貸好貸滿也讓建商貸好貸滿
爆
[爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大風暴成形轉載自臉書,這表格太可怕 【建商開槓桿負債近9成,台灣版恆大風暴成形 】 從2021年開始,因QE大降息所衍生出的史上最大購屋潮,讓建商搶賣搶建搶地,到了2024現 在為了鞏固價格,甚至推出違法的 #建商貸、#優付貸 來吸客87
Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大風暴成形寫這篇文章的不懂資產負債表 也看不懂財報吧 說興富發有 1761億的負債 怎麼不提興富發有2251億的資產 興富發的股東權益就有將近500億 而且光流動資產就有 2057億 還高於總負債金額 然後你跟我說這間公司負債太高 有經營危機 是在說笑話吧10
Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大風暴成形原文太智障 全吃 懶得跟你一條一條反駁 講一個最簡單的例子 個人買房 你頭款200萬 買1000萬房 貸款800萬 你個人的資產負債表4
Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大成形我以為大家小學的時候 老師就會講土地融資跟營建融資的概念 不過這不管 建商的金流跟他帳目不太一樣 銀行 建商 現在包在同一體系的情況之下7
Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大成形興富發負債率 維持在70~80%已經快20年了 怎麼你以為今天才高的? 2020年還跑到80.2%勒啦 現在還是最近幾年相對低點7
Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大風暴成形主要還是看政府要不要出手 恆大破產原因主因是 政府直接對建商限制 所謂"三條紅線",即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;房企的淨負債率不得5
Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大風暴成形無聊查了一下其中一家公司。 新潤(6186)2021年的負債比81.6%,跟這篇臉書廢文講的很聳動的83.5%根本相去不遠。 什麼風暴成形根本唬爛,因為建商負債狀況根本沒有太大變化。 另外我們來看股價好了,該公司股價從2021的26.5元,一路站上90塊,上週五收盤是94.6 塊。資本市場看好的主因,大概是持續購地推案穩定。