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Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大風暴成形

看板home-sale標題Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大風暴成形作者
FlyinDance56
(↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )
時間推噓64 推:77 噓:13 →:66

看房蟲吹口哨壯膽,小弟真的會笑鼠

我們用現金流量表來看建商的槓桿問題

富宇 https://i.imgur.com/0008Zjb.png


興富發 https://i.imgur.com/JmsHoU9.png

新潤 https://i.imgur.com/hBcfqI3.png

亞昕 https://i.imgur.com/XG0RT6g.png

把時間拉長就可知道

建商的近年來的營業現金流流入少、流出多

代表本業活動難以帶入現金

支應公司營運的,是融資現金流,也就是向外舉債來的

小弟看到有人說合約負債

ㄏㄏ

小弟順便整理了一下前述建商在今年Q1季報的負債比率、合約負債比率、銀行借款比率


負債比率 合約負債比率 銀行借款比率

富宇 81% 17% 44%

興富發 76% 7% 47%

新潤 84% 19% 49%

亞昕 80% 12% 62%


確實有合約負債沒錯,但那不是負債的主要

建商主要負債仍是銀行借款,我甚至沒納入短期票券跟公司債勒

由此可知建商營運仰賴外部融資,而非自有資金

如果景氣熱絡或持平,槓桿遊戲當然玩得下去

啊萬一景氣反轉,銀行雨天收傘勒?

建商賺來的營業現金又流到存貨,錢都套住了,資金缺口都靠銀行補

如果銀行抽銀根,怎辦?

你各位房蟲484都忘記政府在限縮土建融了? 你以為之後不會再限縮?

別忘了上上個月竟然還升息半碼,嚇死一堆房蟲勒

現在央行已降低購地貸款成數,並要求18個月內動工,否則利率加碼、收回資金

再加上台灣被房蟲搞的少子化,造成缺工情形

以及科技業四處擴廠壓迫營建量能

讓建商難以如期動工,購地頭期款增加之外,又要被收回貸款資金

賸餘的帳上現金有辦法把興建中建案蓋完嗎?

別忘了建商帳上現金量也不過才2、3%而已

就算蓋的完好了

賣的房子又小又貴,確定賣得掉嗎?

如果賣不掉,後面還有好幾個案子在跑欸,就是你各位的合約負債啦

更不用說帳上4x%的銀行借款了

只要有一間無良建商撐不住,那後面的粽子可是一大串的

接下來就是大量法拍屋壓垮成屋市場了

別忘囉今年q1的法拍量比去年同期增加一成,這可是個警訊

等了三十幾年,就是在等這樣的大場面

一想到房蟲崩潰,小弟就興奮到睡不著了,嘻嘻

※ 引述《callhek (沒錢住帝寶)》之銘言:
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1cMq06xe ]
: 作者: enzo50 (== 鴉片玫瑰 ==) 看板: Gossiping
: 標題: [爆卦] 建商槓桿負債9成,台版恆大成形
: 時間: Sat Jun 1 23:36:36 2024
: 轉載自臉書,這表格太可怕
: https://i.imgur.com/aX9clP2.jpeg

: 【建商開槓桿負債近9成,台灣版恆大風暴成形 】
: 從2021年開始,因QE大降息所衍生出的史上最大購屋潮,讓建商搶賣搶建搶地,到了2024: 現
: 在為了鞏固價格,甚至推出違法的 #建商貸、#優付貸 來吸客
: 但仔細檢視上市櫃建商財報,這兩年建商理當是大發利市賺飽飽,尤其去年下半年掀起的: 交
: 屋潮,建商淨利應該大增、財報要變得更亮眼才對,但是檢視 #多數建商公司負債比卻是: 不
: 斷急速增加,使得公司負債比飆上8成甚至接近9成
: 這個數據代表2個重要的意義:
: 1 #建商手上依然有可觀未售出的預售屋與成屋,這些房源還在建商自己手上,這也正: 是因為建商的囤房成本太低,囤房沒有壓力,導致建商繼續開槓桿,以債養債!
: 2 #銀行借貸放款毫無風險控管可言!如果你是銀行的風險管理單位或是經營管理層級: ,會貿然借貸十幾億元給一家負債達8成以上的公司嗎
: 所以讓我們舉幾個例子讓大家知道台灣房地產泡沫有多嚴重:
: ‘’興富發建設‘’,#負債1700多億,負債額已經比擬去年破產的歐洲最大房地產巨
: 頭 Signa
: ‘’寶佳集團‘’,以我們推估的方式,整個集團的負債額有可能 #破1兆,負債額可
: 能達台積電的一半、恆大地產的 1/6 (由於寶佳非上市櫃公司,財報不公開,所以由其: 子公司做反推。)
: ‘’新潤建設機構‘’,歷經這三年負債比已經衝破8成,再細看資產負債表,「#約
: 當現金只有 5.9億」,只佔總資產2.9%,而「#存貨項目卻高達166億」,佔總資產的82%: 這到底是囤什麼貨啊?囤地還是囤房
: “富宇建設”,到了今年負債比同樣飆破8成!而資產負債表上,「#約當現金只有 1.: 6億」,僅占總資產的1.5%,而「#存貨項目卻高達93億」,佔總資產87% (不是說都賣光: 光
: 嗎 )
: 試問這種財務結構,你敢付訂金預購產品,然後相信五年後會準時交給你?
: 現在應該知道 發哥、富哥 為什麼都這麼敢用建商公司貸、低首付了吧!不是他賺很多錢: ,
: 是他能不斷開槓桿借錢呀
: 知道房市病徵後,接下來,我們會再發表文章分析,其實政府只要願意做出一件事就可以: 讓
: 房價下降!
: 大家想得到嗎?
: =========
: 補充提供:
: 「合約負債」指的是,當建商收到消費者訂金,房子蓋完之後要拿房子還給消費者,這種: 負
: 債就叫合約負債,越高反而代表預售屋銷售的情況越好!
: * 富宇 合約負債僅: 18億
: * 新潤 合約負債僅: 36億
: * 亞昕 合約負債僅: 67億
: * 興富發 合約負債僅: 166億
: #相比總負債就知道建商槓桿開多大
: 原文截圖
: https://i.imgur.com/3A6N8WZ.jpeg
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junior02048606/02 15:30反串的不錯,但是建商已經完銷,魯空哭暈在廁所

pz520206/02 15:31我還以為是精神分裂欸

a128054706/02 15:32不管啦 完銷的還沒認列 就是建商存貨爆炸了啦

junior02048606/02 15:33建商存貨爆炸可是魯空還是買不到房子,幫QQ

mytropicfish06/02 15:33好的 快空死營建股 賺它一筆

a128054706/02 15:342511太子這種把地賣光的 負債才43%就是他們理想建商

junior02048606/02 15:35現在空營建股大概會被嘎爛

a128054706/02 15:36魯空就是標準看後照鏡開車 存貨跟負債爆炸 笑鼠XD

KrisNYC06/02 15:36讚啦 行家一出手 就知有沒有 坐等上新聞

junior02048606/02 15:37建商:啊完銷的算進去後,還倒賺哪來的負債

redhot9906/02 15:38

a128054706/02 15:39你覺得魯空會知道認列這種東西嗎?

handsometai06/02 15:44連法拍屋這種1000戶左右的事情也要拿出來說

cblade06/02 15:46少子化,人生意外,生病,五年後寬限滿街都打到骨折,

cblade06/02 15:46還是繳租金最好

BryantKobe06/02 15:46去年法拍屋數量歷史最低 今年次低 這樣也在爽喔

Detonate06/02 15:48建商根本不想拿出來賣 搭帳篷抽籤都來了 你期待這幾年

Detonate06/02 15:48建商會虧錢撐不住不如期待GG瘋狂擴產over booking 的機

Detonate06/02 15:48率都還比較高 可憐

F9393506/02 15:51等建商有在填海造陸搞出個海花島再來講這問題

nelsonhsiao06/02 15:52完銷也不是立即入帳,這才是重點

Yishanhuang06/02 15:59小弟回來了

blargelp06/02 16:02我覺得不行= =,魯空雜草根本不會用「土建融」「科技業

blargelp06/02 16:02」這些詞。真的會用這些詞的人根本不可能當魯空

aa0078806/02 16:02分析的很到位 老家賣掉全力放空營建股 財富自由就看這一

aa0078806/02 16:02把了

blargelp06/02 16:02還有上面推文講的「認列」,懂財報的話早就脫離雜草了

silence162806/02 16:04小弟妹回來了

deepinheart06/02 16:04沒貼空單出來,就是你自己也沒把握啦,打一堆

GGdong06/02 16:08要開啟第二波鬼轉輪迴了嗎?

permanent2706/02 16:10不可能倒啦,台灣錢那麼多

onenineone06/02 16:10人設切換自如 服你了哈哈

idtvgame06/02 16:18也不用看得懂財報吧 建商借一堆錢又怎樣 他房子賣得掉

idtvgame06/02 16:18怎麼可能轉不過來 像富宇這種搶破頭的...難道建商佛心

idtvgame06/02 16:19賣一間賠一間 營建成本>>售價嗎? 笑死

Morphee06/02 16:27沒空單就是反串

jessicaabc9806/02 16:28有數據給推

PTTMAXQQ06/02 16:31一想到反串魯空能上新聞就讓我感到興奮

PTTMAXQQ06/02 16:32小妹哥真的有寫小說的天份,完美駕馭各種人設

alonzohorse06/02 16:36記者該來抄這篇了吧

azaz1234506/02 16:39離抓最後一隻老鼠的時間越來越近了

jonson06/02 16:41今天賣的掉不代表明天賣的掉,房子反轉只在一瞬間,屆時金

jonson06/02 16:41融危機來到,房蟲拍拍屁股讓他倒帳,苦果卻是全民承擔,所

jonson06/02 16:41以說漲價歸公100%課稅是合理的

horseorange06/02 16:41記者不太會抄專業詞語太多的文

cooji7411506/02 16:41還是小妹好一點 換人吧

idtvgame06/02 16:42漲價歸公的邏輯很適合去共產國家生活 資本主義不適合你

jonson06/02 16:44其他東西保持資本主義,唯有土地、房屋、不動產應漲價歸公

jayemshow06/02 16:44魯空抓了最後浮木才發現抓到的是飛舞大的雙臂XD

idtvgame06/02 16:45為什麼只有不動產要漲價歸公 道理在哪?因為你想要?

blargelp06/02 16:47不用跟雪崩認真齁 連潛在買方都不算的人的意見不重要

wiliyss06/02 16:48出社會後看錯房市超過15年了,希望你這次是對了..

saes000106/02 16:50別想太多 快買才是真的

a6418640106/02 16:50可是銀行就不會抽銀根 太多想像囉

KMOOO06/02 16:53笑死 看看那壽險業 你當銀行都白癡?

afabletw06/02 17:01建商看現金流量標做投資決策你會虧死

jsie06/02 17:11魯空是一種魯肉飯嗎???

dennistao06/02 17:11空空會不會看不懂,推小弟妹

jkduke06/02 17:12銀行:抽你妹銀根,錢多到貸不出去,一堆人股市賺的錢放在

jkduke06/02 17:12銀行,你知道我壓力多大嗎?

democrat06/02 17:12看起來你不太懂會計跟財務分析的區別 做個5年財務預測

democrat06/02 17:12跟現金流量表吧 你就會發現沒問題

benny199061506/02 17:14法拍還在低點,你不會不查資料吧?

kadolong06/02 17:18反串要說 可憐的空仔

Tsin06/02 17:19那你恐怕有的等了

pptsuck06/02 17:22完蛋了啦 大安區要跌到一坪50萬了嗎

TsuoTsuoNi06/02 17:25樓上噓的真的都是沒看過他反串的嗎

AMDX606/02 17:28乾,終於有人po出類似的訊息了,我等超久了,超期待第一個

AMDX606/02 17:28崩盤後的骨牌效應,我就看誰死最快

junior02048606/02 17:29跟雪崩囧生認真幹嘛,他就買不起很想買,整個人瘋

junior02048606/02 17:29了,也難怪啦,看空十幾年一直被打臉,40幾歲,在

junior02048606/02 17:29金融業也是個不上不下的職員,只能租社宅沒資產,

junior02048606/02 17:29社宅再幾年後又要到期,到時候又要到處搬家,中年

junior02048606/02 17:29無殼蝸牛的悲哀。

junior02048606/02 17:29其他無殼蝸牛還不會來房版,他來房版就是一直被市

junior02048606/02 17:29場打臉,從地表嘎到銀河系甚至本星系群的邊界了,可

junior02048606/02 17:29憐啊

qkla06/02 17:44大陸就是這樣也沒講錯,期待台灣金融體質比別人好

mangojocker06/02 17:45真的切換自如

amethystboy06/02 17:47哈哈崩潰哈哈

thbygn9806/02 17:52穩了

j863022206/02 17:54讚讚讚 你就是下一個網紅國際房仲

encoreg5798506/02 18:02升息半碼真的沒什麼差

yellow506/02 18:03這不是反串的嗎?

sbshiu06/02 18:06ID正確

piliwu06/02 18:16空營建可能不用一個禮拜就被抬出場了

santo06/02 18:17一堆房蟲崩潰

Mithra06/02 18:22這麼強的空空論述可惜是多多反串的

blue50006/02 18:23銀行雨天不會收建商的傘請您放心

Alllllogo06/02 18:31銀行拜託你借錢吧...

KrisNYC06/02 18:36我只能說 現在起看到很強的空方論述我都要先看ID了

Jerry46906/02 18:46看到這篇我就放心了

iamok32906/02 18:55

labell06/02 18:58印度外勞啊

dophin33206/02 19:00小弟妹太強了吧

ppnow06/02 19:07笑死,一堆萬一 如果

apple12377306/02 19:07這個反串的好XDD

nthukos06/02 19:08多重人格:小弟看空;小妹看多;小弟妹可多可空

kinghunter06/02 19:15我只信不是不報時候未到

poet111206/02 19:17雖然我沒房,但你這想法簡直脫離現實活在自慰的世界裡

ufo84083106/02 20:06噓的自己a一下Id 好報

frowning122606/02 20:26讚喔,話中有話

CIIIO06/02 20:47這篇分析的很到位

CIIIO06/02 20:47多多都只是吹哨壯膽

CIIIO06/02 20:47信不信新青安五年賣壓一出籠

CIIIO06/02 20:47全部一起套

lee25521506/02 20:47……不要一本正經的說幹話好ㄇ

jimhall06/02 20:57笑死 建商風暴出現 也是政府救市 跌不超過一個月

bmw60604200106/02 21:09是的 你說得有道理 外資研究團隊都沒發現這件事 你

bmw60604200106/02 21:09好棒好聰明

ActionII06/02 21:17欸,你們是不是把房蟲跟建商搞錯了,建商再怎麼樣也是

ActionII06/02 21:17實業捏

handsomepaa06/02 21:48如果...如果...如果...怎辦? 可惜人生沒有如果 加油

mayu123006/02 22:04你講最後一段法拍量就穿幫了。回去在想一下。

milkteafood06/02 22:15可是都完銷耶

Airfoil06/02 22:27銀行敢這麼放款 就是建商背後有執政者撐腰啦!現在貪污

Airfoil06/02 22:27不再是明目張膽拿錢了 怎麼從銀行國庫合法搬錢 各項前瞻

Airfoil06/02 22:27綠能不就演給你看了!

kevin19006/02 22:40可是在野黨的立委議員跟縣市長也把前瞻綠能寫進他們的

kevin19006/02 22:40政績耶

iwcuforever06/02 23:22台灣官股銀行會讓建商倒?想太多...

iwcuforever06/02 23:23執政的要多蠢才會讓你的假設成立

RealID201806/02 23:32笑死,這4間我的銀行都有往來,沒一間被拒貸的

RealID201806/02 23:32土建融是銀行讓他挑,是銀行求他們貸好嗎

RealID201806/02 23:33你不知道預售屋能當自籌款用?

RealID201806/02 23:33新潤一個土建融的案子,4間銀行在搶

RealID201806/02 23:34你知道光新潤檯面8大公股+10幾間民營都有給它們額度嗎

RealID201806/02 23:34在那邊擔心自籌款,銀行比你更怕好嗎?

RealID201806/02 23:34自籌來源多的是,預售價金可以當自籌,土融也能當建融

RealID201806/02 23:34

RealID201806/02 23:35升息銀行收到一堆資金都沒地方放,土建融利差又大

RealID201806/02 23:36根本搶著做好嗎

RealID201806/02 23:36是中小型建商才搶不到銀行土建融

kyova06/02 23:39魯空小草程度沒那麼高,反串要重來

yuchi097806/02 23:47太興奮了。準備再買一間壓壓驚

ys456200406/02 23:50魯空們又抓到一根浮木了 科科

richaad06/03 00:00我如果30-40歲魯到還沒買房只能租套房我才是睡不著咧

richaad06/03 00:025年寬限期到之前,檢附財力證明再轉貸其他銀行增加2年,2

richaad06/03 00:02年到之前再重來一次,工具就在那邊,傻窮空什麼都不懂

chouwang6806/03 00:24有人認真看圖表的嗎?!與論述完全相反耶XD。你偶爾

chouwang6806/03 00:24客串空空也不錯啦,現在沒一個能打的了。還有一直說

chouwang6806/03 00:24現在沒有漲價歸公的,你們以為土地增值稅怎麼來的,

chouwang6806/03 00:24平均地權怎麼來的,立法不是沒有界限耶!沒有憲法依

chouwang6806/03 00:24據,立法院說立就立,那叫口含天憲、言出法隨,不叫

chouwang6806/03 00:24立法。至於你們要的那不叫漲價歸公,那叫共產!反正

chouwang6806/03 00:24都是大家的,全部拿來一起用就好。其實共產也沒有什

chouwang6806/03 00:24麼不好,不過就三年大饑荒死了幾千萬人,人相食而已

chouwang6806/03 00:24。再來的文革更是經典,足足動亂了十年。然後,沒然

chouwang6806/03 00:24後了,改良式社會主義也就是披著社會衣服的資本。

jsn005906/03 02:49ID正確

lanchenchen06/03 03:20反串久了其實就習慣了

mcgrady1233606/03 06:42過往營建負債比都比一般公司高了啦,拿來作文章拐

mcgrady1233606/03 06:42不懂的人

kazamishu06/03 08:37小弟又彈出來了

jagger06/03 09:48反串得不錯 魯空看完都高潮了

Bruce7852206/03 11:14你怎沒分析士開