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[閒聊] 短期買賣跟長期持有,報酬高低?

看板home-sale標題[閒聊] 短期買賣跟長期持有,報酬高低?作者
maxidogkimo
(oo)
時間推噓 8 推:8 噓:0 →:25

跟股票有點類似,短期買賣看起來可以快速獲利,
但是短期交易成本很高,以及可能會有沒有好標的空窗期資金閒置,
所以長期來看不一定打得贏長期持有。
如同當沖可能最後輸給無腦買0050

甚至短期買賣的賣價如果不漂亮,一年內的報酬率可能還打不贏出租。


以一間500萬的中古屋為例,來比較短期買賣跟長期持有的勝敗

1.短期買賣
房地產短期買賣,翻修中古屋再賣掉,
500萬的老屋,假如頭期款150萬,翻修費用150萬,賣800萬。
扣掉買賣仲介費約20萬、45%房地合一稅約75萬等交易成本,最後的獲利大概剩60萬。

成本是投入的資金頭:期款+翻修費共300萬
這樣買賣操作一次,報酬率約60/300= 20%

而由於缺工問題,中古屋整個翻修完成大概也要抓3~6個月。
加上買房找標的、賣房的銷售時間,這一筆資金一年頂多操作一棟房子買賣就差不多了。

因此年報酬率20%

2. 出租持有

用150萬頭期款 買500萬的房子直接出租,每月1萬,
年收租金12萬,12/150 租金約報酬率8%
另假設房價每年趨勢成長5%。500萬的房子,1年後房價增加25萬。
25/150 房價漲價報酬率16%
租金報酬率8%+ 房價成長報酬率16%= 24%

年報酬率24%


看起來出租持有,很有可能報酬率不會輸短期買賣?

大家怎麼看?

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※ PTT 留言評論
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coolben12/22 23:23我也在想週轉率獲利高?還是存房獲利高?只能請有實際操

coolben12/22 23:23作過的人現身說法

qqphor12/22 23:25租金要扣利息算投報比較精確,粗算是比較好記

bustinjieber12/22 23:31每個時期都不一樣,你很難說1. 2.哪個比較好

bustinjieber12/22 23:331.的門檻在於工班跟交易成本高

bustinjieber12/22 23:332.的問題在於管理跟租金投報不如預期

bustinjieber12/22 23:34你這樣比是不可能比出來的,

bustinjieber12/22 23:34因為每一個案子的利潤都是個案,

bustinjieber12/22 23:34永遠不可能重複。

luckyturtle12/22 23:58第一個狀況,你要真的賣得到800萬,買家也看得到你

luckyturtle12/22 23:58實價登錄的成本,要他們願意多花這300萬買你整理好

luckyturtle12/22 23:58的房子。

luckyturtle12/22 23:58賣不到這個價,沒算好就賠錢了

s2649275512/23 02:01沒法比 本身兩個就不同類型的物件

s2649275512/23 02:02但你硬要說的我覺得A的投報是會高一點的 只要你眼光精

s2649275512/23 02:02

s2649275512/23 02:03B則是穩定 有很多參考因素可以避免踩雷

s2649275512/23 02:04但因為不是同一類型同一社區甚至同一區域 所以還存在

s2649275512/23 02:04很多變數

s2649275512/23 02:05我是從A轉B 但是是政策跟財務規劃的考量

kklarinet12/23 02:54請教一下 ,情境1的房地合一稅不是135萬嗎?

s2649275512/23 04:34房地合一有可以認列的成本 淨利才乘以稅率

s2649275512/23 04:35而不是差價乘以稅率

s2649275512/23 04:37情境二的部分是還有資金成本跟持有成本沒去算

s2649275512/23 04:38我發現原po是用12 我自己莫名換成AB了 哈哈哈

chen83103012/23 06:52你這問題我其實也有算過

chen83103012/23 06:52到底出租好還是短期買賣好

chen83103012/23 06:53一般人,只99%的人,沒辦法看現在漲幅線在哪裡

chen83103012/23 06:53還是無腦出租好

ddeeiv12/23 10:07你還沒算房貸利息吧,另外以你的算法那是第一年的投報率,

ddeeiv12/23 10:07隨著你一年一年還房貸,你的成本會疊加,投報率會變低

blargelp12/23 18:28每個地點不一樣啊 你台北的話當然翻修短進短出,台北有

blargelp12/23 18:28沒有長期持有的條件。啊A7的話當然是放個幾年順便收下租