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Re: [請益] 中產是不是只能吃土了

ceca 發表於 2024/6/5 上午12:59:56
看板home-sale標題Re: [請益] 中產是不是只能吃土了作者
ceca
 (生活藝術大師 N)時間推噓35 推:35 噓:0 →:54

大坪數喔.

我是房產相對論的支持者.

所以一切都是相對和比較去看.


今天如果大坪數單價過低,我就會認為他會有一天有報復性拉高.

就像某一區房價過低,總有一天她會報復性補漲.

畢竟台灣很小,不像美國底特律崩潰後,到現在都躺在地板.

https://reurl.cc/mMXdaY

https://reurl.cc/2Y34X9

https://reurl.cc/nNXVWv


因此我有點忘記我哪時候有提過.

大坪數可能會有一個補漲效應,它的單價可能會有明顯拉抬.

而最近除了雙北(雙北是另外一個市場,生態不太一樣,請去問雙北的投資客)

其實你看中南部的中大坪數,有不少價格有明顯上拉一些.

高雄最典型就是當年很悲慘的國王系列...XD

你現在去看國王系列,他的單坪是不是上拉不少.

也就是他可能比一般物件漲的還要多一點...


但是這個情況必須建立在"大坪數的單坪明顯落後"的狀況.

而如果你的大坪數本來單坪就沒落後.

例如豪華品牌,例如豪宅案.

那這個現象可能不會作用在你身上.



至於小坪數則是.

目前小坪數在租金上面還沒看到很明顯的壓制狀況.

代表供給需求平衡狀態還沒出問題.

所以本質上還ok.

而小坪數雖然產量很龐大.

但有一點很重要就是.

目前的地價是被小坪數高單坪價給衝上去的.

也就是說,反過來講,地價只要沒有回跌.

這些單坪價很高的小坪數,它們就是會有支撐.

因為更新的小坪數就是更貴.

更貴就是既有的小坪數的支撐.

因此小坪數生產爆量的兩個破局現象.

1.要嘛供需出問題,你看到兩房的租金因為供給量過大而明顯被壓制.

2.要嘛地價回跌....地價回跌,那單坪價最高的必然受傷最重.


因此,有時候我們要注意風險.

但也不是每天都認為世界會毀滅了.

跟我爸一樣,陰毛論看太多,整天疑神疑鬼也不好.

這樣會讓你投資根本下不了手....

抱也抱不住,機會也猶豫半天懷疑是陷阱或是自己想太少,賺錢賺一點點就跑.

有狀況無論短期還是長期效應每天都在認賠殺出?!?!整天都在停損.

這樣還投資屁阿..XD

至於說.

當你資金過大,不想讓貸款被綁在小坪數.

恩...如果妳都是購屋貸款是這樣沒錯.

你會被逼著放大物件.

但如果你用掛四,其實你可以突破這個限制.

反正你資金夠大.前面幾間現金買之後再掛四借出來ok的拉.

但是無論怎樣,不動產玩久了,你總是會適度的把物件放大是必然的.


而大物件如果是屯屋也有大物件的玩法.

最典型我講到爛的手段.

這邊例如小坪數都成交在35,你大坪數買30.

過一段時間漲上去.小坪數漲到70,你大坪數好啦成交行情還在60.

但..你大坪數去轉貸增貸,銀行端想要借你錢.

那就可能用70去幫你估.

這樣你借個八成,你就幾乎可以借到快逼近你賣掉的總價了.

而這種情況....那你幹嘛賣..XD....

這就是大坪數的屯屋手段之一.

魚目混珠..


不過當然,大坪數的持有成本比較高,出租投報率比較低.

因此在持有過程的收益效應會比較差.

這就是大坪數的原罪...

這是你永遠都躲不掉的損失.


這也是如果你持有太多大坪數.

那可能也代表...你是時候該把房子賣一賣去屯土地了.

而屯土地...這樣就可以開始用法人,可以集資,可以配股,可以募資.

那就進入另外一個遊戲....


--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
※ PTT 網址
推

goodjop06/05 01:02C大 你的REBEL有沒有刷電腦?

沒有. 刷電腦好像要搭配改排氣管. 但是新法規上路,改排氣管還要趕著去驗,不然時間過了很麻煩. 就.......不刷電腦了.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/05/2024 01:05:14
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kage0106/05 01:10看到底特律醫院的評價 蠻可怕的xD

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kage0106/05 01:12醫生判斷有膽結石 切完膽囊還是痛 結果結石在膽管XD

推

frowning122606/05 01:17推～～～

推

blazed06/05 01:27去翁文

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blazed06/05 01:27請問ceca大，如果政策傾向限制名下屋數，是不是一開始就買

→

blazed06/05 01:27足三房比較好，小坪數以後漸漸沒人要了

本質上是供需問題. 如果更多離婚和單身. 或是開放外勞以及移民. 那這樣小坪數的需求依然很龐大. 這樣就算小坪數繼續量產,也不存在沒人要的問題. 而你要看供需. 租金會是很好的指標.... 租金很現實的...

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/05/2024 01:31:43
推

fireheart98806/05 01:40現在大坪數AB約還會很盛行嘛？

有一些還有.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/05/2024 01:41:10
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fireheart98806/05 01:42到底中古屋的AB約怎麼做 好像現在也沒有袋鼠願意做a

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fireheart98806/05 01:42b約了

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fireheart98806/05 01:42應該說大部分的代書*

中古屋不就. 錢進旅保,然後再把錢拿出來再進去. 然後作的金額就是違約金的金額.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/05/2024 01:50:36
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lee25521506/05 01:58三房總價就讓人不易直上，存錢等直上同時又要繼續租？

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lee25521506/05 01:59貌似是惡性循環QQ

推

fireheart98806/05 02:23進履保不是很好查金流嘛

分批領現金就好了. 另外. 請問誰去查? 你今天會被開罰單. 因為你超速被超速照相拍到. 因為你闖紅燈剛好對面有警察. 因為你沒禮讓行人被後面的車子檢舉. 但請問,你今天半夜再東海岸超速170km/hr+闖紅燈. 路上只有喝醉躺在旁邊睡覺的原住民弟兄. 以及你有神盾所以避開了測速照相機. 那請問誰會開你罰單? 那請問你動用旅保的錢,領出來再走一圈丟進去. 那誰會查你? 銀行?? 國稅局?? 調查局??

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/05/2024 02:29:36
推

timmy99906/05 02:47真的耶 如果像他那篇講的看那麼遠未來而選擇大坪數 不

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timmy99906/05 02:47如去買土地增值幅度可能更高 持有成本也低

推

smoothapple06/05 03:18哎，西大，就乖乖聽話學生一大堆

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smoothapple06/05 03:19你教他違規不違法，違規沒人看沒差

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smoothapple06/05 03:19他們不懂啦

推

smoothapple06/05 03:21找我這個退學當兵加趴，轉學考，

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smoothapple06/05 03:21考試鑽小洞的，保證玩更大

推

yohappy06/05 04:59買地好難顧，都雜草，請人很貴，自己也不想整理，建地常

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yohappy06/05 04:59常很多雜草，就要整地，農地更是不能鋪水泥，不知要如何

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yohappy06/05 04:59維護

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yohappy06/05 05:00還是買建地弄成停車場？或出租？

推

bustinjieber06/05 06:49戶數增長速率在這幾年已經在減少，

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bustinjieber06/05 06:49就算供給量只維持 or 逐漸變少，

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bustinjieber06/05 06:49再10年左右會遇到台灣第一次供需交叉，

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bustinjieber06/05 06:49我只能說2035-2040年要很注意，

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bustinjieber06/05 06:49過得去就新加坡、過不去就 ；

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bustinjieber06/05 06:49大坪數的定義也是因人而異，

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bustinjieber06/05 06:49有人覺得三房四房就是大坪數，

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bustinjieber06/05 06:49有人覺得至少6 70坪以上才是大坪數，

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bustinjieber06/05 06:49不同定義的大坪數的投資效果也差很多。

推

qqphor06/05 07:12推

推

zigq06/05 07:19皇苑美術館大坪數中古跟去年看的時候比就明顯拉價很多QQ

推

petesam06/05 07:32新屋60坪，純室內也才32

推

bustinjieber06/05 07:4160坪，主加陽大概40坪

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bustinjieber06/05 07:43除非是還拿有舊制的雨遮建照or高雄厝，

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bustinjieber06/05 07:43不然主建物會比較接近40坪。

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bustinjieber06/05 07:48一般三四房，權狀35-50內我定義是中坪數，
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bustinjieber06/05 07:48這也是一般中產的最終換屋目標。

推

momomom06/05 08:50國王現在多少啊 阿姨賠了好幾百萬XD 兩年前出的

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esheep06/05 08:53以長投置產來說，大坪數主要是拿來當半永久的槓桿使用，主

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esheep06/05 08:53要交易對象是銀行，例如：大水庫的常備水。 小坪數則是短

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esheep06/05 08:53期“週轉金”，大約1~2年期的短期投資用。 有間大坪數操作

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esheep06/05 08:53上還是比較方便啦。

推

NTU30315019506/05 09:03債蛙的春天要來了ㄇ

推

ice101506/05 09:09我美債etf都領了3次息了 春天怎麼還不來

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NTU30315019506/05 09:14我才領一次，二月底跟著大神跑的

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giveme11806/05 09:18應該再說七期吧 以前單價都很慘

推

fireheart98806/05 09:19我不是乖乖 我只是想說要怎樣才比較不會被抓到啦QQ

推

lipitor06/05 09:21接下來進入台灣錢淹腳目的時代之後，限貸的作用會越來越

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lipitor06/05 09:21小，台中華固案就是一個例子。對於有錢人而言，至少持有

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lipitor06/05 09:21一間精華地段豪宅自住，長期也沒有打算賣，是剛性需求。

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lipitor06/05 09:21低總價飆漲的原因之一出了新青安之外就是限貸，預期政府

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lipitor06/05 09:21不敢加強限貸了，會從提高多屋族屯房稅下手。

推

CIIIO06/05 09:28底特律市中心4500是哪招 空空快去買啊

推

cutemico06/05 09:31如果這篇的看法正確的話，自住而言長期小兩房不是好選

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cutemico06/05 09:31擇，但是看來轉手容易周轉率高就是，只是在意環境鄰居

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cutemico06/05 09:31品質的自住客自己要弄清楚未來的隱憂～

推

ship122806/05 09:40兩房真的好轉手？現在不都搶預售，有大量投資客在拋售

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ship122806/05 09:40嗎？有錢誰要住二手兩房呢？恐怕建商就是最大競爭者

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esheep06/05 09:48目前除了雙北那些爛到有剩的超老屋外還沒看到所謂的“拋售

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esheep06/05 09:48”，因為平常真的爛到沒人想看... 。大量拋售必然伴隨明顯

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esheep06/05 09:48的價跌，有顯著的價跌投客才會開始入場，套牢仔看到出口，

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esheep06/05 09:48才會開始多殺多，投客再加碼... 開始另一個收割循環。目前

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esheep06/05 09:48整體來說 1/2/3 房都還沒有這個現象

推

floatfaith06/05 10:19推推

推

buike06/05 10:38有些外勞很願意務農，種不種的好都是種呵呵

推

junior02048606/05 10:57就是沒錢才住兩房，什麼叫有錢誰要住2手兩房，這個
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junior02048606/05 10:57本身邏輯就錯亂了XD

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junior02048606/05 10:58以後單身族群只會越來越多，三房這種家庭物件需求

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junior02048606/05 10:58會一直降低

推

panmomo06/05 11:07推

推

buike06/05 11:39單身住三房也蠻爽的，睡覺儲物養貓，還有脫單BUFF

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buike06/05 11:40單身3+1隔間改玻璃沙發工作室(打遊戲)舒湖

推

l9806/05 11:44最起碼小三房啦，兩房那個空間 單身也不太好用

推

bustinjieber06/05 11:45如果你相信房市需求跟經濟掛鉤，

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bustinjieber06/05 11:45自然就會知道兩極化代表的意義是什麼

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bustinjieber06/05 11:462 3 4房的差別只是在其客群不同而已

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bustinjieber06/05 11:48房價追漲的大方向除了看政策面，

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bustinjieber06/05 11:48首重就是資產／資金，最後才是薪資。

推

NicholasTse306/05 12:05囤土地囤錯會不會萬劫不復？

推

sspider082906/05 12:24推推

推

RealID201806/05 12:38銀行不會不同產品混在ㄧ起估價……

推

RealID201806/05 12:41估價都會盯……

推

encoreg5798506/07 08:22看銀行 有些懶就只看坪數乘單價

推

starbucks1606/07 18:30推
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