Re: [請益] 都更合建協議

今天假設全案是用委建
那就是所有地主共同負擔所有都更成本以及未來的總銷
用總銷扣掉成本來計算每戶可以分回多少
在權變裡就有所謂的共同負擔+地主分回
只不過在委建裡共同負擔是地主，地主分回也是地主
所以分母是一樣的就一起看
所以在全部委建的案子裡任何的支出都是地主的支出
你的租金補貼就是你未來坪數賣掉多一點來支付
在合建裡共同負擔是建商，地主分回是地主分回
共同負擔包含建商的利潤+都更成本
所以合建跟委建的地主分回是不一樣的
兩者相差就差不多10%
也就是說如果這個案子全委建，大概分配會是合建分配+10%=委建地主分配，
共同負擔=100%-委建地主分配
這10%要快則5年慢則8年都更才會完成
所以你10%(平常投資)這樣的產品在銀行你會不會買那見人見智
建商能夠獲利最重要的是案件的管理以及未來房價預期
未來房價的預期在交屋時地主也可以享受到
可是在售屋時才能享受到現金的增值如果是自住那就只有資產的增值
那一般地主在案件管理上結省成本是做不到的也是不可能的
因為這是建商的專業地主都是一案建商
沒有辦法在工程上有任何管理專業
這個部分要地主理解
第二個我有談到超選比例
也就是合約或條件在設計的時候建商可以讓地主選擇超選的額度
你可以用地主價多買的那個部分因為跟市價有價差
所以那個部分會計入個人所得稅也要負擔營業稅
合建我認為只要建商確定自有財務沒有問題夠穩建
你們全部的土地就算什麼60/40分他也不可以在還沒有交屋時拿那40%去借錢
然後地主如果想多買那建商要提供超選額度
其他不見得會比委建來的吃虧或比較不好
這是實
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