Re: [閒聊] 政府要怎麼做 才有機會大規模都更?

我認為法規要做一些調整，保障原先已參與都更的住戶

以下是最近有建商來談都更的一些經驗，因為我也沒特別深入研究法規，大部份資訊是
從建商那聽來的所以可能有誤

都更一般來說大部份都會走合建，因為權變要等到送出都更申請後經過一連串程序評定
改建前後的價值以及營造成本，再換算地主應分回多少坪房子

可是台灣一般人不會在還不確定未來可以分多少坪時就簽下同意都更，所以大部份都是
走合建，意即一開始就確定未來會分回的坪數比例

這個在純住宅部份都還好，反正就講好規則多少坪，到時怎麼選房、找補機制為何

有問題的是店面部份

店面的合建契約也是簽屆時分回多少坪數的店面，但只要都更不是100%同意，不同意戶最後就是要走權利變換，而法規規定不能限制權利變換戶選屋，所以原來非店面不同意都更的住戶反而最後有機會去選店面

這種狀況對店面戶來說非常沒有保障，等於是他明明走合建，但最後因為有權利變換戶可以選他的店面，他被迫要走權利變換，可是1坪店面可以換幾坪住宅事先並不知道，因為這一切要等到真的走都更程序（也就是要有八成的人同意）後才會去計算坪數

所以很多店面戶即使有意願都更，但在根本不確定未來萬一店面被選走可以換多少坪住宅的情況下，根本不敢簽同意都更

4層樓的公寓，如果1樓是店面，而店面戶沒簽都更就直接無法達八成了
5層樓的公寓，店面戶佔2成，只要樓上住戶有任一戶不同意，就還是無法達八成
所以這要怎麼大規模都更？

此外還有一種會卡住都更的是有些地主簽下沒落日條款的合建契約
譬如A建商已經拿到3成地主的合建契約，可是合約是沒有期限的
而剩下7成地主就是不滿意A建商
（不一定是利益問題，有時建商承辦就是有惹毛人的本事）
那這案子就會完全死掉，因為已經有3成完全卡死在A建商了
如果其它BCDEF較優的建商要進來也達不到8成了

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