[請益] 老透天鑑價邏輯
是這樣的,老透天正在拉皮改建
申請轉貸想讓資金不要太緊
最近就密集找了4-5家估價
分享一下狀況
1. 官股銀1 ,股票部門電訪介紹的
看照片權狀,估的跟2年前
原本購買的額度一樣,8成
2. 官股銀2,估可貸2年前成交價7成
3. 金控銀,估不到,然後承辦很客氣
打來說不出報告,不留紀錄
我就花點時間跟他介紹這房子的優點
他聽完就說,其實這角度看很不錯
主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
回覆估價未達增值目標
經金控銀轉達,預計月底會再來重估
5. 股票質押最大行,業務聽完,
馬上說給他點時間想辦法,
我說,沒差啦,問到很挫折。
民營銀行,果然夠積極,
業務立即回話,我想吃這個案子,
聽起來住的很舒適!
我自己提的優勢是這樣
1. 地坪約40坪,獨棟46年
2. 全室配電重拉,天/壁,壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料,有保固。
3. 地板粉色大理石重新打磨光亮,波棒!
4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗,間間開雙窗
5. 廁所重做過,全義大利磁磚
6. 屋頂合法執照太陽能光電,收電費
7. 門口庭院有30歲以上松柏
8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
9. 後院加蓋廚房餐廳
10. 頂樓露營風大露台,養狗
11. 單層使用約18坪,兩層36,頂樓18坪大露台,5坪增建廚房餐廳,雙車位估10坪。
12. 門外7-80米靜巷,小孩跑跳無煩惱,巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已,巷內也才17戶,車輛超級少。
13. 總估約60-70坪使用空間,一般大樓這樣的使用空間,可能建坪要100坪以上吧。
14. 最重要廢水汙水下水道完工,化糞池廢除
衛生紙直接沖馬桶,廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
一直鑑不到使用品質的價值,
自估約2500-3000萬價值。
明明我整理完超好住。
該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎?
整區老透天的居住價值都被低估吧!
應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下,
吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
附上頂樓露營風照片
https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg
--
地點也可能是考量?
74北太平熱區,800公尺外
跳空上漲指入可期
地點太偏了~應該也是因素
怎麼會偏呢? 外面就是樹孝/宜昌/中山,超熱鬧雙麥
當勞商圈呢!
門口的巷子很小?
是楓愛林社區嗎 哈哈 那地點真的不錯
46年的造鎮計畫區喔!
靜巷是無尾巷嗎?一般中古屋文案,靜巷十之八九是無尾巷
是楓愛林喔!曾經有緣份的社區
當然是無尾巷,哪個私人透天社區不是無尾巷
若是楓愛林,那社區水準應是不錯
自估的價值是參考社區實登,附近相同屋齡透天,還是
自己感覺?
很多家光屋齡快50就不估了
我覺得除非那透天佔地在捷運站體400m內,臨大路,否
則約略都是你自己覺得很好,銀行覺得就那樣
其實所有房子銀行都是考量土地坪數而已
建材 格局對銀行來說就是個屎 推掉啥都不是
台北捷運附近的透天哪有估不到的
之前遇過銀行來估價~根本沒走入屋內看過~只看外面門口
正常 估不到 六至七成
我聽到太平46年,就覺得1000萬差不多頂了
46年,恩
46年屋齡應該不用期望外商銀行了
高屋齡外商就不愛 台北也一樣 遑論台中 你用土地來看
土建融條件那麼差 給你七成很不錯了
我20年透天在水湳經貿都不敢說有3000了==
你好不好住不重要 法拍時也沒室內照
銀行鑑價也會影響賣價。不要怪沒市場。貸不到錢就難買
賣了。要有心理準備。
我覺得,你要買透天也買個有機會做夢建商要收的點,
接下來你要賣掉還沒人要接也
最後就是有行無市
地點跟屋齡佔了大部分因素...
建商就等你受不了自己降價,他再接收,整個砍掉蓋新大樓,
賺爛
之前我海線透天要增貸也是問很多家銀行。有的官股銀行
理都不理。最後去隔壁版問才有民營銀行要幫忙。供你參
考。
屋齡太高,鑑價就只會算土地價值…內部弄再好,權狀就是
寫屋齡46年,這個很現實
自我感覺良好
你都弄好了,就自住阿,等建商吧
多數能看只土地大小去估。比私人社區透天難估 跟樓上
說的一樣
老透天的價值就是買地送屋,你自己都不住/出租了,怎麼期
待有接盤俠要接
還是這其實只是房屋廣告?
華夏更慘,又沒多少土地持分…
地點
我以為透天價值是地,是常識,有人不知道嗎
民營就是積極
從銀行鑑價角度看,是地點問題
看照片確實估不到,銀行不是白癡
銀行鑑價不是賭博。他就估最穩最低的,什麼很好住上漲
指日可待這種主觀理由不可能列入考量
想太多,老透天就只有土地價值
是屋齡問題嗎?台北破公寓50年照樣8成,主要是透天交易量
少很難估值吧 只能用土地去算
銀行借錢給你30年,你房屋不會折舊?只有土地才有價值
如果那個區塊透天每季都有交易應該會趨近市價,我也有買透
天也是貸六成,那區塊就三五年才冒出一件 怎麼估價
台北公寓是現實面因素,估不到八成誰買得起?老公寓客群本
來就是窮人
所以銀行來講屋齡不是問題,法拍變現能力才是問題
銀行不在乎居住品質,比較在乎地點.
就真的很普通的條件,地點也不好啊
只有土地價值差不多了啊
46年 依照水泥混凝土建物壽命只剩四年了
感謝大家的意見 小弟是套利遊戲,沒事的。 家花總比野花香,老婆還是家裡的好用。
※ 編輯: smoothapple (27.53.176.95 臺灣), 05/26/2024 12:14:00老透天就是看地點
這錢有點難賺XDDDD
無尾巷透天的土地價值比臨路價值低誒,還是快50年透天
喔~
是說,這樣10年後也賣不出去吧,以後也只能傳給小孩繼
承用~我現在發現民生社區40年以上大樓/公寓價格沒有想
像中高,看來台北人的購屋主力還是有把房屋價值考慮進
去,再加上懶惰,應該以後40年以上房屋只剩投資財功能
了,可能要完全忽略剛需自住戶的客群,除非降價降的夠
香~
台北問題不一樣阿,那有透天給你買,點不要太糟,你透天
拿出來之前,建商就會來收了
看你介紹得很詳細 是要賣嗎
XD
借串問,北市松山區50年老透天地是國防部是不是沒救了QQ
樓上使用權你還要怎麼救? 等軍方換軍宅啊
應該是說等眷改
滿多超過40年就真的不估了 沒辦法 貸款是銀行說了算
推樓上,別說銀行不估,大多數人看591看到這麼老,直接pas
s了
認真跟你說,銀行透天估價土地跟建物分開看
建物只看屋齡
跟剩餘年限
超過使用年限每坪就是2萬,不管你裝潢多好
你找估價師來出報告也ㄧ樣
銀行只有2億以上不動產才參考估價師報告
你那只剩土地價值,問幾家都ㄧ樣
感恩,原來總統府價值這麼低。
※ 編輯: smoothapple (106.107.218.26 臺灣), 05/27/2024 04:21:50透天就看土地,裝潢都是垃圾價值
這是常識
總統府的地段、面積、方正,很值錢喔
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Re: [心得] 現在銀行都不好貸小洨銀行放款員來回應苦主 觀音新屋之類的確實有些銀行不做 但主要其實不是銀行放款趨嚴 是苦主沒找到對的銀行 另外今年很多行庫水位都滿了35
[請益] 社區大樓頂樓住戶修漏水得自己花錢?本來社區住戶公約規定做頂樓防水時,頂樓住戶出1/3, 管委會2/3.今年新一屆的管 委會決議說我這棟頂樓當初蓋的時候有部份坪數是露台增建的,那部份的頂樓防水要住戶 全出,算是私人的,大約有10坪左右。 已經25年(剛查了一下已經25年)的社區,幾年前買的時候房仲有提到露台增建部份是建商蓋的,不是後來的 住戶自己違法增建的。31
[請益] 即將成屋的透天格局(預售)謝謝大家回應 不過有沒有其他前輩可以針對一下我的問題給點意見呢………拜偷 —————————————————————————- 大家好,感謝房版的諸位前輩在板上的不吝分享,學習到很多的事情。 小弟去年在市區捏著懶趴買了間面寬4米3,地坪24坪,建坪71坪的新加坡式四樓半的臨路 10米的連棟透天預售。28
[請益] 高雄30年老透天估價..最近長輩請我賣一棟透天 在臨路巷子內,近科工館和鐵路綠園道 這是房子的資料: 原本為3樓透天 建物坪數:43.2坪(主建物)+1.69坪(陽台)=44.89坪24
[閒聊] 現在都市老透天是不是被低估了這幾年新大樓瘋狂上漲 外圍重劃區週邊老透天也不少翻倍的 可是市區 不單指精華地段蛋黃區 而是(市區)16
Re: [閒聊] 感覺透天厝的孝親設計,很少真正照顧長者我覺得透天真的沒啥好處 透天唯二能被拿來說的好處 一是不受鄰居干擾 問題真能完全免除干擾的必須是獨棟透天 否則還是有左鄰右舍10
[請益] 高雄鳳山50年左右透天殘值大家好 家人最近有一間50年的老舊透天想詢問殘值 在鳳山赤山段,離文山特區很近 地坪38左右的細長連棟老舊透天 約在10幾年前有稍微整理過8
[請益] 老透天貸款 銀行鑑價的方式?目前有一個51年老透天土地大概40坪有貸款 2022 6月大概貸1000 中信 去年想說別家銀行問看看 富邦 結果才隔幾個月10月問 富邦說實際上可以貸到1200-13007
[閒聊] 有錢人眼裡的豪宅今天去估價一戶大直的豪宅 室內主建物55坪+陽台8坪 屋主一口氣買頂樓跟次頂 新房子交屋到現在10年沒住過人 重點是不止這裡而已,屋主大直有10個建案都這買法- 地點: 嘉義市東區台斗街 樓層: 公寓 7/7樓(位於頂樓) 用途: 自住 屋齡: 28年 權狀:主建物30坪, 附屬建物(含露台花台陽台)24坪 公設16
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