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Re: [請益] 老透天鑑價邏輯

看板home-sale標題Re: [請益] 老透天鑑價邏輯作者
k0804k0512
(正直聞腋青年)
時間推噓 1 推:1 噓:0 →:6


想問一下

這樣買社區透天會不會比較好脫手呢

因為成交量會比較多

如果某區都是老透天

有些人搞不好住一輩子

也不會有成交量

造成鑑價困難

是這樣嗎?







引述《MrEric (Hey)》之銘言:
: ※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言:
: 老透天估價很難估的到
: 所以後來我都不碰老透天
: 直接講結論
: 1. 你屋齡46 有些銀行根本不做
: 或是內規的估值已經快歸零(屋齡50年為限)
: 2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉
: 馬桶用德國進口 磁磚義大利x牌
: 陽台還可以停直升機
: 根本沒有意義 因為這不影響估價
: 只是他們不好意思講而已
: 估價就是土地加建物 你建物沒價值
: 就土地乘上單坪行情 例如40*50=2000
: 願意估2000的銀行 只能說是佛到升天
: 你找估價師來估到4000萬 你覺得有意義嗎
: 銀行內部估價人員:你當我塑膠?
: 要不要借你錢是銀行決定
: 你房子的價值是銀行的估價人員決定
: 3. 有部分銀行會認列租金收入 來增加估價
: 去找看看二線銀行 說不定有機會
: 一線銀行例如富邦 中信 官股 國泰那種
: 應該非常難
: : 是這樣的,老透天正在拉皮改建
: : 申請轉貸想讓資金不要太緊
: : 最近就密集找了4-5家估價
: : 分享一下狀況
: : 1. 官股銀1 ,股票部門電訪介紹的
: : 看照片權狀,估的跟2年前
: : 原本購買的額度一樣,8成
: : 2. 官股銀2,估可貸2年前成交價7成
: : 3. 金控銀,估不到,然後承辦很客氣
: : 打來說不出報告,不留紀錄
: : 我就花點時間跟他介紹這房子的優點
: : 他聽完就說,其實這角度看很不錯
: : 主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
: : 4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
: : 回覆估價未達增值目標
: : 經金控銀轉達,預計月底會再來重估
: : 5. 股票質押最大行,業務聽完,
: : 馬上說給他點時間想辦法,
: : 我說,沒差啦,問到很挫折。
: : 民營銀行,果然夠積極,
: : 業務立即回話,我想吃這個案子,
: : 聽起來住的很舒適!
: : 我自己提的優勢是這樣
: : 1. 地坪約40坪,獨棟46年
: : 2. 全室配電重拉,天/壁,壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料,有保固。
: : 3. 地板粉色大理石重新打磨光亮,波棒!
: : 4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗,間間開雙窗
: : 5. 廁所重做過,全義大利磁磚
: : 6. 屋頂合法執照太陽能光電,收電費
: : 7. 門口庭院有30歲以上松柏
: : 8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
: : 9. 後院加蓋廚房餐廳
: : 10. 頂樓露營風大露台,養狗
: : 11. 單層使用約18坪,兩層36,頂樓18坪大露台,5坪增建廚房餐廳,雙車位估10坪。: : 12. 門外7-80米靜巷,小孩跑跳無煩惱,巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已,巷: 內
: : 也才17戶,車輛超級少。
: : 13. 總估約60-70坪使用空間,一般大樓這樣的使用空間,可能建坪要100坪以上吧。: : 14. 最重要廢水汙水下水道完工,化糞池廢除
: : 衛生紙直接沖馬桶,廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
: : 搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
: : 一直鑑不到使用品質的價值,
: : 自估約2500-3000萬價值。
: : 明明我整理完超好住。
: : 該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎?
: : 整區老透天的居住價值都被低估吧!
: : 應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下,
: : 吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
: : 附上頂樓露營風照片
: : https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg



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l9805/26 13:51地點好脫手不難

cutemico05/26 13:51買社區老透天不如買新大樓,既然都會跟鄰居吵架跟鄰居

cutemico05/26 13:51生活互相干擾採光不好,不如就選大樓~至少大樓還會像

cutemico05/26 13:51樣有個不一定有用的管委會~

cutemico05/26 13:54不過不管老透天老大樓,只要管委會老、住戶老,通常都

cutemico05/26 13:54行政效率不彰~我們才3X年大樓老成怎樣~連防火門要經

cutemico05/26 13:54常關閉都管不動了~社區門禁堪慮,居住品質堪憂~