Re: [請益] 老透天鑑價邏輯
※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言:
老透天估價很難估的到
所以後來我都不碰老透天
直接講結論
1. 你屋齡46 有些銀行根本不做
或是內規的估值已經快歸零(屋齡50年為限)
2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉
馬桶用德國進口 磁磚義大利x牌
陽台還可以停直升機
根本沒有意義 因為這不影響估價
只是他們不好意思講而已
估價就是土地加建物 你建物沒價值
就土地乘上單坪行情 例如40*50=2000
願意估2000的銀行 只能說是佛到升天
你找估價師來估到4000萬 你覺得有意義嗎
銀行內部估價人員:你當我塑膠?
要不要借你錢是銀行決定
你房子的價值是銀行的估價人員決定
3. 有部分銀行會認列租金收入 來增加估價
去找看看二線銀行 說不定有機會
一線銀行例如富邦 中信 官股 國泰那種
應該非常難
: 是這樣的,老透天正在拉皮改建
: 申請轉貸想讓資金不要太緊
: 最近就密集找了4-5家估價
: 分享一下狀況
: 1. 官股銀1 ,股票部門電訪介紹的
: 看照片權狀,估的跟2年前
: 原本購買的額度一樣,8成
: 2. 官股銀2,估可貸2年前成交價7成
: 3. 金控銀,估不到,然後承辦很客氣
: 打來說不出報告,不留紀錄
: 我就花點時間跟他介紹這房子的優點
: 他聽完就說,其實這角度看很不錯
: 主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
: 4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
: 回覆估價未達增值目標
: 經金控銀轉達,預計月底會再來重估
: 5. 股票質押最大行,業務聽完,
: 馬上說給他點時間想辦法,
: 我說,沒差啦,問到很挫折。
: 民營銀行,果然夠積極,
: 業務立即回話,我想吃這個案子,
: 聽起來住的很舒適!
: 我自己提的優勢是這樣
: 1. 地坪約40坪,獨棟46年
: 2. 全室配電重拉,天/壁,壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料,有保固。
: 3. 地板粉色大理石重新打磨光亮,波棒!
: 4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗,間間開雙窗
: 5. 廁所重做過,全義大利磁磚
: 6. 屋頂合法執照太陽能光電,收電費
: 7. 門口庭院有30歲以上松柏
: 8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
: 9. 後院加蓋廚房餐廳
: 10. 頂樓露營風大露台,養狗
: 11. 單層使用約18坪,兩層36,頂樓18坪大露台,5坪增建廚房餐廳,雙車位估10坪。: 12. 門外7-80米靜巷,小孩跑跳無煩惱,巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已,巷內
: 也才17戶,車輛超級少。
: 13. 總估約60-70坪使用空間,一般大樓這樣的使用空間,可能建坪要100坪以上吧。
: 14. 最重要廢水汙水下水道完工,化糞池廢除
: 衛生紙直接沖馬桶,廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
: 搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
: 一直鑑不到使用品質的價值,
: 自估約2500-3000萬價值。
: 明明我整理完超好住。
: 該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎?
: 整區老透天的居住價值都被低估吧!
: 應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下,
: 吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
: 附上頂樓露營風照片
: https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg
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對,屋齡也是個點
如果一樣是老透天,但是地點熱鬧又臨路店面,不知道是不
是比較好估價?
臨路更難估到,一定都溢價賣的
再補充一點 現在銀行都傾向借新不借舊 例如國泰 而且有越來越多銀行會這樣做 我遇過一棟30年透套 建坪40 增建到70-80 年收100萬 屋主要賣2500 合理吧 結果銀行只估到1500 所以 銀行根本不鳥你實際效益多好 就看權狀去估價而已 頂多鑑價人員到現場看你花這麼多錢不捨 多估個50萬給你意思意思
※ 編輯: MrEric (180.217.193.172 臺灣), 05/26/2024 08:42:34感謝分享
銀行不會估未來價格,除非是蛋黃中的蛋黃
老透天最好的歸宿是不是被建商收去?
推樓上
銀行鑑價報告會寫瓷磚、管線、化糞池?
地點蠻重要的...
那時候剛要買房。銀行估價出來 8成。
深深覺得 點很重要
他今天買個藍線400-500m內老透天,那就不同了,太平
實在是…
地點的部分 不一定 還要看地區 還要看銀行 台中西區美術館旁邊算蛋黃嗎 我不知道 我只能說 舊市區 舊房子很難估高 之前賣一間美術館三房28年華夏 釋出少 實登少 買方都喜歡但就是估不到行情 ( 重劃區一坪都35萬了 我精華區一坪賣個30不為過吧!) 雖然最後成交30 但買方也是只貸款7成 另外我前陣子在大雅買的新透套 銀行鑑價高於我買價200萬 (約10%) 還可以借我85成 寬限3年 利率地板價 所以我的結論 台中地區 大部分銀行 對屋齡的估價比重可能大於地點!
※ 編輯: MrEric (180.217.193.172 臺灣), 05/26/2024 09:18:25銀行只看地點 、屋零 才不管裡面材質用多好。
西區就是蛋黃區阿,不然你用蛋白區價格賣我
地點真的很重要,建物會折舊土地不會
喔,沒注意,原來你是西區華廈,那低很正常阿
華夏更慘,又沒多少土地持分,建物價值一直降,只是
華夏肯買的人多過老透
華廈就是便宜給老人退休賣掉舊房子還能有一筆現金可以養
老的好東西,反正新大樓也買不起,公設也用不到
美術館環境是很好但交易來說他就沒那麼熱門
所以好像買新的就對了~
華「廈」?
比較好奇幾年算老透天 我20年透天算老嗎? 公園+學校旁
謝謝大大無私分享
最近繳透天的房屋稅和查詢資產時真的有感
土地價值比建物價值高很多,建物看屋齡不會看你裝潢用料
上面能查土地/建物的財產資料 也能查你房地合一稅有過沒
可以查你持有的房屋/土地各別的面積和現值
老一點的房屋現值可能只有六位數 土地才會7/8位數
永豐估透天額度比較願意給,他們估價部門很專業
原原 po 這麼愛老屋,應該是很保守,只敢依據版上成功的經
驗。小可惜。
你當了立委江就可以啦
貸款銀行說了算 他才不管你室內多高級 超過40年還願意
敷衍一下算不錯了
好險雙北老公寓大部分還是估得到價
foda 房子是我的存錢桶,其他錢從股票賺
大波動的賺法和效率跟房子完全不同
老公寓跟連棟透天都是買地點好的
不是用來住舒適的
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Re: [心得] 現在銀行都不好貸小洨銀行放款員來回應苦主 觀音新屋之類的確實有些銀行不做 但主要其實不是銀行放款趨嚴 是苦主沒找到對的銀行 另外今年很多行庫水位都滿了72
Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦原文恕刪 小弟為某民營銀行鑑價人員, 在金融業資歷不深,僅就我實務上的經驗提供一些淺見, 當然也希望有同業可以一起討論,畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣,希望可以取個暖QQ 在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享,17
[請益] 最近哪家銀行鑑價比較高物件52年老透天 原中信一年前貸 鑑價太低 最近想直接違約到別家銀行增貸 永豐直接打槍說 老透天最近不承做 因為老透天只剩下土地價值 永豐沒有土地貸款9
[請益] 買老透天的價值最近看上一間老透天位於郊區,機能不太好,但覺得未來有漲的可能,昨日去銀行詢問貸款,官股銀行都表示,加強磚造超過35年不承做房貸,只好找私人銀行及地方的一些信用合作社,所可貸的價錢都不高,不然就是利率要到1.9%-2.6%都有。 我2年前有買一間公寓是用公教貸款1.56%,當時銀行承做直接可貸成交的8成,說地點不錯連看都不用看房子。 想問一下老透天有這麼沒價值嗎?大家都說土地土地,透天保值的就是土地,但屋齡老銀行鑑定沒價值,不好貸,也貸不高,是否表示以後我要脫手也不好脫呢?還在考慮要不要買? ----- Sent from JPTT on my Xiaomi Redmi Note 8 Pro.8
[請益] 老透天貸款 銀行鑑價的方式?目前有一個51年老透天土地大概40坪有貸款 2022 6月大概貸1000 中信 去年想說別家銀行問看看 富邦 結果才隔幾個月10月問 富邦說實際上可以貸到1200-13008
[請益] 台中北屯老透天 貸款年限請益小弟最近看上一個案子, 位於台中北屯區廍子附近的一間老透天(屋齡46) 因為本身目前自住的房子在賣,想說先用老婆的首購購買…但是這樣就沒有符合新青安了。 所以請了仲介代書核算,能不能八成40年….結果都說屋齡太老沒辦法40年。 目前此物件銀行估價有到開價,但是富邦中信大銀行都只願意8成、30年…6
[請益] 自己找銀行估價VS房仲找銀行估價想問一下大家 台北市老公寓 新生金華學區房 一個物件 3X年屋齡 30坪 2F 永豐房貸專員估最高房價2400 可是房仲的安泰銀行可以估到 2600 這200萬差價不少 尤其永豐估價的範圍是 2175 - 24007
[心得] 銀行估價 斡旋判斷 30/40年期 心得這周都在跑銀行送件 來回跟銀行專員收集不少資訊大概對於銀行估價有些認知 分享給需要的夥伴 1. 成交前的銀行估價 同一間銀行 不同專員報出來的數字不一樣 他們都是調同樣內部系統, 但成交後跟我討論的行員說1
[請益] 關於鄉下40年透天 銀行會如何估價?40天老透天 可能只剩下土地有價值 那如果公告地價是100萬 位在鄉下市中心 那銀行一般估價會估多少? 公告土地現值是市價九成 銀行也差不多這樣估價? --
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Re: [新聞] 中產階級消失根源在高房價18
[閒聊] 三重右岸 環泥水澐 開案資訊15
[請益] 現在二樓獨立管線可以買嗎?31
[心得] 聽說金龍這堂課,在12月.....6
[閒聊] 2024年10月全國人口統計9
Re: [新聞] 中產階級消失根源在高房價4
[請益] 可以出比斡旋更低的價格嗎7
Re: [新聞] 網紅醫太渣1/與妻家爭產黎雨青全都2
Re: [新聞] 中產階級消失根源在高房價6
[閒聊] 營建技術都沒進步嗎?價格怎越來越高