[心得] 台北大安畢業文暨貸款分享

georgepg25 發表於 2024/9/3 下午10:30:47

看板home-sale標題[心得] 台北大安畢業文暨貸款分享作者

(PAN)時間Sep 3 22:30:47 2024推噓40 推:40 噓:0 →:33

從去年開始感覺遊戲要開始限縮
小中產利用房地產累積資產以時間換取空間
這扇極其簡單又相對安全的大門即將關閉

所以我的想法很簡單
1.既然只能第一間貸8成那第一間槓桿就開到最大
2.老婆堅持不念復興想走公立快樂長大，那就選附中國中部夠快樂了吧
3.物件價格要合理，收租至少要能超過本利合一點

以上三個條件，選擇就只有附中學區內的老公寓或老華厦，但這附近都更實在太多了，每個角落都在都更（真的不要覺得都更等不到，等不到的是你的條件太差，手上3間台北市蛋胚區公寓1間已經掛件，1間正在談），以致老公寓價格甚至遠超過電梯華厦，基本起跳價140，不過140如果好物件四樓頂加我也會買，但很抱歉，這裡你有錢也買不到，根本沒有釋出

市場上附中學區比較常見的物件就是設籍套房，15-20年成屋單價成交約莫145-160幾都有再來就是郵政新村，我不喜歡後陽台是大天井跟大家對看的感覺，另外就是公設比超級高，但如果你連郵政新村都不看的話，基本上你可能2個月也看不到1個案子，所以房仲如果丟案子我都還是會出門看房，基本上出去聊聊天認識不同的房仲，其實這才是幫助最大的，重點不是這個房子好不好會不會買，出門多看認識多點房仲是很重要的功課。

同時2年前因儲蓄險到期手上有點小資金，就用老婆的名義買的高雄正勤要先處理掉，正勤大約2023第三季的時候591上一度沒有人在掛賣非常難得，差不多那個時候我開始請仲介掛賣，以為沒有對手了很好賣，開價大約是買價+200結果一路靜悄悄到年底

這段等待的時間大約到24年初
附中出現了一個apple案
50年信義路門牌華厦近40坪 “0公設”
梯間門庭都非常乾淨寬敞，在50年前應該都算豪宅了吧！但因為高雄房子還沒清掉無法積極出價，大約2週後被單價約98成交，還因此飲恨了一陣子

這時候南部的成交量已經很大，但是正勤始終靜悄悄，看實價登錄也確實沒什麼成交，原本專約給仲介也沒什麼帶看，已經有點不耐煩

在這裡我必須說，「行動力」決定結果
出門看房的行動力
積極面對各大仲介的行動力
房仲找客源的行動力
各種可能都需要動起來自己去尋找
天上不會自己掉下來一顆apple

大約3.4月在家收到高雄永慶房屋的信，好奇心打開果然是廣告，對方很有心的查到我們在台北的地址寄信來希望我回電，我一樣也抱持著多認識一個仲介沒有壞處的想法打了過去，永慶仲介非常積極甚至直接跟我說他們願意隔天來台北簽委託，我稍微推託了一下，沒過幾天他們說已經找到有意願的買家，希望可以直接上來簽委託，至此我真的非常佩服兩位年輕人的行動力與幹勁，新時代搭配TikTok的行銷掌握的客群遠超過傳統仲介，這些都是我後來很好奇他們的操作模式了解的了

週六他們上來簽委託後，隔天一早，接到電話說屋主有意願購買今天有可能可以簽約，希望我們坐高鐵下去一趟，甚至說如果萬一沒有簽約成功願意支付高鐵錢，但高雄真的太遠了實在很懶（也是我持有2年後想放棄的原因之一），在高鐵上我才終於好好計算了成本稅金等大概抓了利潤後，到現場也算順利推拉了一下順利成交，利潤只能說不無小補

房子賣掉後就真的必須趕快補一間，此時因為真的沒物件所以預算已經拉到5000以內我都看，某天剛好老婆放假又是看房行程，已經窮途陌路的我連中南大厦有在賣的也都看完了。
這時一個仲介跟我說他們有剛接到一個案子，屋主要出國急售價格真的不貴現在可以馬上看

當下馬上跟仲介去看房子方正又大，40多年華厦前後採光格局方正好切好整理，土地分區住4，缺點是低樓層樓下有做生意，老婆看完覺得不錯開始認真計算手上資金，不過該來的還是來了

這種案件最怕殺出程咬金，當天晚上就有人下斡旋，等待結果非常煎熬，睡覺前仲介才打來說沒有簽約，買方要等隔天確認貸款後晚上才再約屋主一次。

事已至此，我也沒什麼好猶豫的
時機到了
房子也賣了
資金也到了
又有小孩學區剛性需求
裝潢跟租金投報也沒問題
單價也算低於行情
那還猶豫什麼？
為了競價我直接出了比心理想買的金額再高一點的價格，小房間內運用了一些話術跟推拉，最後成交微低於我的出價+省了一點服務費，當天晚上順利成交，（如果沒有另一組的話我肯定可以談的更便宜的！）
簽約時因為部分資金在美股，還沒匯回來過加上遇到農曆7月，因此延長交屋時間，這個決定還我提心吊膽了一陣子。

貸款的部分，成交約在5月底
原本預期希望可以找到
85成 2.18% 40年寬5
因為老婆的質還蠻好的
找尋的結果算順利
最後2家公股都願意
（其中一家分行經理還跟承辦說為什麼這個案件這麼便宜，好奇想要去現場看）
8成利率2.185% 年限40年寬3
但因為交屋時間很後面，承辦說不急，結果到7月初開始聽到華南銀行沒錢了，我才趕緊催促承辦趕緊送件，當時這家公股還跟我說不用擔心，他們今年業績是吊車尾，不會滿
誰知道一個月後，全世界都滿了，他們自己也嚇一跳，一個多月補足半年的業績

提心吊膽的過了2個月，每兩三天就打擾一次承辦詢問狀況，拖到8月中才終於核貸下來，條件如預期，8月底順利撥款，承辦表示再過一個月他們應該也要排隊撥款了…

目前已成功合法申請室內裝修完成在這過程又學習到許多有趣的法規及特例之後再說

至此為了對抗貨幣貶值及通膨，並且符合新的遊戲規則變化，將資產舉債到上限的計畫終於完成，幾乎走了快一年

房地產真的是重資產，反應速度慢，配置速度慢，有什麼想法或計劃都不是短期可以解決的，天時地利人和缺一不可，與其在版上吵架，不如思考還有什麼可以再精進，想買房就多走出門看，多認識人，apple偶爾還是會出現的，財富累積是一條漫長的道路，希望有一天也能像各位前輩一樣財富自由！

最後補一下貸款現況
今天銀行回覆新青安他們雖然承辦
但是超過1000萬的部分2.5%30年
對台北來說1000肯定不夠用
多的部分負擔會明顯變重

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.101.203 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: georgepg25 (101.12.101.203 臺灣), 09/03/2024 22:32:16 ※ 編輯: georgepg25 (101.12.101.203 臺灣), 09/03/2024 22:33:52 ※ 編輯: georgepg25 (101.12.101.203 臺灣), 09/03/2024 22:34:51

推

h383409/03 22:39很像之前看過的物件，請問是仁愛醫院後面嗎

※ 編輯: georgepg25 (101.12.101.203 臺灣), 09/03/2024 22:44:21

推

uvuv09/03 22:44謝謝分享

推

alex097309/03 22:46推

推

roy071009/03 22:48落落長

→

EGG2346009/03 22:55手上三間是什麼意思？

推

Hall09/03 22:56手上3間台北公寓？首購？

→

abyssa109/03 22:57老婆首購吧

→

gliga09/03 23:01讚附近也有一間

推

leota09/03 23:03猛

※ 編輯: georgepg25 (101.12.101.203 臺灣), 09/03/2024 23:04:06

推

ilovejesus09/03 23:06恭喜

推

snow3028809/03 23:07恭喜

推

tenkaakido09/03 23:11三間台北公寓不算小中產

→

heidilin09/03 23:26賣掉持有的房子再買一間，這樣也能算真、首購嗎？

→

abyssa109/03 23:28之前都算只看當下近期可能會比較嚴格

→

heidilin09/03 23:30大家最近還是低調一點，要是有人截圖去跟金管會總統府和

→

heidilin09/03 23:30央行申訴，後續會有更嚴格檢視

※ 編輯: georgepg25 (1.169.84.132 臺灣), 09/03/2024 23:33:56

推

jerrry09/03 23:36恭喜！台北蛋黃區嚴重低估中！

推

panzer122409/03 23:40台北市真的遍地都更啊說等不到的就是你不在台北市

→

panzer122409/03 23:40在爛地方啊恭喜

推

lcy31709/03 23:46綜合來說附中國中真的全台灣最好的國中

推

daniel641209/03 23:50附中是我一輩子最棒的回憶。超級好

推

zouelephant09/03 23:58猜室內30坪左右

權狀40公設約10%另有一點外推我也覺得台北嚴重低估中尤其是老華厦，有電梯租金也比較高土地分區住四也稍微彌補了層數較多的問題硬要說都更我也不會說0%不可能所以原本是老公寓派的第一次出手了老華厦主要目標還是置產收租+學區都更當樂透，人總是要有夢想才有動力

※ 編輯: georgepg25 (1.169.84.132 臺灣), 09/04/2024 00:06:15

推

becometoo09/04 00:03很棒的心態跟分享！

推

jerrry09/04 00:12基本上台北公寓都更成功直接瞬間變人生勝利組

→

jerrry09/04 00:13台北市精華區事實上就是供不應求欠噴漲

→

bustinjieber09/04 00:24恭喜滿倉，槓桿要算好

推

ChikanDesu09/04 00:37方便問一下你都更都大概是什麼樣的物件嗎有挑選的原

→

ChikanDesu09/04 00:37則嗎

→

ChikanDesu09/04 00:38主要想問的是公寓一定要面寬巷大馬路才有可能嗎

→

ChikanDesu09/04 00:39因為像我家買的12層大樓面馬路居然也在談都更還能至

→

ChikanDesu09/04 00:39少1換1 所以想瞭解一下你正在談的大概都是什麼樣的物

→

ChikanDesu09/04 00:39件

→

ChikanDesu09/04 00:40之前看板上大大PO的準則在台北好像也不見得適用因為

→

ChikanDesu09/04 00:40精華區路上已經看過好幾個巷子內都更的例子了

推

glwl4003909/04 01:12恭喜，我也是7月買一公寓交屋，沒想到最近開始在辦都

→

glwl4003909/04 01:12更說明會了…

→

leota09/04 01:33好奇租金能大於寬限後的本利合？

→

abyssa109/04 01:40租金要大於本利和無違建整層租不可能分租有機會

→

musicaledio09/04 02:05猛恭喜

推

coburn09/04 02:06好強

推

BryantKobe09/04 03:52台北一堆地方在都更或危老像南港、大同區隨便走都

→

BryantKobe09/04 03:52會看到、南京東路四段也不少

推

tzangyoung09/04 04:15推

推

u4fu309/04 06:34你們小孩多大啊？現在入籍來的及唸附中國中部嗎？

推

billeric09/04 06:46推

推

popo1234123409/04 07:48大概知道這兩個物件

→

popo1234123409/04 07:48第一間不可惜有房子傾斜的疑慮

→

popo1234123409/04 07:48你買到的那間超快就下架除了面醫院條件真的不錯

推

kwinner09/04 08:37謝謝分享很詳細

推

ptttttttttty09/04 08:45推分享

推

t595781009/04 08:47可是買台北市公寓會被買新北市大樓的嗆低端欸

推

longkiss061809/04 08:50恭喜進入30年還債人生

推

amino012009/04 08:55大安華廈就是爽 WELCOME TO THE CLUB~

推

lynxes09/04 09:06好佩服

推

THANN09/04 09:57手上有三間台北市~本來就有錢~~

推

transforman09/04 10:35猛

推

yytseng09/04 10:39手頭上有資金才是去看房的底氣，不怕他貸款不下來

→

yytseng09/04 10:40我猜你出價可能還輸那個當天下斡的，不過他可能押但書

推

Scorpion030209/04 10:55大安的好物件真的是秒殺

推

mandydan122209/04 12:20恭喜!

→

mitsloanboy09/04 12:29好可惜，牙醫五年前還能首購貸款貸到六千萬

推

joe230000009/04 14:56這篇怎麼沒有大樓仔出來酸破舊古蹟公寓？是因為你

→

joe230000009/04 14:56總價屌打大樓仔的關係嗎？

推

gmoz09/04 15:05這篇心得真不錯

推

revorea09/04 17:20原po貼的物件我應該都看過，過去一年附中學區沒多少新物

→

revorea09/04 17:20件釋出，還好年初撿到一戶沒上架的搭上末班車，看屋當天

→

revorea09/04 17:20排了超過20組，現場五組在看…蛋胚區的apple物件搶手程

→

revorea09/04 17:20度真的非常驚人。

推

abyssa109/04 22:25有什麼好酸的老舊房那是租客在住的啊

推

silence162809/05 08:05恭喜，謝謝分享

→

fairyofmoon09/05 08:47新清安也只補助兩三年幾乎可以忽略不計…

→

bbbing09/05 09:49新青安的補助最大也就15萬利息，15萬可以讓你房子升級多少

→

bbbing09/05 09:50最理想狀況預算從1250升到1265，大概0.1坪

同系列文章

Re: [心得] 台北大安畢業文暨貸款分享

其他人也閱讀了

PTT 熱門相關