Re: [請益] 都更合建問題請教

※ 引述《persionbird (聖誕老公)》之銘言：
: 老家是在台北信義區的60幾年4層樓公寓,最近有建商來談都更(合建)
: 由於自己離開台北20年了,前面幾次的座談會(還是啥名目)都沒有去聽
: 只有聽家人比較模糊的敘述,最近才開始惡補都更的知識,幾個問題想請教
: 1. 合約中定義分配為
: 基準容積(住三)*62% + 都更獎勵(50%) *62% + 防災都更(30%) *50% + 容積移轉 *10%: 但只取2~14樓的平均單價作為價值基準,但本案建商是預計蓋24樓的房子
: 住戶從低樓層分這個是一般合建契約中的常態嗎?
: PS : 合建契約中也明定沒有與權變的擇優條款
: 2. 建商再開說明會的時候,實際合建契約正本不給帶回家審閱
: 原因是因為說有商業機密考量,只給一本副本(有範本兩個字的浮水印)
: 並且說內容與正本合約一字不差,我自己感覺是邏輯上說不通
: 但他當場不給我帶回家好像也拿他沒辦法
: 3.目前家人的心態是想都更,但是由於合建契約的正本沒辦法帶走
: 因此也無法找律師或專業人士諮詢合約內容.考慮乾脆就走權變算了
: 如果走權變的話除了分配比例可能比較少以外,是否就沒有其他風險
: ex:土地被貸款,建商爛尾樓的話至少是否可保證仍有原本土地持份?

第1.點：
臨路/土地大小/地點等等很多相關的條件未知的情況下
建商開的條件符合住三但不見得特好
如果是上市櫃建商
可以接受但是可以突破的點在
為什麼都更獎勵是62%，防災獎勵是50%?
容積移轉只有分到10%，建商一定跟你說容移很貴要錢
那能不能不要容移成本整個降低能不能多分一些給地主
1%也好，你從建商的回答就大概可以推測還有沒有肉
未來房價跟現在房價是有很大的關係
台北市住三未來售價差10萬/坪大概吐1%可以
不是一定但是你心裡自己抓看看
如果是未來可以賣200萬/坪以上的地點
那這個建商不要選，吃地主太多
但是你要確定附近是不是有上200萬的實力而不是地主自己的幻想
以這樣的條件這要拿到100%全體同意有困難
如果沒有困難那就是地主很怕建商跑掉
建商也會用不做來希望達到全體合建
有一個人要走權變他就要請估價師照權變方式處理
第2.點
合約副本理論上你一樣可以給律師或相關人士看給建議
我們假設文字一樣
我建議直接找律師找熟都更的律師寫上所有紅字的備註
然後去跟建商討論文字上的細節
這時候正本拿出來跟副本一個字一個字對
律師寫的紅字問可不可以改
如果建商就是很不耐煩就謝謝再聯絡
就直接權變就可以了
一般正常建商還會有小規模的合約導讀(人多的話)
大社區也有那種上市建商合約直接拿出來簽
條件開到頂的
然後今天有沒有簽到6成簽不到就再見我也是有看過
一切取絶於你們這個案子的成熟度
而且我並沒有看到有車位的部分
第3.點
權變或合建絶對可以擇優
在與建商的合約中
但在都更同意書裡你們要選擇一個
這時候我建議如果你們願意地主自己出一點錢/每戶
5000-10000元
你們可以自己找估價師做簡單的估價
初步的各戶比以及更新後的價值
你們就可以知道建商開的合不合理
建商可以提供共同負擔表以及分坪表
算2-14樓的均價是合理的
因為所有地主戶建商估計不會拿到以上
但是你如果走權變就能選
補價差而已
價差比也是一個重點
地主可以超選多少
這些都是可以談的
小建商還是會搞一些土地去借錢的手段
或是資金有問題的建商
你們可以去看他在台北市完成了多少多大土地的案子
地主不求條件最好
但要找最能合作最用心符合地主需求的建商

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