Re: [請益] 都更合建問題請教

※ 引述《nexcaree (nexcaree)》之銘言：
: ※ 引述《persionbird (聖誕老公)》之銘言：
: : 老家是在台北信義區的60幾年4層樓公寓,最近有建商來談都更(合建)
: : 由於自己離開台北20年了,前面幾次的座談會(還是啥名目)都沒有去聽
: : 只有聽家人比較模糊的敘述,最近才開始惡補都更的知識,幾個問題想請教
: : 1. 合約中定義分配為
: : 基準容積(住三)*62% + 都更獎勵(50%) *62% + 防災都更(30%) *50% + 容積移轉 *10%: : 但只取2~14樓的平均單價作為價值基準,但本案建商是預計蓋24樓的房子
: : 住戶從低樓層分這個是一般合建契約中的常態嗎?
: : PS : 合建契約中也明定沒有與權變的擇優條款
: : 2. 建商再開說明會的時候,實際合建契約正本不給帶回家審閱
: : 原因是因為說有商業機密考量,只給一本副本(有範本兩個字的浮水印)
: : 並且說內容與正本合約一字不差,我自己感覺是邏輯上說不通
: : 但他當場不給我帶回家好像也拿他沒辦法
: : 3.目前家人的心態是想都更,但是由於合建契約的正本沒辦法帶走
: : 因此也無法找律師或專業人士諮詢合約內容.考慮乾脆就走權變算了
: : 如果走權變的話除了分配比例可能比較少以外,是否就沒有其他風險
: : ex:土地被貸款,建商爛尾樓的話至少是否可保證仍有原本土地持份?
: 第1.點：
: 臨路/土地大小/地點等等很多相關的條件未知的情況下
: 建商開的條件符合住三但不見得特好
: 如果是上市櫃建商

不是上市櫃的建商,但在都更的領域似乎還算有名氣
我開始查詢都更教學的影片很常看到該公司董事長出現
實收資本額有10位數,雖然不是大建商但也不是一案建商就是了

: 可以接受但是可以突破的點在
: 為什麼都更獎勵是62%，防災獎勵是50%?
: 容積移轉只有分到10%，建商一定跟你說容移很貴要錢
: 那能不能不要容移成本整個降低能不能多分一些給地主
: 1%也好，你從建商的回答就大概可以推測還有沒有肉

老實說我也看不太懂特別拆得那麼細的原因是?
因為自己拉個excel還原回去大概就知道是55%的分配率
(或者說不到,因為是低樓層)

: 未來房價跟現在房價是有很大的關係
: 台北市住三未來售價差10萬/坪大概吐1%可以
: 不是一定但是你心裡自己抓看看
: 如果是未來可以賣200萬/坪以上的地點
: 那這個建商不要選，吃地主太多

老家位置應該是不可能有200萬的實力,但"應該"是破百
位置在松山家商附近,但我離開台北太久不熟台北房價

: 但是你要確定附近是不是有上200萬的實力而不是地主自己的幻想
: 以這樣的條件這要拿到100%全體同意有困難
: 如果沒有困難那就是地主很怕建商跑掉
: 建商也會用不做來希望達到全體合建
: 有一個人要走權變他就要請估價師照權變方式處理

根據我爸的街訪閒聊,似乎簽約的比例還蠻高的
這區的居民幾乎都是超過6-70歲的老人
大部分很多都是看到是換到室內1P換1P+車位就簽了
好像根本沒人看合建條約細節...
另外在說明會的時候講話也是口氣蠻硬的
會放話在哪一個時間點不簽的話,就會把你家基地劃出去

: 第2.點
: 合約副本理論上你一樣可以給律師或相關人士看給建議
: 我們假設文字一樣
: 我建議直接找律師找熟都更的律師寫上所有紅字的備註
: 然後去跟建商討論文字上的細節
: 這時候正本拿出來跟副本一個字一個字對
: 律師寫的紅字問可不可以改
: 如果建商就是很不耐煩就謝謝再聯絡

老實說這點是我最不爽的點,找律師審合約行情好像大約在12000
如果建商搞正副本內文不一那我12000就白花了...
更何況他正本不能攜出的理由我覺得說不通就是了

: 就直接權變就可以了
: 一般正常建商還會有小規模的合約導讀(人多的話)
: 大社區也有那種上市建商合約直接拿出來簽
: 條件開到頂的
: 然後今天有沒有簽到6成簽不到就再見我也是有看過
: 一切取絶於你們這個案子的成熟度
: 而且我並沒有看到有車位的部分

車位是總車位總數的62%,一樣用平均價值計算再來選車位找補
他提供的試算表每戶大約是分到0.99個車位

: 第3.點
: 權變或合建絶對可以擇優
: 在與建商的合約中
: 但在都更同意書裡你們要選擇一個
: 這時候我建議如果你們願意地主自己出一點錢/每戶
: 5000-10000元
: 你們可以自己找估價師做簡單的估價
: 初步的各戶比以及更新後的價值
: 你們就可以知道建商開的合不合理
: 建商可以提供共同負擔表以及分坪表
: 算2-14樓的均價是合理的
: 因為所有地主戶建商估計不會拿到以上
: 但是你如果走權變就能選
: 補價差而已
: 價差比也是一個重點
: 地主可以超選多少
: 這些都是可以談的
: 小建商還是會搞一些土地去借錢的手段
: 或是資金有問題的建商
: 你們可以去看他在台北市完成了多少多大土地的案子
: 地主不求條件最好
: 但要找最能合作最用心符合地主需求的建商

老實說我們也不是想要條件多好,單純就希望至少有權變擇優可以保底
外加能夠先審視正本合約不要有奇怪的陷阱條款就會簽
但我總覺得現在搞得要審視正本合約成本高很多...

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