[請益] 都更權變 原店面的價值

IBIZA01/30 23:45權變理論上要估每一間的權利價值

IBIZA01/30 23:46日後權利變換選屋的時候 也是依照權利價值比例選屋

IBIZA01/30 23:47https://i.imgur.com/Ye5eqX9.png

awen071101/30 23:49感謝I大回覆 所以建商附的地主分配表照土地大小配回在只

awen071101/30 23:50是參考 一切內容還是看權變結果? 因為我查簽了權變就沒

awen071101/30 23:50辦法反悔了 看到那個分配表覺得有點怪

ytwu01/30 23:50我家附近在談都更，店面的屋主以後還是分店面，分的面積是

ytwu01/30 23:50 「地坪*坪效*地主分配比例」，1樓店面無法分滿上述面積的

ytwu01/30 23:50話，剩餘面積往樓上分

IBIZA01/30 23:51建商發的表我沒辦法跟你說是怎樣 我只能說一般權變是按照

IBIZA01/30 23:51估價後的權利比例選屋

IBIZA01/30 23:52一般來講 公寓一樓權利價值比例高 換成大樓之後 就算分到

IBIZA01/30 23:52店面 通常都還有剩餘權利價值可以選樓上 或是拿現金

ytwu01/30 23:53建議可以參考這本書，雙北的圖書館均有電子版 https://i.i

ytwu01/30 23:53mgur.com/BFwEi8S.jpg

ytwu01/30 23:53 https://i.imgur.com/Ppf330Q.jpg

IBIZA01/30 23:54不過實務上 真的走權變的不多 大部分都是假權變真合建

IBIZA01/30 23:54我建議你還是找建商問清楚

awen071101/30 23:56對 我看很多解釋就是走權變 結果還是有簽私約...

ytwu01/30 23:59修正一下，我家附近的店面戶分法是：地坪*建蔽率，沒分滿往

ytwu01/30 23:59上分，店面全歸地主戶；上面樓層則依坪效及分配比來分

kusomanfcu01/30 23:59話說 我有遇到建商這樣說 總之就兩排 照同面向去分 ，

kusomanfcu01/30 23:59 我總覺得建商把第一排當白癡

kusomanfcu01/30 23:59容積獎勵是第一排給的耶

ytwu01/31 00:00我的理解是一定會需要跟建商簽私約，私約上可註明擇優

IBIZA01/31 00:00因為權變興建過程免土增稅跟契稅, 更新後再轉移減徵40%

kusomanfcu01/31 00:00我都直接問那個業務以前的案子是不是都巷弄內

IBIZA01/31 00:01權變跟合建主要差別是 權變理論上是依照權利價值選屋

IBIZA01/31 00:02合建的話是已經約定改建後分回哪間/哪幾間

IBIZA01/31 00:03大部分都更其實都事先都已經分配好 但權變稅務上有利

kusomanfcu01/31 00:03第一排全透天，然後後面那排公寓幾乎無店面價值

IBIZA01/31 00:03所以很多會假權變真合建 雖然明明已經選好, 但名義上是權

IBIZA01/31 00:03變選屋

kusomanfcu01/31 00:03這種插旗後開頭講分配這樣分就不用想都更了

ytwu01/31 00:06我上面推薦的那本書，裡面建議如果你要選店面就要寫在跟建

ytwu01/31 00:06商的私約裡（最好有違約處罰條款），剩下來的就建商自己要

ytwu01/31 00:06搞定其它住戶，免的變成非店面戶有權來抽店面戶

IBIZA01/31 00:06大部分人喜歡先確定好分回的房子的大小位置, 不喜歡事後才

IBIZA01/31 00:06選屋的權變

kusomanfcu01/31 00:07如果是我不會選店面

kusomanfcu01/31 00:11我甚至希望排除我那邊然後都更XD

kusomanfcu01/31 00:12公寓店面的話 其實權變價值對就都更啦

kusomanfcu01/31 00:16反正會想都更的店面也都不是自用的換8樓以上住宅不香

kusomanfcu01/31 00:16嗎？

ytwu01/31 00:17在意的事就拿出來跟建商談，並納入私約（不能只是口頭承諾

ytwu01/31 00:17）。像我家附近是臨路及臨巷公寓一起都更，臨路的住戶就聯

ytwu01/31 00:17合起來要求分成2棟，臨路店面戶仍分臨路店面

mig2101/31 04:08走a b約送權變 私下談談多少看本身 建商一定會想方設法再

mig2101/31 04:08刮一筆 不是選完後在調建價 就是私約簽約前不說要繳稅最後

mig2101/31 04:09要繳稅

reil01/31 08:41權變當然將店面價值列入計算

asd3141592601/31 09:00店面真的沒啥漲幅 現在想想應該拿來換高樓層住宅才

asd3141592601/31 09:00對=_=

ReiFan01/31 09:27原po如果能給更多資訊的話比較能確定店面價值；權變是要找

ReiFan01/31 09:28估價師來估價標價的 "理論上"應該要找非常公正的估價師來

ReiFan01/31 09:29做 "理論上"估價結果很公平 要不要選店面"理論上"只需要考

ReiFan01/31 09:30量個人需不需要店面、不需考慮吃虧或占便宜.... "理論上"

frank11101/31 09:30你沒搞清楚權利變換(權變)，簡單的說法就是蓋前的價值比

frank11101/31 09:31要等於蓋後的價值比。

frank11101/31 09:32若蓋前你店面的價值一千萬，佔全部地主房子總值的1%

frank11101/31 09:33那你蓋好後就能分回全部蓋好銷售面積的1%

frank11101/31 09:34那問題來了，蓋前房子的價值是誰來計算?正常流程是找三

frank11101/31 09:34個估價師來計算

frank11101/31 09:35所以你的問題，一樓分的會跟樓上一樣多嗎?答案是當然不

frank11101/31 09:36會，估價師在估算的時候會依樓層、面向、店效來評估

frank11101/31 09:37一樓店面的價值一定比其二樓高，其實用市價猜也知道

ReiFan01/31 09:39單純回答本文問題：1.否 2.否

frank11101/31 09:40該考慮的問題是，店面選屋時可以優先選擇店面，但但但

ReiFan01/31 09:41但是我猜原po的親友想知道的應該是 "怎樣利益最大化"...

frank11101/31 09:42原本臨路的店面必須往後退退退好幾甚至好幾十公尺

frank11101/31 09:43原本一整排的一樓平行的店面，就都更那棟往後退，生意..

asd3141592601/31 09:58樓上大大好專業 我們家店面直接分回店面 但根本都沒

asd3141592601/31 09:58想過這個問題 不過好在隔壁也是都更後的大樓 應該影

asd3141592601/31 09:58響會少一點吧…

ReiFan01/31 10:00要督一起督同進同退最公平 但利益最大化的方式是你隔壁督

ReiFan01/31 10:01你不督 他掏腰包自督幫你抬轎讓你生意變好產值變高

zxc2452201/31 10:16權變是用（更新後價值-成本）x更新前權值去選屋，估價師

zxc2452201/31 10:16會估更新後每個單元的價值

zxc2452201/31 10:19你是店面權值一定比較高啊，怎麼可能跟樓上選的價值會一

zxc2452201/31 10:19樣

zxc2452201/31 10:19會這樣算給你看的，基本上應該是走真合建假權變啦，真權

zxc2452201/31 10:19變誰敢這樣搞

k199231301/31 12:45z大更新後價值減成本，再乘土地價值比例，那建商是賺哪

k199231301/31 12:45塊啊

k199231301/31 12:47之前用前期建築的計算機，好像也是這樣算屋主換回比例，

k199231301/31 12:47但就不曉得建商是賺哪部分

ReiFan01/31 13:11真權變，共同負擔是成本，「付給廠商」既然他自己是建商，

ReiFan01/31 13:11有一部分的錢就是他自己收去

ReiFan01/31 13:12所以你能在很多聽證紀錄看到地主抗議共同負擔比例規劃太高

ReiFan01/31 13:12，吃掉地主利益

awen071101/31 13:27感謝各位的意見，共同負擔的部分會去了解一下是否跟建商

awen071101/31 13:27拆分的回饋有關

toto12301/31 16:35能都更 真的是上輩子燒香

zxc2452201/31 18:31真的走權變建商就是賺人事行政管理費跟風險管理費，但這

zxc2452201/31 18:31只是理論，事實上權變還是能灌水

zxc2452201/31 18:33能灌水才有真合建假權變的空間，至於怎麼灌可以自己研究

zxc2452201/31 18:33看看