[請益] ceca大我要開始整理公寓了

b1988011505/19 22:43你要喊布~~~陣~~~。

k093977075205/19 22:44你都說前屋主的屋況不錯了，

alonzohorse05/19 22:44這樣插隊的 超狠XDD

k093977075205/19 22:45還是你的屋況不錯其實老舊但乾乾淨淨

b1988011505/19 22:46不過奇怪，你要出租應該你會比較了解屋況，c又沒看過。

b1988011505/19 22:46而且整修師傅應該也會給建議吧，我的整修師傅還會畫設

b1988011505/19 22:46計圖XDDD。

kerorokk05/19 22:47你可以直接fb密他，他會回比較快

kagaya05/19 23:05每次看到插隊文都覺得很趣味哈哈 c大吉祥

allme05/19 23:07小弟為了實踐ceca大的理論，真的買了一間公寓來實作

allme05/19 23:08應該是合理插隊!

kagaya05/19 23:21我後來覺得特力屋其實沒有很便宜…

kagaya05/19 23:23ikea只有特定商品很便宜，但至少好看

sirloin05/19 23:25卡扣你自己弄就好了吧，現在還有那種美工刀就可裁切的

wunn05/19 23:27Fb好像也炸了

hellogym05/19 23:36可能在玩D4

pilot198205/19 23:36特力屋這種價格都超貴的，怎會想找特力屋

ceca05/19 23:40出租為目的,你要注意的是有些東西會攤提折舊/

ceca05/19 23:40但如果你要賣出,你要關心的是賣出的時候的狀況.

ceca05/19 23:40要知道,在你投資熟練後,買賣價差收益 > 收租.

ceca05/19 23:40所以重點會放在買賣,錢會砸在讓賣價提高效應上.

ceca05/19 23:41出租會隨便.

ceca05/19 23:41所以如果你要賣,通常都是買入無腦收租,賣錢才翻修.

ceca05/19 23:41而如果收租長期都不賣,就會思考丟錢下去拉升租金的效應.

ceca05/19 23:42拉升租金效應,通常硬體能不動就不動,因為硬體貴.

ceca05/19 23:42硬體不動,基本上就是中國家具(中國家具造型都很多不錯)

ceca05/19 23:42然後油漆和小布置+基本家電.

ceca05/19 23:43家電有就好不用買品牌...XD

ceca05/19 23:43而動硬體就要看有多糟糕,例如40年前的廁所這種.

ceca05/19 23:44那你翻新廁所可以長期帶動租金上升不少(長期指1x年起跳)

ceca05/19 23:44但如果你廁所是前屋主2x年前翻過,那其實不用動,洗一洗就好.

ceca05/19 23:44你花錢翻廁所拉升的租金效應其實很差..但翻廁所不少錢.

ceca05/19 23:44至於電線...你出租幹嘛更新電線?又不是你自己要住..XD

ceca05/19 23:45地板老舊的話上石塑,簡單快速便宜又美觀.

ceca05/19 23:45至於說廁所你要用附貼也可以...反正收租而已.

ceca05/19 23:46廚具的話,我剛做的,三機+上下櫃240cm 三萬多塊給你參考..XD

ceca05/19 23:46廚具太舊可以換...

ceca05/19 23:46IKEA的家具...很貴,又超容易壞...不建議.

ceca05/19 23:46中國家具多香阿,又漂亮又便宜...除非你很在乎台灣價值.

ceca05/19 23:47窗簾的目的通常是遮舊窗戶,這個找窗簾的做基本款就好.

ceca05/19 23:47沒多少錢.

ceca05/19 23:47燈具一般都是找燈具行處理,IKEA或是特力屋都比較貴.

ceca05/19 23:48鐵門也貴貴的,可以考慮送去烤漆就好.

ceca05/19 23:48so...以上幫你結論.

ceca05/19 23:48如果你要長期收租,就是計算,你錢丟下去可以拉多少租金起來.

ceca05/19 23:49通常要抓,至少要7年內回本...超過七年意義就大幅減少.

ceca05/19 23:49你丟10萬,就是每年租金要多收1.4萬起跳.

ceca05/19 23:50而如果你是十年內要轉賣.

ceca05/19 23:50會建議你都不要翻,原屋況無腦出租...

ceca05/19 23:50要賣前再翻就好.

allme05/19 23:52我一直以為先弄一弄提升屋況拉高租金，會比較好賣ㄟ

allme05/19 23:52所以這是錯誤的觀念對嗎

allme05/19 23:52所以因該是如果要弄，就弄完就賣，不用丟出租

allme05/19 23:53如果頂樓原本是鐵皮，我也隔間成2房一廳一衛，是否有租出去

allme05/19 23:53會比較好賣？

wowcow3705/19 23:53盤子才會找特力屋

ceca05/19 23:54你賣的時候東西都有用過痕跡,怎麼會比全新的好賣?

ceca05/19 23:54你要帶租約賣就是鎖定包租公,包租公要看投報率.

allme05/19 23:54等於是5F加上頂樓鐵皮的6F的投報率去算，可以出售較高的價

allme05/19 23:54格？

ceca05/19 23:54你有本事把投報率灌高(例如室內規劃和設計拉升租金)

ceca05/19 23:54那可以在這邊賺這一塊..這是一個技術財.

ceca05/19 23:55但這技術財通常要有一定的經驗,不然你創造的價值效應很差.

ceca05/19 23:55而如果非鎖定包租公,空屋比較好賣.

ceca05/19 23:55另外中國家具不一定要用掏保.

ceca05/19 23:56很多家具行的型錄家具,都是對岸做好運過來的.

ceca05/19 23:56你跟這些家具行買,價格大概是掏保的150%...但她會幫你.

allme05/19 23:56我是打算把頂樓的鐵皮也隔好處理好，出租給小家庭的規劃，

allme05/19 23:56這樣5F加頂，帶租約出售，投報率會很高

ceca05/19 23:56組裝好班到定點放好.

ceca05/19 23:56所以建議你找家具行買型錄的中國家具...有最懶人解.

ceca05/19 23:574+5有4+5的行情,你可以看591上面其他掛賣的價格做參考.

ceca05/19 23:57同質性的東西你都是找同質性的東西做比價.

ceca05/19 23:57市場就是比價,比價比價比價比價.

ceca05/19 23:57你的產品要有競爭力,就是比價上有優勢.

ceca05/19 23:58但是不可以錯位比價,你不可以拿4+5去比別人單一戶的投報.

ceca05/19 23:58必須同質性的東西比價.

ceca05/19 23:58因為不同質性的買盤是不一樣的...你比了沒任何意義.

allme05/20 00:02好的，所以頂樓（6F)要不要一起隔間弄好，跟5F一起賣，ceca

allme05/20 00:02大如果是你會這麼做嗎？

allme05/20 00:025F 6F弄好直接賣，還是帶租約賣？困擾…

ceca05/20 00:02可以弄隔間.

ceca05/20 00:03但是通常我會做單純一點,這樣買盤可以是包租和自住.

dolphin67805/20 00:03廚具+三機三萬多請問ceca大能開示一下嗎？最近有同此

dolphin67805/20 00:03文的需求，先謝謝ceca大了！

ceca05/20 00:03損失一點點特化的利潤效應,換取更廣的買盤範圍.

ceca05/20 00:03所以賣的時候會只做隔間和基礎硬體,不會弄成出租特化.

ceca05/20 00:03有時候讓物件跑順對我來講價值會比較大.

ceca05/20 00:03我比較好運轉資金.

dolphin67805/20 00:04怎麼比較都要近六位數，看到三萬多眼鏡一亮

ceca05/20 00:05廚具就純木板+喜特例或是莊頭北

ceca05/20 00:05我只是要賣不是要自己用..XD

ceca05/20 00:05外觀看起來漂亮就好.

ceca05/20 00:06但廚具我都會比較很多很多家,大多數廚具都不會很便宜.

ceca05/20 00:06另外你一定要一開口就說投資...

ceca05/20 00:06價格算給你的不一樣...呵呵.

ceca05/20 00:06你投資做的好後面就一套接一套.

ceca05/20 00:06你自住一輩子就跟他買一套,他不多賺點對不起自己.

Narok05/20 00:12冷氣不要買二手…

Narok05/20 00:15大金基本款沒比禾聯貴多少 等他折現金的時候買加上補助退稅

Narok05/20 00:15根本沒差多少

allme05/20 00:28我懂了，我消化一下！感謝寶貴的經驗，我進行下一步，有進

allme05/20 00:28展再向您以及眾位給我建議的先進報告！

ceca05/20 00:33出租特化,你樓上和樓下會分開兩個獨立單位出租.

ceca05/20 00:33你又要特化拉高租金,就必然兩個餐廳兩個客廳.

ceca05/20 00:33但如果你想要同時賣給自住/出租..

ceca05/20 00:34那你最多樓下弄出客餐廳,樓上保持隔間就好.

allme05/20 00:34兩個獨立單位出租，應該比較好租？

ceca05/20 00:34他有想要樓上也弄客餐廳,他自己弄就可以.

ceca05/20 00:34而如果他要自住,樓上自然就不會再弄客餐廳.

ceca05/20 00:34如果你樓上也弄客餐廳,那自住的會跳過你的房子不買.

ceca05/20 00:34因此想要買盤比較廣,有些東西要少做.

ceca05/20 00:35兩個獨立單位收租,投報率一錠比較高.

allme05/20 00:35我打算5樓就是格局不變3房2廳；6樓隔成一戶2房一廳一衛，

allme05/20 00:35租個1萬多就好

ceca05/20 00:35你要賣的話,樓上可以不用弄客餐廳.

allme05/20 00:35所以其實我內心潛意識鎖定的買家是投資客lol

ceca05/20 00:36雖然不是完整獨立兩房,但可以當兩雅房收租.

ceca05/20 00:36損失一點租金,換取收回來轉賣的路比較廣.

ceca05/20 00:36你很鎖定包租公的話,自然賣的時間會明顯比較久.

allme05/20 00:36咦！不弄客廳要怎麼隔？

ceca05/20 00:36這就要有心理準備.

ceca05/20 00:36但鎖定包租公,就可以做收租特化,靠裝潢再把租金拉高.

ceca05/20 00:37你樓上就兩房一廳,但是客廳和廚房都甚麼都不擺空的給他.

allme05/20 00:37歐歐！我懂了！那我應該是要隔成兩個大套房，都是一房一衛

allme05/20 00:37的，這樣更好

ceca05/20 00:37甚至出租你可以分開兩間雅房出租,只是比較麻煩一點.

ceca05/20 00:37不要雙套房....一間廁所給它們就好.

ceca05/20 00:37雙套房也是收租特化走向.

ceca05/20 00:38雙套房不如樓下也四套房,而且樓上應該是三套房.

ceca05/20 00:38整棟7套房...投報率才會高.

ceca05/20 00:38要做甚麼就極端化.

allme05/20 00:38我的原本預想也是5和6樓，除了廚具冷氣，都是裸租

ceca05/20 00:38沒甚麼中間路線..XD

allme05/20 00:39我了解了，一樓一戶就好

allme05/20 00:39我打算裸租，除了必要的東西，不附傢俱

allme05/20 00:39裸租裸賣，讚讚

allme05/20 00:43我剛剛回過頭看上面您的留言，我現在才意識到您的意思：把

allme05/20 00:43六樓當成是五樓的一部分，進可攻退可守，接手的買方要弄成

allme05/20 00:43獨立一戶，他自己會弄！這樣一般自住客也會買單！

allme05/20 00:44等於5樓之外，六樓是延伸出去可以使用居住的空間！

ceca05/20 00:44這種一個產權兩戶的產品會有很多需求.

ceca05/20 00:44無論是三代,或是兄弟姊妹兩個不同家庭.

allme05/20 00:44聽君一席話，獲益良多！

ceca05/20 00:45或是成年小孩太多!?!?

ceca05/20 00:45而他們也很難找到這種產品.

ceca05/20 00:45所以你有這種產品,會剛好釣到他們.

ceca05/20 00:45並且同時包租公也會買.

ceca05/20 00:45所以這就是損失一點特化的利益,換取買盤比較廣的效應.

ceca05/20 00:45會讓你的物件好跑很多.

allme05/20 00:48懂了！我召集工班討論，再去廚具燈具比價，然後開始施作

DorisBaby05/20 02:35如果房子很老 線路重拉比較安全

techih05/20 03:01請問Ceca大我家30年老大樓三房其中一個房間是和室，請問如

techih05/20 03:01果要賣的話會建議先把他改成房間嗎？謝謝

qqq784005/20 06:10燈具直接上蝦皮買再請水電裝最便宜。燈具跟型錄傢俱一樣

qqq784005/20 06:10黑。成本大概牌價不到一折。外面賣可能都賣4-5折。蝦皮

qqq784005/20 06:10我比過最便宜大概不到2折

WMV05/20 07:13這插隊值得了欸 C大手把手教學

laechan05/20 07:16大家要賣房子前都會說自己的屋況不錯

compile05/20 07:32獲益良多，之前以為這種有違建頂樓加蓋的，買方都不愛，

compile05/20 07:32租客也不愛，因為有違法的概念在裡面，鄰居可以報拆，會

compile05/20 07:32讓市場上的買方租客不愛。

ice101505/20 09:10學到了

ice101505/20 09:10感嗯

ice101505/20 09:11感恩

Meticulos05/20 09:46C大吉祥早安

estd197105/20 10:08感謝c大

topaaron1205/20 10:24一早乾貨滿滿

Iron5605/20 12:03C大感恩

kezneuiqn05/20 12:36c大人真好

clamperni05/20 14:30插隊笑死

victorytim05/20 14:45插隊成功XDDD

kagaya05/20 17:16台灣沒那麼多人在乎違不違法吧

e3355443105/20 17:53這篇真是精華

maypcc05/21 00:15想賣包租公要想清楚 除非是那種剛入門新手 不然每個算投

maypcc05/21 00:15報精得跟什麼一樣 要賣得好價就是要讓自住喜歡看得上才會

maypcc05/21 00:15有盤子價

jejeyu05/21 02:55三萬的廚具含三機要怎麼辦得到？跪求廠商推薦

secrete05/21 11:17我也想知道，3萬含3機要怎麼跟廠商周旋？