[請益] 投資第一間公寓頂樓，接下來該如何處理
現在小魯第一次投資，買一間中古舊房
(公寓頂樓)，交屋屋況有一點鋼筋外露，
天花板壁癌嚴重，廁所是還滿正常，但是
廁所相當老舊，現在有打算出租出去，租
個10年再賣，因目前現況是無法住人，想
請問有經驗的投資客針對舊公寓頂樓出租
，又希望租客素質不能太差，又想放個10
年在賣，通常你們再維修上廁所會整個從
弄(馬桶、洗臉盆、乾濕分離、天花板、
壁面瓷磚和地板磁磚)換新、廚房設備也
都弄新的嗎?提供系統家具，會這樣嗎?還
是簡單刷漆就好，因為有考慮到，若把設
備都弄好，房客會不會破壞或是偷走，但
又怕沒整修好，價金無法吸引到好的租客
，也擔心投入太多成本，未來時間不好賣
掉，像這類的房子要怎樣用才能吸引好租
客又能到時脫手時用低的成本賣出。
--
有請骷髏大
沒先了解 就衝...挺勇敢的
買房真的要衝動，我衝過頭喔
你準備套牢吧......光裝潢你就可以超出一倍以上預算
不是自己住應該不會用太高檔裝潢，大大你又誤會我了 依妳這樣說CECA應該套很多了，套到脫褲褲!
去Interior版開需求 那邊很多設計師或統包在接案
之前幫家裡分析一下舊房子整理出租的成本之後就不是很
有動力做下去了
1;37m 那CECA怎都買中古，我應該不可能找設計師和統包，畢竟不是自己要住 [1;37m推
kutkin: 你至少廁所弄好，壁癌可做可不做01/08 1
設備最基本熱水器要裝吧，其他現況交屋
你真的很怕被幹東西的話
1;37m 謝謝你的建議，我會採納 [1;37m推
grotwpig645: 裝潢100萬你租多久可回本01/08 1 1;31m 不是自己住不想花這樣多裝修喔 [1;31m→
kutkin: 你先跟我講位置跟租金才好判斷01/08 1
你怎麼會買了才在想這個問題...
這不是買之前就要先考慮好... 而且這還不是第一考慮項目...
浴室重做...其他盡量DIY
你和我目前初步想法一樣，不知道CECA怎樣用? 我好奇想學習
系統家具免 ikea買一買就好
床椅桌櫃四樣
IKEA不耐用 買一買台灣廠的家具成家專案就好了
經驗告訴我浴室畫龍點睛，所以我幾乎只有浴室
完蛋
別擔心在房板奇蹟永遠會發生 租不出去加價租
租房你要耐用....嗯
請人來做。其他自己看影片學。剛開始要花頗多時間
你用廉價ikea賣相都比台灣家具好了
反正絕對不可以買billy書架 XD 除非你三個月要見房客1次
負重類的別買就好 其他壞了就換新
ceca好像都自己做 你去google他推文
1;37m CECA都自己來喔!太強了!看到都要彈出來了! [1;37m推
kutkin: 不找統包就找特力屋之類01/08 1
張淑驚可以參考一下
你是認真嗎?她現在人在...........
光基礎工程就可能破百.....家具是很後面的事了...
不是自己住!不是自己住!不是自己住!
菜雞房東之第一次租房就上手 連怎麼訴訟鑽空子都有教
而且連坪數屋齡等等都沒給，猜也無從猜起....
快30年，快30坪
廚房廁所重作，廚具買現成的就好，吊櫃平台水槽3萬內
油漆刷過，地板鋪塑膠地磚，剩下阿里阿紮的看狀況做
這很多範例 20萬可以做完
全部弄好大概50萬
ceca有自己的工班不是嗎
對，應該說他自己就是統包
很多東西不是你一句 不是自己住 就能便宜
真的，現在真的不好賺錢，這行業很深，我正在學游泳，謝謝
你就591開一開 看看週遭房東都提供什麼
廁所地磚2.5萬，壁磚5萬，天花板1萬，臉盆馬桶+改管2萬
用你自己是房客的立場去想你要什麼就很清楚
乾溼分離2萬，毛巾架送你啦
桃園公寓？基本上不用花錢整理平出吧，賺不回裝潢的
全室油漆5萬，塑膠地磚5萬，電線更換2萬
整理過租價可能可以多3成，假定從1萬變1萬3，每個越多
就算不是自己住...防水工程還是得做，要不然未來花更多
，費用看工法...30年了水管要不要重配，明管暗管，看口
數或長度計價...廁所翻一間用便宜衛浴設備10w...全室油
漆...電要不要重拉...廚具加上三機...光這些基礎的就不
少了...
3千，一年多3萬6，花50萬整理要14年才回本
但不整理可能租不出去喔
google一下就可以知道他的工廠再哪了
看不懂喔!誰的工廠在哪??
或是不整理，以市價的8成租，應該也租得掉
假定市價1萬，整理後變一萬3，十年共收156萬，裝潢50萬
實收106萬
不整理以8千租，十年收96萬
整理會比較划算，1萬3的房客會比8千的生活水平高一點
鋼筋外露大面積壁癌不太可能租得掉了
看你公寓殘值還多少，兩三百的公寓 在花兩三百整理 頭殼壞
去
租太便宜真的要小心租客素質...奇人很多....
謝謝大大的提醒
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:10:28你也知道，如果屋況太差，租客素質難高。你只要想想你
希望的租客水平要什麼屋況，回推該屋況要花多少錢處理
。
頂樓沒做防水沒救了，不是天花板刷油漆就能撐十年
大大氣氣了喔，我會聽你的，頂樓防水採羊毛氈鋪7層，給他鋪好鋪滿，良心事業 謝謝大家
不是自己住 壁癌 防水 水電就可以做一半嗎 zzzzzz
大大抱歉把你惹生氣了，消消氣，好奇問一下你是租客吼!
防水、天地壁廚衛，時間到增貸收回裝潢成本
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:22:58
不用100安啦
你這樣問部會有一個準，抓重點，至少先符合法規，不
然出意外，你肯定被告。
符合法規再想下一步，而且隨著租客類型的不同，你裝
潢的重點不會一樣。
在符合法規之後，你該想的是"要租哪種類型的客人"
下一步是怎麼裝潢、第一個是"方向"、第二個是"強度"
謝謝大大你這樣誠懇回答，法規一定會符合，我也不打算隔套，謝謝你 ，我目前在找方向中
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:41:44方向是承接前一個問題"租哪種類型的客人"，強度是在
方向確立後，進一步延伸，這時候會涉及"必要性"。
這就涉及你對客人洗好的敏感度
伸手牌XDDD
找一個你信任的統包，跟她講預算她就會幫你配了
很多都是便宜又耐看，但不一定好用（反正不是自己用沒差
啦）
至於說租那一類型的，那也要看你地點在那
隨便弄一弄應該2-30萬可以弄出個樣子
冷氣的話就選保固最長的就好了，耗不耗電節不節能都跟你無
關
謝謝你誠摯的回答。
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:10:52看房前出價就要想好的問題
確認你想收多少租金 決定你的受眾 針對你的受眾去整
理房子
不影響安全的 能自己diy就diy
大大這部分理念和我一樣，謝謝你花時間和我說感恩
我也是置產十年後看情況買賣的
不如認真把牆、地、管線整理一下 明年加20%-30%賣
不然這樣出租無法回本的 台北才有可能
其實我剛也想跟他說 這種整理完 要賣才容易回本 整
理房子的成本太高了啦
而且放十年後的競爭力夠嗎 也沒提到地點
其實我是CECA迷，他曾說過再偏僻點買夠低一樣賺 我也在想我應該滿的夠低，放10年當定存概念，謝謝
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 12:31:39加蓋
先幫你QQ
入手低就可以了 我常常也說 整個物件沒優點 價格也可
以成為你的優點
你得評估租金的收益多久能把裝潢補回 多久能填上資金
成本 取個中間點
另外一種想法是 不考慮裝潢多久才能回本 至少整理好
一點可以篩選租客的素質
通緝犯 吸毒 租一租被警察抓走的我都看同行遇過 超精
彩
跪著和你說謝謝
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:47:04不是自己住這幾個字就能便宜到哪。。基礎工程該做還是
得做好，不然之後賣掉還要處理也麻煩，我剛結束五年套
房租約轉有殼族，前房東 東西就用的還可以，大金變頻
國際牌變頻冰箱 也因此不容易壞 租金相對高一些也篩
選好租客，都套房卻可以一堆人一租3.5年 她也少了空
窗期，別自以為便宜了 後面反而虧
你會不會淘寶，家具可以省一半以上，油漆壁紙自己會的話省
更多，浴室是重點抓20萬，乾濕分離一定要，防水做好。廚房
就人造石檯面加水槽，基本三機，抓10萬，冰箱越大越好，最
好是雙開門。客廳房間就墻壁全批土再粉刷，天花板就軌道燈
照明，地板就塑膠地板，電視越大越好反正很便宜，光纖牽一
下，大門裝個密碼鎖，這樣就看起來很高級啦
我之前學生期曾住過小到靠北的套房，一個月租金3000多
，結果某次看到警察拿槍要攻堅一樓租客，我也是傻眼
都沒圍封鎖線 我還默默上去三樓，之後加裝下樓裝水
看熱鬧 租客已被上銬，好像是吸毒通緝犯的樣子，租
金也許不能完全篩選客戶 但至少可以過濾掉大半
對，還有樓上說的冷氣，大金日立國際變頻三選一
房東沒那麼好當@@我也有過教訓
來跟你談租房子的人，跟後來真的來住的人不太一樣
她也不是二房東，反正就是一開始以為是很單純的女生
結果不是，來來去去很多不同的人@@
這個社區有很大好處 可以拜託警衛幫忙注意 有些有ap
p的還可以看房客有沒有常常法院或國稅局的來信 瓦斯費
可以觀察住的人數有沒有跟當初瞭解的不同 我好像變態
電視反而可以買二三線品牌的 沒有差太多 也很容易換
其實冰箱成熟產品了 也沒那麼需要用貴的牌子 主要是重不
好更換
真的感謝樓上，各位大大說的，我謝謝你們，跪恩
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 13:52:07電視 40吋白牌 5000有找 蝦皮有 我前後買過六次 沒壞
過
以前房東也是買老房子等都更順便收租，油漆整理一手包
，不然品項太差價格也不好。家具家電就去收二手的，ike
a給租客用太高級了齁。
我住了11年==
你去收二手也沒有比較便宜呀
在PTT每個地區版 每周都有人要丟家具 有人手自己搬都免費
大部分都是有品味的租屋族換家具或搬家懶得搬
如果願意用二手的 現在真的很容易免費拿到
還蠻無言的，房客也會看
一方面不希望素質差 一方面又用次級品打發
這個商法...
你可以先加一些租屋社團 看看哪種裝潢下面留言多 應
該就有答案了 通常都是ikea家具最多人看
請問s26492755，篩選房客的app名稱
二手家電未必好 白牌還比較不會壞
看東西 冰箱這種東西基本上不太會壞 電視最好買新的
冷氣要拆裝超麻煩 二手的風險就很大了
電視要大，品牌沒差，面板就那幾家，但是冰箱冷氣要日本的
，我冰箱首選Panasonic雙開，冷氣大金冷暖
新的二手不是重點，重點在保固
二手兩年就壞，房客靠腰，還有找師傅處理花錢，沒有比較省
，除非你只租兩年，保固比較實在
也不用去爭論誰弄壞的誰要花錢
二手電器有專門的廠商在做 通常都是叫廠商再換一台來
有時候可能可以拿到很棒的品牌 XD
不過我沒有實際這樣買過 是聽別人說的
認識有人在做違法隔間小套房 都是整棟給二手電器承包 壞
了就換一台 每一間冷氣冰箱電視牌子都不一樣 XD
我同學做職業二房東也是這樣搞，我自己沒那個屁股xd
我是說社區物業使用的那種app啦 有信件 包裹到都會通
知 我就知道我房客來了那些信件跟包裹 常收法院信的
我大概就不會續租了 目前只有一個房客收過一封法院來
信
室內全翻新一間約60萬，含頂樓鐵皮防水重做抓20萬，前提
是你有投資客等級的工班，找外面統包設計師是一定破百的
，因為要被灌幾十萬利潤
電熱水器
C大是專業投資客 有人脈有長期配合的工班 才能將成本壓低
新手沒背景第一間就搞這種要大翻修的是越級打怪
出租前以為是定存族，出租後才發現是勞力族，供參考
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Re: [閒聊] 如果租金非常便宜還有必要買房嗎？10年前家父在板橋捷運站附近，購置了一棟三房大樓，當時屋齡15年，月租16000，租了1 0年都未漲租。今年中租客要回南部退租，退租時屋況很糟，花了80萬整修，前兩個月出 租，租金是34000。![Re: [閒聊] 如果租金非常便宜還有必要買房嗎？](https://i.imgur.com/c39h8mCb.jpg "Re: [閒聊] 如果租金非常便宜還有必要買房嗎？")
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[請益] 高雄楠梓老公寓處理方式各位板友大家好 最近剛換新房, 手上有一間舊房在頭痛要如何處理, 來向眾板友請益 先簡單描述一下屋況 * 地點 ： 高雄市楠梓區後昌路 * 房屋屋齡： 46年21
[請益] 這種條件的房子可以買嗎?親戚最近在看一間房子 27年 華廈五樓(共六樓) 頂樓管線滲漏導致有壁癌 有一面牆的柱子特別明顯 因為要修好像是大家都要出錢 所以目前住戶共識是不打算修 客廳一小部分鋼筋外露 面積不大![[請益] 這種條件的房子可以買嗎?](https://i.imgur.com/Tk4zv48b.png "[請益] 這種條件的房子可以買嗎?")
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Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？剛好又有翻修的話題來加入閒聊，不然其他文章我都插不上嘴…. 買500翻200賣900有點誇張了，不太划算。 不過身為自認做良心事業（民間都更）的翻修客，我最近一間5樓公寓是這樣做的 1. 頂樓地板全挖除防水重做又貼磁磚 2. 2間廁所全拆換新16
[請益] 幾個房地產投資的問題請益今天一位房仲帶看一間3000萬左右的房子，雖然房仲知道遠超出我的能力 但還是很熱心地跟我分享了一些經驗，但是聽完後有些疑惑，想上來請問大家 (1)金流的創造：銀行貸款的額度，主要就是看還款能力。房仲教我提高金流方法 除了兼職提高收入、房租收入外，還可以每個月比如提出五萬，三萬生活用 然後再存入兩萬並備註00獎金之類的，連續幾個月後明細就可以給銀行來提高![[請益] 幾個房地產投資的問題請益](https://i.imgur.com/5OIscf7b.png "[請益] 幾個房地產投資的問題請益")
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[心得] 楠梓畢業文看大家連發兩篇 我也來湊熱鬧 一開始是七年前想買房 當時還不到三十 家裡其實也是有房住 透天 但還是喜歡住大樓 一個平面的 有廚房9
Re: [請益] 房東為什麼要百萬裝潢來出租?翻新 -> 出租 -> 賣出獲利了結。 翻新賺什麼？ 基本上在一樣的裝修品質的前提下，投客要花100萬裝修費，一般自住客至少要花150， 甚至是到200的都有可能。就端看自住找的"設計師"有多敢喊 XD 另外有時候投客比自住客更知道自己裝潢要哪些東西，超多自住客可能花150裝潢好了，7
Re: [閒聊] 20年後的老大樓推 ceca: 不會,你到時候會習慣滿地50 60年屋.. 12/20 21:16 → ceca: 然後跟現在過一樣的生活...XD 12/20 21:17 → ceca: 你在巴黎會習慣一百年屋的概念一樣. 12/20 21:17 → ceca: 然後你會驚覺..奇怪,怎麼市容並沒有變差..XD 12/20 21:18 → ceca: 房子也沒變更醜多少..XD 12/20 21:18![Re: [閒聊] 20年後的老大樓](https://i.imgur.com/bWQgTHzb.jpg "Re: [閒聊] 20年後的老大樓")
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[問題] 老公寓頂樓翻修預算該怎麼抓？小魯女友家裡多一間五樓40年老公寓 可能未來結婚會去住 只是年久都沒住，屋況蠻差的 漏水到整個天花板都垮下來了 雜物也非常多![[問題] 老公寓頂樓翻修預算該怎麼抓？](https://i.imgur.com/KO40n0Qb.jpg "[問題] 老公寓頂樓翻修預算該怎麼抓？")
![Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？](https://i.imgur.com/Q3uiLeMb.jpg04/23 "Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？")
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[閒聊] 住在社區大樓 你們認識幾位鄰居34
[請益] 夫妻第三間貸款請益18
Re: [新聞] 李沃牆/當心!「新青安」恐成房貸未爆彈![Re: [新聞] 李沃牆/當心!「新青安」恐成房貸未爆彈](https://i.imgur.com/OdXMSuKb.jpeg "Re: [新聞] 李沃牆/當心!「新青安」恐成房貸未爆彈")
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[閒聊] 板橋文化奇蹟27年社區據說成交108萬/坪！![[閒聊] 板橋文化奇蹟27年社區據說成交108萬/坪！](https://i.imgur.com/BV0ZCTDb.jpeg "[閒聊] 板橋文化奇蹟27年社區據說成交108萬/坪！")
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[閒聊] 租屋族碰到意外或失業有優勢嗎17
[閒聊] 不賣最大15
Re: [閒聊] 不賣最大![Re: [閒聊] 不賣最大](https://i.imgur.com/5cid7VNb.jpeg "Re: [閒聊] 不賣最大")
14
Re: [情報] 新竹竹科星都匯純住宅區開賣![Re: [情報] 新竹竹科星都匯純住宅區開賣](https://i.imgur.com/kYfT725b.jpeg "Re: [情報] 新竹竹科星都匯純住宅區開賣")
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[閒聊] 指定要找辦公室住宅的越來越多6
[請益]少子化->單身->有錢->炒房,人越少房越貴?10
[請益] 無人管理智慧社區9
[請益] 第二間置產請益8
[閒聊] 桃園機場捷運竟存在過能直達「東區」和![[閒聊] 桃園機場捷運竟存在過能直達「東區」和](https://img.youtube.com/vi/PbsoxOt39D8/mqdefault.jpg "[閒聊] 桃園機場捷運竟存在過能直達「東區」和")
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[請益] 每個月正常還款不提前 全投資台積可否14
Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎？2
[心得] 為什麼年輕人愛小宅 建商卻愛蓋大房？5
[請益] 投資的選擇，中古或預售？4
[閒聊] 不要因為可憐買方就便宜賣房
[閒聊］A17 A18 A19重劃區生活機能請益
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Re: [新聞] 新訂大柑園地區都市計畫 橫跨3行政區3
[請益] 賣地款項可請買方匯多個帳號嗎？(節稅)2
Re: [請益] 找房/買房焦慮2
[請益] 兩房格局請益(鄰電梯,管道間)![[請益] 兩房格局請益(鄰電梯,管道間)](https://i.ibb.co/QjsjRpm/image.png "[請益] 兩房格局請益(鄰電梯,管道間)")
2
[請益] 兩房格局請益![[請益] 兩房格局請益](https://i.imgur.com/PdhBAfkb.jpeg "[請益] 兩房格局請益")
2
[請益] 公寓頂樓架設遮雨棚 如何取得鄰居共識？1X
[請益] 找房/買房焦慮2
Re: [閒聊] 不賣最大1
Re: [新聞] 李沃牆/當心!「新青安」恐成房貸未爆彈1
[請益] 都市計畫圖道路寬度標示![[請益] 都市計畫圖道路寬度標示](https://i.imgur.com/3RKPsqnb.jpg?fb "[請益] 都市計畫圖道路寬度標示")
[請益] 舊制財產交易所得稅提問