Re: [新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧
※ 引述《icemaydays (天若有情)》之銘言：
: ※ 引述 《flybee97498》 之銘言：
: : 標題：[新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧
: : 時間: Fri Apr 25 10:23:53 2025
: : 心得：
: : 去年看房真的很有感，屋主心態不知道在高什麼，開價都快跟預售屋一樣，我幹嘛不買: : 全新預售，還不用一次拿那麼多錢，如果放到現在還賣不出去，準備降價求售吧!
: 蛤！？
: 我十幾年前開始進場買房的時候
: 預售就已經比成屋便宜很多了好嗎？
: 成屋是屋主已經幫買家把風險都攤完了
: 蓋完的新房子當然會比較貴啊！
: 幾年前這板討論的風氣：傻子才會買預售屋！
: 結果現在變成：傻子才買新成屋？
: 喜勒公殺小
如果探討其他條件不變的情況下（地點盡可能一樣 建商一樣 格局樓層建材工法等等都一樣）
1.風險貼水
新成屋是物權 而預售屋是債權
所以算入風險貼水 理論上預售屋應該比較便宜一點
2.金流
接下來考慮房租（自住的話就是使用價值）跟折舊，新成屋的好處就是租金收入（或使用價值）是馬上流入，而預售屋是五年後才會有第一筆租金流入，以貨幣的時間價值來看，現在的一萬塊會大於五年後的一萬塊
但折舊就相反，新成屋到手之後就是馬上開始吃折舊
綜上所述只要使用價值（租金）大於折舊，理論上新成屋的價值要略高於預售屋
3.槓桿
新成屋一般大概也就五倍槓桿
可是預售屋可以開到十倍或是以上，當然槓桿倍率隨著工程款陸續繳交而逐漸向五倍收斂所以綜上所述 如果預期房價將迎來暴漲，市場的確會願意付出溢價來換取高槓桿倍率，這時候預售就會比新成屋貴
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我2020年在太平真的買到附近2年3年成屋單價22-24萬
的，結果兩年後才要蓋好的預售賣20.5-21.8
太平現在還是這樣吧
新成屋4字頭 預售還買得到3字尾的
台中完蛋惹，感謝楊金龍打房崩盤，名留青史
2018年以前，價格一直都是 成屋>預售， 預售沒有比較
便宜的話，我去買新成屋就好幹麻賭預售？
顏炳立2005年的書
不要看他現在唬爛嘴，他是不動產估價出身
所以新青安出來=零風險，反應到未來就是變預售高於
成屋
我沒看過那本書，不過單看這一頁，你會發現他也在唬爛
，正負號完全搞錯
不就是基本的複利終值率公式
懶得找其他更古老的房地產書，但這也不是他發明的
我覺得是強烈的通膨預期被加進去了.
房地產的價值跟政府政策高度相關 當路邊禁止停車後 馬
上一票中古屋就沒價值了
預售也是 這幾年原本要降溫的市場被政策弄到資金汎濫
最近這樣比較正常 緩漲
就單純在疫情時房屋暴漲所以大開槓桿的房屋期貨估值被習慣
性高估而已，這種情況會隨著這波交屋搭配之前的722管制，慢
慢收斂回來
![Re: [新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧](https://iwealth.bwnet.com.tw/image/pool/2017/09/71a8f6b257f74fd3b11f67870141e7a1.jpg "Re: [新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧")
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[閒聊] 疫情結束可以期待預售屋價格下修嗎？在台灣的建商很喜歡買一個區域的地 分別開一期、二期、三期... 當然價格也就越開越 高 有人說預售屋不要碰，但老實說如果建商不錯 你買新成屋就會比預售屋貴呀 不錯的建商 在預售階段就被秒殺了 這幾年的建材、土地，和工人成本也越來越高 也導致預售屋價格越來越高![[閒聊] 疫情結束可以期待預售屋價格下修嗎？](https://i.imgur.com/yZG8Ye3b.jpg "[閒聊] 疫情結束可以期待預售屋價格下修嗎？")
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[閒聊] 長輩：預售屋售價要比新成屋還低才能買前陣子在新成屋與預售屋做選擇 最後買了預售屋 家族聚餐被長輩問到兩間價格 說出來之後被唸說新成屋比較便宜怎不買新成屋 預售屋售價要比新成屋還低才能買啊35
[閒聊] 買預售屋是不是比新成屋划算如題 假設預售今天賣30萬1坪 新成屋便宜一點 29萬好了 等到三年後預售蓋好 應該就漲了到35萬了 等於用30萬買到35萬的房子28
Re: [新聞] 《平均地權條例》三讀 炒房最重罰5000萬預售屋市場式微， 1. 在成本難抓加上預售去化可能放緩下，大型建商可能轉往成屋銷售 2. 預售風險變大，預售投資買盤投資槓桿會低很多，自主跟置產買盤也會少很多，簡而言之，預售屋需求預估也會大幅下降 供需都降低對於預售的依賴下，預售市場式微 房地合一2.0跟紅單管制後，這兩年做預售的聰明投資客應該少很多。這一波管制最傷的是這兩年高點入手預售，但資金不足的投資客，如果央行繼續非自用住宅貸款成數限制的話，交屋會有很大問題18
Re: [閒聊] 2022進場der 塊逃啊小弟淺見 不知道各位多或空前輩怎麼想 平均地權條例通過後，預售只能特定條件平轉或賠售 所以短期內預售屋應該會有一波撐不下去的出來拋售 不管多空，想買房的應該趁這個時機點進場18
Re: [閒聊] 現在房市適合自住不適合投資房地合一稅將會讓房市走像長期置產，租賃物件增加的方向，短期投資幾乎消失。買的因 為重稅會傾向長期持有，沒有那個能力的買家不會隨意出手，所謂的拋售潮將不復見。 而因重稅閉鎖，市場上的售屋物件會減少，買方的選擇會變少，所以有好案件釋出將會呈 現買方出超高價搶買的狀況。而因為案件稀少，加上賣方需要保有一定獲利，將會造成賣 方將稅轉嫁買方（現在賣房子定價早已經加上土地增值稅等，未來還會加上房地合一稅）16
[閒聊] 房價倒掛是不是房價做頭的跡象?首先我先定義房價倒掛:中古屋賣的比新成屋貴 新成屋賣的比預售屋貴 雖說要在同一區找到條件相當的"中古屋"和"新成屋"實在很難 光憑是坪數(含牽扯了室內空間或是權狀數字)、土地持份、建材、工法都不在同一個水平 地點上也沒辦法完全一樣的比較，只能做很粗淺的比較和主觀上的統計 看房地點-汐止局部4
[閒聊] 是不是該禁止預售屋制度了？預售屋有槓桿的成分在，也就有了投機性，不只訂房的人開槓桿，預售屋也是讓建商先收 錢開槓桿。再說銀行錢不夠，未來可能再下調可貸金額，難保買預售的首購族也會被影響 ，所以應該禁止預售屋，要買房只能買新成屋，能貸多少當下一目了然，能大幅降低投機 性和貸款的不確定性，也就增加了社會和金融的穩定性。所以是不是應該修法禁止預售屋 制度，一律成屋銷售？1
Re: [問卦] 剛開挖的預售屋要怎麼看的八卦?只要有建照，就可以開賣了 買賣契約書上應該會有圖給你看ㄅ 還有代銷那邊應該也會有很多說明 就是看那些啊 說真的X
Re: [心得] 魯空還是學不乖現在預售屋開價太不合理了 有些直接比新成屋貴20%以上 用每年折舊1.5%算 5年預售蓋完，內秉價值比5年屋多7.5%而已 多20%以上完全不合理