Re: [閒聊] Zack現在可買房的三種人:5,60/月光/想滿足情緒
※ 引述《QQQwe (拿出數據說話是那90人是5)》之銘言：
: 這集我也看了
: 其實可能數據有小算錯，但整體沒啥問題
: 首先是租金投報率低於2%這件事情，似乎很多版友不認同
: 鄉下地方也許真的有3%以上投報率拉
鄉下地方才 3%？ 你講的也太保守。
說真的跑去鄉下當包租公，投報沒個 6% 起跳，根本連去都不要去好嗎！
: 但新北一環和台北市，這種進步又機能好的地方
: 租金投報率就真的是1.5%左右比比皆是
: 低於1.5%也不稀奇
大概 1 億以上的房子，可能有你講的只有 1.5%
但即使剛過豪宅線也很難找到投報率 1.5% 的啊！
我剛剛還想說是不是最近租金又變便宜了，隨意搜尋了幾個台北市新大樓的社區，
總價帶大概在 5000 - 8000 萬區間都有的台北市三房。
連這些房子空屋租金投報率都不只 1.5% 了， 到底哪來的比比皆是？
連新房都超過 1.5%，遑論中古大樓 / 老公寓 / 套房，甚至是隔套的。
我連新北的新大樓三房拿去出租，投報都不只 1.5% 了。
很想知道你的比比皆是皆在哪？
: 所以租金基本上已經沒法cover房貸的利息了(2%起跳)
: 更何況還有空租問題
: 再來是etf，其實他也只說4%，算是估超級保守了
: 所以這部分也沒啥問題
: 至於，老人租不到房子是唬爛的，這件事其實也沒講錯
: 以前確實老人租不到房子
: 但未來會變成你不得不租老人，畢竟老人就這麼多，空房就這麼多
老人租的到房子 vs 老人只能租破房當次等租客。
: 租給老人也好過空在那邊扛房貸
: 所以就算你不想租老人，終究還是要租老人
現在就有一堆破房連老人都不想去租了，未來台灣無法住人的破房只會更多。
老人想擠市區啊？ 可以啊，一間原本三房的物件，好一點的，給你弄成 6 個老
人混住，每人租金收你 1 萬，大通鋪睡覺。
和室高級洋房。
: 另外這幾年明明收入不足，但寬限期開滿+新清安上車的一堆人
: 老實講確實也是一個很大隱憂
從違約率目前看不到你說的隱憂，你也好歹先看到一個明確的跡象，
再來說你這個隱憂。
至於新青安申辦的是不是你講的一堆收入不足也在貸？
目前怎麼看都不像你說的這樣啊！ 前陣子喊收支比要 200% 才能貸的新聞忘了？
現在新青安申貸條件都那麼嚴格了，然後你說這些人明明收入不足？
: 若是自住還好，至少寬限期滿也會硬扛
: 但一堆是買來投資打主意寬限期滿轉手出貨的
: 到時的賣壓不是開玩笑的
對嘛，你先知道新青安是名下完全無房的首購才能申辦的，
阿你要講一堆人買來投資，你也要看對應的數據啊。
人家貸不下來 --> 房子還建商，阿你有看到建商現在降價賣了嗎？
金龍哥前幾天說房市還在微幅上漲。
人家貸下來了 --> 現在新青安條件那麼嚴格，比你去民營貸款更刁，
然後你擔心這些收支比夠貸得下來的還不了款？
人家還不了款 --> 那先從房貸違約率來看會上升啊，你至少你至少要先
看到這個數字明顯提高，再來說好嗎？
整串就是預設用新青安的收入不足、還不起款，然後說風險很大。
是不是當銀行風控審查的人都死了？
銀行都敢借了，阿一個路人阿貓阿狗在那邊蝦擔心？
: 但其實，本身還是很鼓勵買房的，尤其自住房還是弄一間起來比較好
: 有一間自住安心感還是無價的，而且還是強迫儲蓄
: 尤其很多人又沒啥財商
: 你計算機按起來，買etf比買房賺
https://www.ctee.com.tw/news/20240814700013-431001
所以到底為什麼買 etf 那麼簡單，台灣每年散戶都賠錢居多？
怎麼紙上談兵很容易，實際上要賺這 4% 有夠難？
: 但問題實際上不買房省下來的頭期，常常是去做多餘的消費
: 並沒有全拿去投資
這個你說對了，這是人性。
帳戶裡有錢吼，出手難免闊綽一點，所以才有人說買房可以強制幫你存錢。
: 房貸至少對一般人來說是每月乖乖繳的強制手段
: 即使被套，至少還是有個窩
: 但是，買投資房真的就要三思了
: 前幾年租金投報率確實不重要，因為房價有漲
: 但房價漲不起來時，租金投報率又低的話
說真的，版上從以前到現在我觀察有部分人在問一些出租蠢問題的，
說真的那些人我也覺得不要買房出租投資比較好，
每個人都有自己的投資屬性，買股不行就去投資其他的，
買房投資同理啊，靠！如果當包租公投報率只有 1.5% 做功德，
那真的不要買房投資好嗎！
: 其實投資房卡一大筆頭期在那真的很傷
: 也不是隨便可以把資金抽回來，若出不了貨沒法轉手賣出去卡住
: 每月房貸一直繳，又不是自住，老實講會扛的很辛苦
: 謝謝
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone
最辛苦的是講了一堆不管做啥投資，然後賠錢的。
只能乾巴巴的看別人在賺錢，然後自己繼續扎草人拿少數個案當通例。
這樣做，說真的是自己把自己的眼睛遮起來，繼續自我安慰。
--
1.5%沒問題...重點是利率要2.5% 慘
打臉啪啪響
南科2房算1200萬好惹租23000
3房1600萬租金25000-28000
租金投報率？？？
很多還低於2%
我不討論台北+新北一環以外的區域
第一是 原PO 命題區域就是這
第二是出了以上的區域 我不熟
雙北投報率確實1.5-2%差不多
2% 我同意 1.5% 或許有 但絕對不多
鄉下6%應該不多了喔，而且流動性也沒都市好 常常空
租就是幾個月甚至年起跳
房地產有趣的地方就是極度混亂 房價用盤子價 租金用仲介
報價 當然就投報差 要往上拉就是要學習的地方
但也因此對手大多是沒怎麼學習的散戶 只要大概學一下就
能打敗對手
板上很常有創社區最高租金的文 就是因為有其知識
所以這問題怎麼討論都對 你說得對 但我也沒錯
租金投報率哪有人用全金額房價算的，你買房時又不
是用現金全部付清，分母為何會是房價？何況新成屋
其實租金投報率並不是主要獲利的來源，只著眼在這
點，要嗎就是故意誤導，要嗎就是不懂……
如果不這樣算，投報會更高...
樓上的問題可以參考這張圖，貸款後的投報率其實也不
高
拿我最近的為例，單獨算一年租金/（總房價+稅金+服
務費+哩哩扣扣）=3.2%
如果用（租金-銀行貸款利息）*12/（2成支付頭款+稅
金+服務費+哩哩扣扣）=4.9%，還是有哪邊沒算到？
給空空透透氣嘛 最近沒有題材可以透氣很悶
補上租金-銀行貸款利息-所得稅-地價房屋稅-火地保險
，大概是4.77%
作夢口水都流出來了
因為我是參加社宅，所以修繕有修繕補助可以補貼，前
幾天去公證，費用剛好政府全部補貼走，所以我才沒
算進去，這樣4.77%也太高...
租金投報率很多人都少算了很多隱形成本,i大那張圖才是對的
講總價是方便 因每個人狀況不一樣。實際上是看槓桿沒錯
我A7出租件，總價看2.98%，槓桿後算6.59%（A7第一年免房
屋稅，還不知道多少錢沒扣）
我剛剛算一下A7的，槓桿後是9.8%
所以才看原始報酬率有沒有高過利息，如果有些原始報酬率
不到2%的，槓桿下去可能連1%都沒有
還要考慮空租率的問題,處理房客問題,定期維護成本
要賺到4%很簡單啊樓主邏輯？
租金投報率很多人確實都用房屋全額下去算，不用房屋總額算
表示有貸款，那你投報率相對要考量利息
很多人投報率高是因為入場的價格低才高，但也喪失賣掉價差
做其他投資的機會成本
舉例我台中機捷一間700多，接手的人買約1500，同樣的房子租
同樣的租金，結果我投報率是他兩倍？
投報不就是成本問題來計算的嗎？
真的有雙北隨便都超過1.5%？
我覺得投報率簡單用實價登錄爲參考預計當時的房屋價值
和租金來算。至於有沒有貸款或是寬限那是槓桿的問題
我是覺得現主時的房價隨便都超過1.5%這個有點浮誇了
投報用自己成本來算我沒意見，但這樣來討論「現在市場」沒
意義，因為現在買不到過去的價格因此達不到這個投報那沒有
討論價值
可是現在不就是在討論［現在市場］嗎？原影片我看也是這
樣說啦…
Z仁兄他就是說 老子用最低估的4%ETF 投資報酬率是血虐
現在買房租人的
如果你算投報率的目的，是要和其他投資組合比較，
那就是真的要用實際拿出的資本（頭款）當分母，並
且把利息支出列入成本，以此計算。而且我覺得如果
是要討論房股的投資效益比較，甚至不該只考慮利息
收入，畢竟討論股市報酬率時幾乎所有人都是把股價
漲跌的金額與配息加在一起當收益計算，那為何說到
房產時卻只看租金（相當於房產的配息）？不覺得兩
邊的比較基礎不太一致嗎？如果把房價漲跌代入計算
，根據起訖時點的不同，再加上分母只有頭款而不是
全房價，投資房地產的報酬率其實是比表面上看起來
高許多的。
其實版主說很多超過1.5%我是信，就是6000萬的房在台北租7.5
萬一個月，我確實沒關注這市場個人是不覺得租不到這行情
買房出租這派別 通常也會投資etf 到底怎麼輸XD
用頭款當分母的算法還是可以運用在房價現值上，你
可以說最近貸款難度變高自備款成數多一點，以房價
的1/4（相當於貸75成）當作投入成本來估算好了。用
全房價來算投報有點意義不明（就像你質押股票再投
入時，你會把原本質押的股票總價跟質押後再購入的
股票總價，全部當成一筆成本加在一起當分母嗎？這
樣算起來不是質押越多重投報率越低？反而跟租屋股
神開槓拼高投報的目的顛倒，不是嗎？）
我覺得雙北以目前價格來說大部分都座1.5-2之間
用總市價看投報率當然有意義，
這就判斷基本面的數字之一。
持有成本＞總投報率，開槓桿也是負的
想買就買 不敢買就不要買 吵什麼吵
急了
確實
5000萬以上很少超過1.5趴的啦 還在騙
持有成本有些是定值，不會因為槓桿開多少而改變（
例如房屋稅，你全額買貸款買，稅金都一樣），此時
當然是開大才有獲利空間。
拿5000萬當作標準才是想騙吧
慘 我這是鄉下 哭哭
3%就願意去真的所謂的鄉下也是挺吃苦耐勞的 比我還勤
勞
而且不要忘記房子可槓桿 不管你是質押股票或是保單借貸
條件很難比得過房貸
我是覺得 既然要討論投資房 為什麼要拿不適合投資的標的
來吵 市場上一定有不適合投資的標的 拿少數來吵多數幹嘛
假設現在能投資台電 你會買嗎 但現在拿台電這爛標的出來
說明股票不適合投資 不覺得挺怪的？
回z大 因為為了要講贏 先射箭再畫靶
像是租金跟房貸比 有些人就會變成租就可以租改套 買就
一定要三房平車捷運旁
或是你在分享交通好低總年輕中古屋買來當包租公 好貸
款未來也好轉手也很好出租 硬要扯奇怪的物件跟你抬槓
投資工具其實都沒問題 搞砸的是人
同意S26大，奇怪的人還蠻多的，後來發覺跟他們抬槓
是浪費自己的生命
我南科的550萬租23000
所以要管制老房破房，一定年限要強制整修翻新
鄉下3%誰會買 一空租就GG了
炒鄉下的我都覺得腦袋不是很正常
不懂etf年化4%難在哪
0050 vt voo隨便選一個下單只要30秒
比看房買房租人輕鬆多了吧
所以樓上覺得買房沒有4%？
我也不懂買房4%難在哪
我間間都超過
乾 還是別浪費好了 慶餘年2追完 不知道有啥新劇可以追
嗚嗚嗚，我每間租金應該都3趴以下。我買貴了。不過看
看週邊房價因為新氰胺一年漲10-20趴，我就懶的算什麼
租金投報率了。
不行 我們要支持阿巴的一年跌十趴
1.5%還是很爛啊 至少要比貸款利率高吧
![Re: [閒聊] Zack現在可買房的三種人:5,60/月光/想滿足情緒](https://i.imgur.com/lvp7OXVb.jpeg "Re: [閒聊] Zack現在可買房的三種人:5,60/月光/想滿足情緒")
![Re: [閒聊] Zack現在可買房的三種人:5,60/月光/想滿足情緒](https://i.imgur.com/sBH73wVb.jpeg "Re: [閒聊] Zack現在可買房的三種人:5,60/月光/想滿足情緒")
爆
[討論] 有人也是不想買房嗎有人也是不想買房嗎 剛看到新聞 18歲就能申請青安房貸！利率再降至1.4%起 財政部將續辦至2022年 老實說買不買房這議題我總是反反覆覆的![[討論] 有人也是不想買房嗎](https://i.imgur.com/BTq15dqb.jpg "[討論] 有人也是不想買房嗎")
35
[問卦] 周遭貸款買房投資，一堆人租不出去！房市漲了將近20年， 這二年更是飆漲！ 周遭的人很多也跟著去投資房子，想當包租公。 但發現一個現象，周遭有投資房子的人，房子很難租出去，除非降租低於行情。 好像跟新聞租金一直漲有落差，而且聽到周遭的人投資買房，半年以上租不出去的比例約![[問卦] 周遭貸款買房投資，一堆人租不出去！](https://i.imgur.com/cSHv59vb.jpg "[問卦] 周遭貸款買房投資，一堆人租不出去！")
34
[閒聊] 請問新北一環出租報酬率1.5%正常？大家好 家住新北一環 最近對戶出租 查了一下實價登錄，屋主買25xx萬 預計租3萬426
[請益] 買房租人 (首購)我有首購 & 新青安資格（名下無房） 想要找個物件在 2000 萬以內來出租 已經明白不能用新青安這類政策貸款做這類事 請問： 1. 首購貸款(非新青安) 是否可以投資出租？15
Re: [請益] 請問房租換成房貸以及房貸佔收入1/3問題第一點你比較的物件根本不一樣 租你就可以忍受住1100萬的房子 買你就要買2000萬的 根本就是一個很大的誤區 第二點，你房東租你太低了，不要以為16000含管是正常行情9
Re: [討論] 有人也是不想買房嗎原po說夫妻年收入260萬 一年房租租金約35萬，現在利率1.31%來算 每年35萬房租換算成房貸，30年可以貸到900萬，如果貸40年可以貸1100萬 代表原po現在只要拿200萬頭期出來就能買1100～1400萬的房子，你繳的房貸=房租 每年35萬是你本來就要繳的房租省不了5
[閒聊] 既有投客買房出租，那怎麼還會租不到房子如題 有個論點是這樣 租客因為怕以後租不到房所以要買房 可是不對啊 買房的人不只是剛性需求的人![[閒聊] 既有投客買房出租，那怎麼還會租不到房子](https://i.imgur.com/YiruBeQg.jpg "[閒聊] 既有投客買房出租，那怎麼還會租不到房子")
9
Re: [閒聊] 當普遍房價超過一輩子所得 市場會？空空被笑魯空真的不是沒有原因的 房價本來就不會無緣無故一直漲 你也不用等到未來啊 現在去郊區買一間你說的1000萬大樓，過戶後隔天賣3000萬就穿越到未來了 真的就變成你說的有價無市XD6
Re: [閒聊] 為什麼多多都看不起買不如租這個概念？不會看不起啊，房子這種東西在我眼裡 就是100%的投資標的，剛好能拿來住而已 我買到第4間房（預售不算）才是自己要住的 中間我也是租屋來住，我們多多要講的不是單純 買房自住，你投報率算一算OK買來收租也行啊![Re: [閒聊] 為什麼多多都看不起買不如租這個概念？](https://i.imgur.com/vExa8ANb.jpg "Re: [閒聊] 為什麼多多都看不起買不如租這個概念？")