Re: [請益] 該不該買房請益

IBIZA 發表於 2022/2/17 上午12:45:35

看板home-sale標題Re: [請益] 該不該買房請益作者

IBIZA

(溫一壺月光作酒)時間Feb 17 00:45:35 2022推噓77 推:78 噓:1 →:93

PTT評價

1.放棄我的理想住宅是室內15坪總價1000-1500萬這種天真的想法
你的理想應該是40歲的時候, 全家住進7000萬(豪宅線)的房子
你現在才27歲, 沒對象沒小孩, 根本沒必要談甚麼理想住宅

2.我不知道你現在是租房子還是住家裡
住家裡就算了, 如果租房子住雙北的話, 可以拿一點錢去買500萬左右的套房
現在有專門承做套房高成數貸款的銀行
你租房子的費用2/3都可以存下來

這間會花掉你150萬現金, 每月還1.2萬, 但房租就省了

3.剩餘的錢跟所有正現金流拿去擴大信用做穩當投資
你習慣投資ETF也可以, 但槓桿買ETF你抱得住嗎？

　我的話, 拿去買大約3000萬投報4+%的物件
但現在多房貸有信用管制, 很麻煩, 你看有沒有辦法找親友幫忙

這個3000萬投資物件如果你能貸到85成, 會花掉你500萬現金
每個月產生房租10萬-貸款9萬= 1萬, 剛好可以還前面套房的貸款

假設十年後房價不變, 到時扣除房貸後的房價跟十年現金報酬, 總共1235萬, IRR=10.6%

https://i.imgur.com/GQJYz1L.png

如果十年後房價漲15%的話, 1685萬, IRR=13.8%

https://imgur.com/gallery/AEYwraD

4.到這邊你差不多花光現金跟股票
但沒有動到每個月的收入結餘, 反而還省了房租(1.8萬就當預備金)
你每年存一百多萬的話, 五年之後你可以再重複一次3的動作

到40歲的時候, 你會有兩間淨值2000-2400萬
每個月合計收24萬扣除房貸正現金流2萬的房子(當然, 會因為房租上漲增加金流)
還有一間淨值250-300萬的套房

這時候你已經有能力住進7000萬房子了, 要不要買7000萬房子住就看你自己
你也可以繼續住500萬套房, 準備5年之後清理資產退休

--
願歲月靜好，現世安穩

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.214.43 (臺灣)

※ PTT 網址

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abc092200202/17 00:48我信了

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IBIZA02/17 00:49我實踐過

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sinkerwang4002/17 00:51正確

推

kyova02/17 00:52這個方法很不錯~

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sinkerwang4002/17 00:53問題是有500萬的套房嗎

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sinkerwang4002/17 00:54忠孝復興附近

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IBIZA02/17 00:54有, 台北市, 400萬以內也有

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IBIZA02/17 00:54當然不是忠孝復興, 市中心套房最便宜就西門町跟林森

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IBIZA02/17 00:56所以會在藍線西門站或是橘線中山國小

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sam21sam2102/17 01:03中南部看Ceca大，雙北看Ibiza大

推

yiliang110702/17 01:09推

推

nthomas02/17 01:20推

推

DaBao5602/17 01:204% + 的租金投報不好找吧Q

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IBIZA02/17 01:21不會太難, 台北的話內科有

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colorfulplay02/17 01:22正在邊做邊盤算的事情被說出來了（囧），希望七千

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colorfulplay02/17 01:22萬豪宅線晚點開，一開那堆六千的會通通噴出追不上

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sam21sam2102/17 01:22D大，是不好找，可是不是不存在

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sam21sam2102/17 01:23要相信Ibiza大，因為他是分享自己實際做過的事

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IBIZA02/17 01:23離開台北的話蠻多地方有

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Rain102573002/17 01:27好猛喔..但真的只適合樓主

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IBIZA02/17 01:33我自己也是28歲左右買兩間, 一間透店出租, 自己住便宜小房

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IBIZA02/17 01:33然後五六年後又再一間

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IBIZA02/17 01:34當然我當年增值比較多啦, 現在買就是主要拚現金流了

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IBIZA02/17 01:343000萬4%的我這三年買了兩間所以不用買不到

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IBIZA02/17 01:34當然現在難度會比前年高一點但我前年的投報也不只4%

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IBIZA02/17 01:35這些我都是做過才會講

推

jc1075502/17 01:35推

推

buike02/17 01:38推

推

sdbb02/17 01:39太慢踏進房板了

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gmjoin200702/17 01:43但3千萬房要怎麼租到12？我算1千萬租到2萬初就差不多

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gmjoin200702/17 01:43了

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IBIZA02/17 01:45當然是買投資用的特殊物件頂加或是一樓帶地下室的

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IBIZA02/17 01:51https://reurl.cc/7eE9m5 這間林森10房公寓也可以看一下

推

ming556602/17 02:02你是鬼吧

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sam21sam2102/17 02:11他是神

推

bboywhite02/17 02:22恨太晚追房版前輩

推

shuichia02/17 02:353000一個月收12已經4.8%了，超神

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IBIZA02/17 02:37啊, 對這邊我打錯了應該用10萬才對, 不過這個差距不大

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IBIZA02/17 02:384.8%是我自己的差不多4.8%

推

OHHEEEEEED02/17 03:02來中南部滾本金一路滾回去台北退休xD

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menace02/17 04:54這個就是延遲享樂的真諦

其實我買了第二間之後沒多久就蠻亂花錢的....orz

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kyova02/17 05:26中南部之前投報率可以到6%。目前也有4%。但這種高總價的應

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kyova02/17 05:27該不多... 中南部近期應該是看增值性吧，低基期新區域或被

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kyova02/17 05:28預售屋價差過大帶動的新古中古屋。跟台北做法應該差異不小

推

sooge02/17 05:50年收只有80m~100m的也能這樣玩嗎？

最主要是頭期款, 你看內文也知道, 我買房出租追求的是自償, 不影響原本的收支至於多少錢能玩大概一百多萬你就能在基隆買一間總價五百左右, 月收兩三萬的海大學生隔套

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10596832.html

以這間來講, 如果你能貸到七成, 你付180萬 10年後房屋房價不變, 房屋跟現金回收總共409萬, IRR=10.45%

推

llittlefat02/17 06:37推好文

推

tomy1041702/17 06:44年紀越大會越想花錢在自住，不是每個人都撐的到40

推

tonyparker1802/17 06:47延遲享樂真諦

推

iamtinghuang02/17 06:51推！

推

e082102/17 07:18可以推薦年收100萬左右，在雙北應該買哪種房子嗎？

這要看你目的

推

juaylo02/17 07:26好我筆記下來了

推

ganninian02/17 07:34實用謝謝分享

推

kagaya02/17 07:49年輕真好

推

tskier02/17 07:52謝謝分享

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CozyLife02/17 07:57推推

推

kht2602/17 07:59超強

推

CozyLife02/17 07:59補推

推

nisi077302/17 08:12神操作推

推

benny199061502/17 08:15等等3000萬房子可以租十萬嗎？哪裡呢？

我自己是買在台師大內科也有投報差不多的, 但總價帶較低, 大概2000萬左右例如像這個

https://buy.housefun.com.tw/buy/house/4624714

※ 編輯: IBIZA (111.240.214.43 臺灣), 02/17/2022 08:25:50

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OHHEEEEEED02/17 08:33內湖你也有買嗎？

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OHHEEEEEED02/17 08:34我自己內湖人還是跑去買中南部了

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OHHEEEEEED02/17 08:34自己家鄉還比較不熟

推

hudec02/17 08:37等到那個時候，豪宅可能不只7000萬了

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IBIZA02/17 08:40到時豪宅多少錢不知道, 但起碼你是累積資產了, 以IRR>10%

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IBIZA02/17 08:40的速度

推

TheDream02/17 08:46中南部看到的投資客還是玩增值件比較多，租金是bonus

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TheDream02/17 08:47台北外來的工作人口太多,照I大的玩法應該是立於不敗之地

推

Lasvegas02/17 08:51推

推

phcebus02/17 08:51我朋友身價1億月租品中山月租7萬4房主建物4x坪

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phcebus02/17 08:51有請保姆跟外傭

推

buji02/17 08:53請問I大，隔套要管理。若其他投資IRR 10%是否也ok?

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phcebus02/17 08:53但是買房真的延遲買才是真諦~在台北你花一億買的也只是公

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phcebus02/17 08:54寓,只是有電梯,也不是像歐洲的豪華建築

推

buji02/17 09:07在台北好區，豪宅線7000萬也只能買到3房2廳

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IBIZA02/17 09:12豪宅線真的是不夠高..orz

推

gigi031602/17 09:153000萬月租10萬很難找吧？？

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IBIZA02/17 09:15不好找但還是找得到, 再不然自己弄

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checkman02/17 09:15台北豪宅線早該調了看下任市長吧

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IBIZA02/17 09:16央行決定的市長也沒用

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bms02/17 09:16推

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checkman02/17 09:17真的滿賤的故意壓台北房價

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l79cm02/17 09:17分享不錯推推

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IBIZA02/17 09:18現在很多房子卡在7000萬豪宅線可以淘寶

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checkman02/17 09:20我銀彈打光了交給IB大處理

推

piliwu02/17 09:21內科有500的套房？我也用591找過都上千...

推

olliekr02/17 09:22請問淨值是指，市值減掉貸款餘額嗎？

是

推

OHHEEEEEED02/17 09:29內科套房800-1000

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IBIZA02/17 09:58500套房是西門町跟林森

推

sakeru02/17 10:00我覺得全台的豪宅線都該放寬吧

推

XX02/17 10:02讚

推

neck198202/17 10:03這篇超讚看了三遍，請問能不能跟IBIZA大跪求excel檔

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neck198202/17 10:03非常非常感謝

推

nisi077302/17 10:04以IB大舉的那間7房地為例請問屋主怎不繼續自己收租買

以我自己為例好了, 我那間台師大我打算過幾年後賣事實上如果不是短期交易稅太貴, 我上個月就賣掉了上個月有買家委託仲介, 直接開我買價+20%要跟我買一年半的租金加上差價, 扣除我本金利息跟裝潢費用, 大概賺680萬其實我蠻心動的, 但稅跟仲介費等費用就要三百多, 所以就算了等過幾年, 多收幾年租金, 稅率也降低, 利潤應該就很不錯其實這很簡單, 我自己弄可以弄IRR=16%, 我用IRR=10%的價格賣給你我可以再去弄另一間IRR 16%的但IRR=10%的物件對一般人已經很不錯了

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nisi077302/17 10:04的話有沒有甚麼需要注意的踩雷點還是屋主達到更上位的

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nisi077302/17 10:04財富自由了??

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IBIZA02/17 10:08檔案不是不能給但我不知道怎麼給啊..

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IBIZA02/17 10:08我這檔案其實是下載來的但原本檔案其實有錯我修正過

推

XX02/17 10:20這一兩年已經買好買滿了但房地產股票玩到有點膩了

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XX02/17 10:20現金也都花光光了XD 只能玩點幾百萬高風險小額投資

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XX02/17 10:21等滾到一些錢又要繼續買買買了爽

推

cksai02/17 10:23現在先卡6999房,坐等升值

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XX02/17 10:25套房投資屋主也是會調整自己的資產配置又不一定每間都租到死

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XX02/17 10:26我這鄉下地方也好多便宜的多套房物件報酬率都還算不錯

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XX02/17 10:26只是要找找就是了也不是隨時都有

推

neck198202/17 10:35感謝I大，小弟有寄信給您，再麻煩查閱~(跪謝

推

nisi077302/17 10:36謝謝回答!!

推

tomroy02/17 10:52幹太神了有點心動

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IBIZA02/17 10:53收錢收很爽鳥事也很多不是只有收錢而已

推

coffee11202/17 10:59財NBA版開始看I大的財富自由之路哀挖當年喜爹衝三洨

推

horse17502/17 11:01真的太晚進房版

推

coffee11202/17 11:02大概一年前有看到有人在提房版先跟股再跟房晚惹 QQ

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IBIZA02/17 11:03像我過年到現在為了頂樓防水重作大概跑10次了

推

kagaya02/17 11:04沒對象沒小孩可以住小套又有時間處理出租套房兩頭賺

推

s875213402/17 11:06I大之後要賣直接找我拉, IRR 10% 我就收了

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s875213402/17 11:06直接買雙方省仲介費, 有些費用我還可以付現金

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s875213402/17 11:06再讓你省稅

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kagaya02/17 11:15S大還沒找到標的阿....看I大講得很寫意。

推

s875213402/17 11:15我沒隔套經驗, 遲遲未下手.

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s875213402/17 11:16直接接手大神選過的案子, 少賺點錢但求穩

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IBIZA02/17 11:16一回生二回熟頭洗了就會做了

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s875213402/17 11:17其實最怕的就是買到原屋主跟鄰居已有紛爭的頂加

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s875213402/17 11:17那種根本雖小, 肯定賠錢的

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s875213402/17 11:18但或許是我想太多, 用沒隔過套的經驗自己胡亂想

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s875213402/17 11:18而且我選物件算比較貪心, 除了租報要夠

推

kagaya02/17 11:19當初我買自住房都怕東怕西還是S大推我一把的:))

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s875213402/17 11:19還希望物件是有都更條件的, 這種案子數量其實不多

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kagaya02/17 11:23我覺得大漲期是不是不好找。還有I大之前開示說不要怕動工

推

popcool02/17 11:54中肯，以買代租才能有資本累積，幾年後存進去的房租錢又

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popcool02/17 11:54可以拿來做其他事

推

Villkiss1302/17 12:13太神了…

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lkjsdf02/17 12:16房貸是浮動利率，有沒有可能在未來10年看到利率升到比較

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lkjsdf02/17 12:16高，例如4%以上，這是個關鍵吧

推

mayu123002/17 12:24好多年前我年收200多的時候買超過2000 如果當時all in

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mayu123002/17 12:24 。現在這一間大概漲了快80趴

推

mayu123002/17 12:26金流跟預備金做好的話其實不要超過自己的警戒線，警

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mayu123002/17 12:26戒線跟家裡環境有關係。原則上這幾年特定行業不會有什

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mayu123002/17 12:26麼變動

推

mayu123002/17 12:29房版真的好心人財富密碼都告訴你了

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c188cc02/17 12:56月經文

推

evilhorn02/17 13:01心動馬上來看套房

推

azure142802/17 14:47謝謝I大分享好文正在研究置產用的第二間房很受用!

推

sicro02/17 14:51想請問套房可貸到8成的銀行？我的三重套房離捷運走路5分鐘

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sicro02/17 14:51內，問了永豐、台新、中國信託都被打槍QQ

永豐承做高成數套房貸款的標準好像是10% 富邦只做精華區, 但三重怎麼認定你可能要直接去問

推

kobe74110702/17 15:54沒有考慮沒滿租的風險嗎?

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kobe74110702/17 15:55話說原PO有本業還有副業還有空這樣管理嗎

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IBIZA02/17 15:57空租有留空租預備金啊不然預備金是幹嘛的...

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IBIZA02/17 15:57管理問題就看自己了看你要不要為了這100萬一年大概跑個20

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IBIZA02/17 15:57次啊

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IBIZA02/17 15:58順帶一提我就知道有人會繼續回 XD

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IBIZA02/17 15:59推一張自己做不到圖是幹嘛蠢斃了

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IBIZA02/17 16:00等一下某人又要推你說的對

推

karachi02/17 16:07隔套或頂加有沒有違建被報拆的風險阿？

不同情況有不同的法規頂加, 大家都知道, 民國84年以前、3間以內緩拆隔間 1.室內裝修許可五層樓以下建築, 民國96年以後需要室內裝修許可, 一般6-18萬, 辦到好 2.直下層同意書台北市100年之後新增兩間衛浴需要直下層同意拿不到的話就朝不要新增兩間以上衛浴的方向改例如原本隔五套, 改成2間兩房1間套房或是有人做成共享公寓、學生宿舍形式弄個四間16個床位, 每個床位月租5000, 一樣可以衝高投報 3.公共安全簽證同一樓層超過五間居室或是20個床位需要通過公共安全簽證這個比較貴, 除了建材跟設備要到位, 完工簽證就要20-30萬, 之後三年複檢一次整體可能要花個五六十萬不想花這個錢, 就是規劃的時候不要超過限制的間數跟床位數只要你別違規, 就不用怕拆

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karachi02/17 16:07是說我猜縣市首長也不太敢動，畢竟裡面住很多租不起好房

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karachi02/17 16:07子的底層或學生...

推

kobe74110702/17 16:29喔靠北原來這篇你PO的喔我沒注意看XD

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kobe74110702/17 16:30我是就事論事型的沒想到你好像蠻會記恨針對人的欸XD

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kobe74110702/17 16:31看來你也是很吃飽太閒喔沒小孩要顧嗎

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IBIZA02/17 16:31對對對你說的都對你昨天跑到另一篇發圖片絕對就事論事XD