Re: [請益] 所以買房的信賴保護原則用在哪裡？

※ 引述《mfcke (待退)》之銘言：
: 吵這題也是無聊
: 信賴保護從來沒有寫進憲法三小的
: 這就是一種廣義的施政基礎而已
: 但凡政策 規定 命令 很少立刻馬上實施
: 邏輯上很清楚就是這樣 治國方針要有延續性 要有信度效度
: 因為意識形態 然後各種亂凹有利的一方 網路上是沒差

結論：
1.限貸政策限制特定消費者之貸款成數，有違憲法第15條保障人民財產權精神。
2.央行限貸政策直接影響銀行審核貸款行為，是否屬於行政處分。
3.預售屋施工期間之權利空窗期，如何避免受到政策不利益。

1.預售屋定義及買賣流程
預售屋是指「領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物，為交易標的之物」。

預售屋買賣之交易流程及付款方式，與一般成屋不同，建造完成始得請領使用執照，由登記機關核發房屋權狀，消費者提出對保申請，金融機關審核擔保品權狀及當事人財力後，核給貸款並依流程撥款予起造人即建商。

2.銀行貸款為民間之重大交易習慣
預售屋買賣屬於大量金額的買賣行為，難以一次全部支付現金，交易習慣以一定成數之頭期款及施工款交付賣方後，俟建築完成後，其餘多數款項(統計資料為七成到八成)由消費者向銀行申請貸款支付，是貸款行為是履行房屋買賣合約之重大交易習慣。

3.央行之限貸政策必要性以及是否屬於行政處分
預售屋施工期間通常為2-5年的漫長期間，建造完成後，始得發給使用執照並申請建物保存登記，發給房屋權狀，始得由消費者向銀行申請貸款，並提供擔保品資料及財力證明後，由銀行審核是否給予貸款。

中央銀行法第29條(購建房屋之付現條件及信用期限)及第38條(金融檢查)，使央行得以穩定金融必要性為理由，央行限貸政策針對特定消費者(第二屋及第三屋以上) 限制貸款成數，已影響銀行針對特定條件消費者審核貸款之行為，如貸款對象之選擇、貸款集中度及收支比比率等。這種上級機關實質影響下級機關針對特定條件消費者的行為，是否屬於行政處分

目前房貸違約率為0.07%，且持續下降中，故台灣房地產有無金融風險，限貸政策必要性，有請金融專業再行補充。

4.權利空窗期是否法律漏洞
預售屋買賣應實價登錄於110年修訂平均地權條例第47-3條已有明文規範，央行對於預售屋貸款之交易習慣及消費者簽約數量應已有充分資訊，制定政策上應有配套措施，不得使人民財產權如貸款權利謀受不利益。

央行認為消費者向銀行申請貸款案件，始得屬於行政處分且不受政策溯及既往之限制；但預售屋施工期間尚未建築完成，使特定消費者無法於簽訂買賣合約後立即申請銀行貸款，因此蒙受溯及既往之限制。

限貸政策於公布隔天直接生效，並透過金融檢查影響銀行後續審核貸款行為，導致特定消費者無法取得足額貸款及完成買賣程序，蒙受解除契約或支付違約金等交易安全上之不利益，有違憲法第15條保障人民財產權之意旨。

成屋買賣之消費者為確保自身交易安全，亦有貸款成數不足得解約之交易習慣，故預售屋施工期間之權利空窗期，是否屬於法律漏洞，如何保護有待討論。

5.預售屋現行規範及配套措施
（1）央行限貸令導致貸款成數不足，得否適用預售屋買賣定型化契約應記載事項第18條不可歸責於雙方之事由，央行亦針對本次限貸令，明示預售屋買賣雙方可透過依據預售屋契約範本「不可歸責於雙方」導致貸款成數不足之約定，將貸款差額轉為建商貸款或解除契約。

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111年9月22日內政部台內地字第1110275049號函

節錄如下：

1.113年11月5日內政部台內地字第1130143454號函
1.買賣雙方對於貸款金額不足之歸責因素如仍有 爭執者，得依民事訴訟程序，由法院依個案事實審認。

2.前項不可歸責於雙方致貸款不足，買賣雙方倘無原承諾 貸款年限及條件之相關文件得據以辦理者，得參照賣方 洽定銀行核定之貸款利率及年期辦理。即差額在30%以內 者，按洽定銀行核定之貸款利率及年期，由買方分期清 償；差額在30%以上者，按洽定銀行核定之貸款利率，縮 短償還期限，由買方按月分期攤還或解除契約。

3.依前揭應記載事項規定，不可歸責於雙方致貸款不足， 其差額超過30%者，買賣雙方始有契約解除權。然非謂買 賣雙方不得據以合意解除契約。是以，差額在30%以內， 而賣方無法依約提供買方分期清償者，買賣雙方得另行 協議解決方案或合意解除契約。

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（2）承上，確認央行限貸令導致貸款成數不足適用不可歸責於雙方之事由後，建商貸款之如何執行

更甚者，有建商於買賣契約加上特約(磋商條款)，由買方放棄解除買賣合約之權利。

（3）銀行不收第二屋切結書，老掉牙不贅述

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P.S.補一個不自殺聲明，我絕不會跟政府對著幹

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想聽一點有料的回應。