[請益] 土地價格估算？
請教各位
目前在高雄前鎮有塊商4的300坪土地
（算住宅區 正方形 10米路 三角窗）
看周遭房價大概是30/p
（附近沒什麼大片的地了）
以及近兩年內附近零散的30-50坪建地 成交價格大概也是3X萬
想請教這樣要如何估算土地價格？
網站上簡單的公式如下：
［（土地單價/容積率/銷坪係數）+ 建築成本］*利潤% = 30w（預估未來房價）
利潤抓1.35
成本抓15（？）
係數1.6
容積率 算600%（？）
算出來6-70w 感覺有點太樂觀
畢竟這大小好像有點尷尬
還有什麼我沒有考慮進去的嗎？
--
※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.231.184.185 (臺灣)
※ PTT 網址
推
你的銷售成本呢?
→
你單純只有(土地成本+建築成本)*利潤
推
※ 編輯: fok4317 (118.231.184.185 臺灣), 12/05/2023 16:10:55
大概500/p
推
房板邊土地板
→
你建築成本一坪要抓15?
→
商四是630.不是600
推
總價1.8億
推
公式乘除的符號搞錯了,然後預估未來房價太低,三角窗土地也
→
還有商業價值,蓋完後店面價值也要估算...我覺得70有點滴
→
不過我這個林口仲介..不一定準...630%容積很讓人羨慕
推
然後再補一點,三百坪雖不大但絕對不會沒價值,這容積夠規劃
→
一個百來戶的社區了,平面車位也很夠
→
※ 編輯: fok4317 (114.40.29.110 臺灣), 12/05/2023 18:09:31
成本抓15是有營造廠的建商蓋得起來 自己蓋不會是這個價
→
感謝la大指正 已經修改
→
另外建築成本是我隨意帶入的 我沒打算自建就是了lol
→
另外感謝各位的回覆～！
推
1. 實登比價 找附近的商四土地來比價
→
2. 銷坪售價反推成本
→
是L大！附近沒有類似的商四交易紀錄 所以才想說用推成本
→
的
→
一坪100收
推
建築成本可以查估價師公會四號公報喔！雖然價格以
→
目前行情而言稍微偏低，但畢竟是法院也認定的計算
→
基準，還是有參考價值。
推
然後，這種土地類型若要送估價，應該會以土地開發
→
法為主，也就是用最大強度開發基地蓋出房子之後的
→
賣價減掉建築與金流、管銷成本，來推算土地該有的
→
價值。
→
South感謝提供相關資訊 裡面很詳細！
88
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